合同中先履行抗辯權(quán)的適用

基本案情

   2017年6月AA有限責(zé)任公司與BB餐飲有限公司之間就AA有限公司名下的一處門面房簽署了租賃合同，雙方約定BB餐飲公司承租AA有限責(zé)任公司門面房，租期為5年，先由AA有限責(zé)任公司向BB餐飲公司交付房屋，再由BB餐飲公司向其按月支付租金，在合同中雙方就違約責(zé)任的承擔(dān)等問題一并進(jìn)行了約定。合同簽署后，BB餐飲有限公司開始經(jīng)營一個(gè)月后，AA有限責(zé)任公司向其遞交了一份說明，稱AA有限責(zé)任公司要對BB餐飲公司目前正在經(jīng)營的場所進(jìn)行裝修，要其盡快停止經(jīng)營，并搬離有關(guān)設(shè)施設(shè)備。BB餐飲公司隨即向AA有限責(zé)任公司商討停業(yè)期限的補(bǔ)償問題，但雙方未能就該問題達(dá)成一致，AA有限責(zé)任公司強(qiáng)性開始裝修，并在裝修過程中對BB餐飲公司的經(jīng)營設(shè)施造成一定程度的毀損。裝修結(jié)束后，由于AA公司在裝修過程中造成經(jīng)營設(shè)備損壞，BB餐飲公司無法按時(shí)開始經(jīng)營，其向法院主張要求AA公司賠償其在停業(yè)裝修期間的經(jīng)營損失和設(shè)備的損失，要求AA公司承擔(dān)租賃合同的違約責(zé)任。AA反訴BB餐飲公司，要求其支付自裝修完成后的租金。

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法院審理

本案中的爭議焦點(diǎn)主要是：一AA有限責(zé)任公司在未與BB餐飲公司達(dá)成一致的情況下擅自中止租賃合同的履行，開始進(jìn)行裝修的行為是否構(gòu)成違約，二是BB餐飲公司是否有權(quán)以AA有限責(zé)任公司違約在先為由拒絕支付租金。法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中被告人AA有限責(zé)任公司在未與BB餐飲公司協(xié)商一致的情況下，單方面決定開始進(jìn)行裝修，致使BB餐飲公司無法正常使用該房屋，違反合同約定，被告人AA有限公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對給BB餐飲公司造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，AA有限責(zé)任公司在履行合同不符合約定的情況下，BB餐飲公司有權(quán)拒絕支付租金。

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律師評(píng)析：

雙方當(dāng)事人在未能達(dá)成一致的情況下，AA有限責(zé)任公司擅自中止合同的履行，開始進(jìn)行裝修，導(dǎo)致BB公司無法使用該房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營，并對BB公司的經(jīng)營設(shè)備造成毀損的，依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”BB公司有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)拒絕支付租金。

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