【案件簡介】
2008年4月15日，被告東北輸送公司的5#-6#樓及車庫工程由案外人新吉潤公司承建及銷售……工程款由新吉潤公司在施工過程中全額墊付，新吉潤公司可以銷售房屋抵工程款，新吉潤公司負責該工程的項目經(jīng)理是崔國振。2009年11月5日，原告張亞鋒在涉訴房屋所在地將購房款交給崔國振，購買被告5#房屋一套，崔國振向原告出具金額為199200元、加蓋被告“物業(yè)公司章”的收據(jù)一枚，崔國振在收據(jù)上簽字確認。
到交房日期后，原告曾多次要求被告交付房屋，被告無法按時交房。
【原告請求】1、被告返還已付購房款199200元及利息；2、被告承擔雙倍的賠償責任，賠償原告398400元。
【被告答辯】1、原、被告之間不存在房屋買賣合同關(guān)系，被告從未收取過原告的任何款項，也未向原告開具過任何收據(jù)、發(fā)票；2、原告所舉收費憑證上的收款人不是被告單位員工，原告應(yīng)向收取他資金的人主張權(quán)利；3、物業(yè)公司章是偽造的。
【法院觀點】
1、被告應(yīng)返還已付購房款199200元及利息。被告與施工單位簽訂的協(xié)議約定施工單位可以銷售房屋抵頂工程款，實際履行中被告認可由施工單位崔國振對外收取購房款。本案原告作為善意相對人有理由相信崔國振有代理權(quán)銷售房屋，崔國振的行為在民法上應(yīng)視為被告的行為?，F(xiàn)原告持有蓋有物業(yè)公司公章及崔國振簽字的收據(jù)，能夠證實崔國振代表施工單位已收取了原告的購房款，并已經(jīng)被告的確認，故原告與被告之間房屋買賣關(guān)系成立。被告不能按期交付房屋，應(yīng)當返還原告的購房款及利息。
2、被告承擔雙倍的賠償責任不予支持。本案被告并不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其與原告建立的房屋買賣關(guān)系不屬于商品房買賣關(guān)系，故不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，原告關(guān)于被告應(yīng)賠償原告已付房款雙倍損失的訴訟請求不予支持。
【律師評析】
在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，經(jīng)常以開發(fā)建設(shè)的房屋抵賬給施工單位，用于抵頂工程款。施工單位將抵賬房對外銷售以實現(xiàn)回收資金。購買抵賬房存在較大風險，經(jīng)常會發(fā)生爭議。但是由于抵賬房價格通常低于正常商品房的市場價格，因此有一些人即使知道存在風險也去購買。本案的糾紛是抵賬房買賣比較常見的問題之一，一旦出現(xiàn)房屋買賣糾紛，開發(fā)商和施工單位互相踢皮球，購房人不知道向誰主張權(quán)利。
對于買賣關(guān)系認定，司法實踐中一般存在兩種情形：一是，開發(fā)商將房屋抵債給施工單位，同意施工單位以開發(fā)商名義銷售房屋，購房人與開發(fā)商成立房屋買賣合同關(guān)系；二是，開發(fā)商將房屋抵債給施工單位，施工單位以自己名義對外銷售，購房人與施工單位成立房屋買賣合同關(guān)系。根據(jù)合同相對性原則，購房人與誰簽訂房屋買賣合同，就應(yīng)向誰主張權(quán)利。因此，正確認定合同簽訂主體，是購房人主張權(quán)利的前提。
在本案中，被告東北輸送公司作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)單位，以開發(fā)建設(shè)的房屋抵債給施工單位，并且同意施工單位以其名義對外銷售房屋。因此，法院認定被告與原告存在房屋買賣合同關(guān)系，不能按期交付房屋，應(yīng)承擔向原告退還購房款的法律責任。
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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