基本案情
2018年5月18日，孫某某和黃某某通過(guò)AO房屋中介公司的介紹下簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定，孫某某購(gòu)買(mǎi)黃某某名下的房屋，并對(duì)合同價(jià)款的給付方式以及違約責(zé)任等問(wèn)題進(jìn)行了約定。合同締結(jié)后，孫某某向黃某某支付了相應(yīng)的價(jià)款，同時(shí)向AO房屋中介公司支付了中介費(fèi)。在辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的過(guò)程中，孫某某得知該房屋系為黃某某和其妻子百某某共同所有，因其妻子不同意，黃某某提出不再履行合同，孫某某向法院起訴黃某某，要求其承擔(dān)違約責(zé)任并對(duì)其所造成的損失進(jìn)行賠償。
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法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為對(duì)于黃某某違約的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。由于在訴訟中，黃某某明確提出解除合同，因此黃某某對(duì)因合同解除而產(chǎn)生的損害應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任的確定，一般分為既得利益的返還以及可期待利益的賠償。對(duì)于孫某某向其支付的購(gòu)房款以及黃某某向中介機(jī)構(gòu)支付的中介費(fèi)，孫某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在可期待利益的確定上。自房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，至黃某某提出解除合同之間，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)發(fā)生了較大的變動(dòng)，已經(jīng)超出了一般人的合理預(yù)期，因此對(duì)于黃某某主張以訴訟當(dāng)時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告來(lái)作為賠償數(shù)額的依據(jù)，不符合可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則的要求，不具有合理性，應(yīng)當(dāng)法院根據(jù)法律的規(guī)定以及涉訴房屋的漲幅情況，合理確定黃某某因向?qū)O某某承擔(dān)的賠償數(shù)額。
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律師評(píng)析
本案中需要注意的是，在確定因合同違約而造成的賠償數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循合同法規(guī)定的可預(yù)見(jiàn)規(guī)則和減損規(guī)則來(lái)進(jìn)行確立。其中減損規(guī)則是指“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)?！睖p損規(guī)則的本質(zhì)上是民法中意思自治和自己責(zé)任以及誠(chéng)實(shí)信用原則的體現(xiàn)，要求受損害一方在損害發(fā)生后及時(shí)采取有效的措施彌補(bǔ)填補(bǔ)損害，防止損害的進(jìn)一步擴(kuò)大，本案中孫某某在得知黃某某拒絕履行合同后，及時(shí)向法院訴訟，確定賠償數(shù)額，符合減損規(guī)則的規(guī)定。同時(shí)，損害賠償?shù)拇_定還要符合可預(yù)見(jiàn)規(guī)則，即“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！睂?duì)于房?jī)r(jià)的漲幅屬于當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的因素，因此對(duì)于在合同簽訂后至訴訟過(guò)程中房?jī)r(jià)漲幅，對(duì)于其超過(guò)一般人合理預(yù)見(jiàn)的部分，不屬于買(mǎi)受人的可得利益損失，因此不能將房?jī)r(jià)全部的漲幅作為賠償?shù)囊罁?jù)。
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