妹妹出售哥哥姐姐名下房屋，系借名買(mǎi)房處分自己財(cái)產(chǎn)？Or無(wú)權(quán)代理？能否主張構(gòu)成表見(jiàn)代理要求繼續(xù)履行、過(guò)戶(hù)？
---鄒某等與王某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛(二審)案法律解析
【關(guān)鍵詞】
借名買(mǎi)房 無(wú)權(quán)代理表見(jiàn)代理善意無(wú)過(guò)失 按份共有繼續(xù)履行
【要點(diǎn)提示】
行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。表見(jiàn)代理的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)符合行為人無(wú)代理權(quán)，有使相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)或理由，以及相對(duì)人善意無(wú)過(guò)失三項(xiàng)條件。相對(duì)人對(duì)于表見(jiàn)代理的構(gòu)成應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某（買(mǎi)受人、被上訴人）
被告：鄒某、鄒某1、鄒某2（出賣(mài)人、上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
鄒某1與鄒某2系姐弟，鄒某為二人之妹。2016年6月21日，王某與鄒某簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，出賣(mài)人為鄒某1、鄒某2，買(mǎi)受人為王某。涉案202房屋總價(jià)為380萬(wàn)元，定金人民幣50萬(wàn)，于簽訂合同當(dāng)日支付。合同第七條約定雙方自合同簽訂之日起至2017年3月31日前共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同時(shí)還約定了付款方式、違約責(zé)任以及各方詳細(xì)的合同權(quán)利義務(wù)。合同附件一約定，買(mǎi)受人直接向出賣(mài)人支付房款，具體為：2016年6月21日前支付人民幣50萬(wàn)元；2016年11月30日前支付人民幣130萬(wàn)元；剩余購(gòu)房款200萬(wàn)元整于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)當(dāng)日一次性支付出賣(mài)人。
涉案房屋登記權(quán)利人為鄒某1、鄒某2，為按份共有。鄒某在合同“委托代理人”處簽字，后注明（需附授權(quán)委托書(shū)原件）；合同附件一注明“出賣(mài)人應(yīng)于首筆房款前提供共有人同意出售證明……經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)等必要證明……”，但合同未附相關(guān)授權(quán)委托書(shū)。合同簽訂后，王某于同日向鄒某支付購(gòu)房定金50萬(wàn)元，于2016年11月29日向鄒某支付130萬(wàn)元。后鄒某將該兩筆款項(xiàng)退回。雙方遂發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)多次溝通、協(xié)商，無(wú)果。
王某起訴至法院，請(qǐng)求：1、判令鄒某1、鄒某2、鄒某繼續(xù)履行于2016年6月21日與我簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。2、判令鄒某1、鄒某2、鄒某將房屋交付給我，配合我辦理前述房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過(guò)戶(hù)至我名下。
【法院判決】
一審：1、鄒某1、鄒某2繼續(xù)履行與王某簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將202房屋交付王某，并配合王某辦理上述房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（同時(shí)，王某給付鄒某1、鄒某2房屋價(jià)款三百八十萬(wàn)元）。2、駁回王某的其它訴訟請(qǐng)求。
二審（改判）：1、撤銷(xiāo)一審民事判決；2、駁回王某的訴訟請(qǐng)求。
【案件評(píng)析】
一、賣(mài)方出售訴爭(zhēng)房屋的行為是處分自己財(cái)產(chǎn)的行為還是無(wú)權(quán)代理行為？
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。本案訴爭(zhēng)房屋登記在鄒某1、鄒某2名下，王某提起本案訴訟要求繼續(xù)履行合同的理由即為簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)鄒某聲稱(chēng)訴爭(zhēng)房屋實(shí)際由其出資購(gòu)買(mǎi)，只是登記在其哥姐名下，王某相信鄒某有權(quán)出售訴爭(zhēng)房屋。王某的該主張系建立在鄒某與鄒某1、鄒某2之間存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系之上，但鄒某與鄒某1、鄒某2對(duì)于借名買(mǎi)房一事均不予認(rèn)可，王某亦無(wú)法提供證據(jù)證明訴爭(zhēng)房屋由鄒某出資，故對(duì)其主張的鄒某系訴爭(zhēng)房屋實(shí)際所有權(quán)人進(jìn)而有權(quán)出售訴爭(zhēng)房屋的主張不能成立。此外，本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的出賣(mài)人為鄒某1、鄒某2，鄒某在合同中的地位僅為委托代理人，亦可說(shuō)明雙方在訂立合同時(shí)對(duì)于各自的合同地位是明知的，明顯與王某的主張不相符。鄒某在出售訴爭(zhēng)房屋時(shí)，沒(méi)有出具房屋所有權(quán)人鄒某1和鄒某2的授權(quán)委托書(shū)，在此情況下以鄒某1和鄒某2代理人的身份與王某簽訂訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于無(wú)權(quán)代理行為。
二、法院為何終審認(rèn)定賣(mài)方無(wú)權(quán)代理的行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理？
行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。故無(wú)權(quán)代理人所為的代理行為對(duì)被代理人發(fā)生效力有兩種情形：一是被代理人對(duì)無(wú)權(quán)代理人的行為予以追認(rèn)；二是構(gòu)成表見(jiàn)代理。從客觀方面來(lái)說(shuō)，關(guān)于鄒某是否具有有權(quán)代理的客觀表象問(wèn)題，不可否認(rèn)的是，本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中，鄒某具備了一定的有權(quán)代理的客觀表象，但是這種表象并非毫無(wú)瑕疵。第一、本案中僅有中介證人證言證明鄒某在簽訂合同時(shí)出示了訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證書(shū)、購(gòu)房發(fā)票、契稅證明以及鄒某1、鄒某2的身份證等證據(jù)原件，且留存有照片，但王某在二審中未能對(duì)此提供證據(jù)予以證明，證人證言在該關(guān)鍵問(wèn)題上僅為孤證。第二、訴爭(zhēng)房屋雖由鄒某實(shí)際占有使用，且與隔壁的201室打通，但201室并非鄒某單獨(dú)所有，鄒某沒(méi)有單獨(dú)處分201室的權(quán)利，兩套房屋的處分均需獲得權(quán)利人的相應(yīng)授權(quán)，故不能僅以?xún)商追课菰谖锢砩系年P(guān)聯(lián)關(guān)系來(lái)作為認(rèn)定鄒某具有代理權(quán)的客觀表象。從主觀方面來(lái)說(shuō)，在相對(duì)方有過(guò)錯(cuò)的情況下，不論該種過(guò)錯(cuò)是故意還是過(guò)失，均無(wú)表見(jiàn)代理適用的余地。結(jié)合本案的案情，買(mǎi)受人王某在訂立合同時(shí)的行為難以構(gòu)成善意無(wú)過(guò)失，具體包括以下幾點(diǎn)：第一、鄒某代鄒某1和鄒某2簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，王某及中介公司均明知訴爭(zhēng)房屋登記在鄒某1和鄒某2名下，且雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同明確約定了需要出具書(shū)面授權(quán)委托書(shū)，但在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，鄒某未能出具授權(quán)委托書(shū)，故對(duì)于鄒某當(dāng)時(shí)沒(méi)有代理權(quán)的情形，王某及中介公司均是知情的，并非屬于“不知情”的情形。也就是說(shuō)，王某一方當(dāng)時(shí)是明知鄒某不具有代理權(quán)的。第二、王某在二審中認(rèn)可其在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中并未見(jiàn)過(guò)鄒某1和鄒某2，在鄒某未出具授權(quán)委托書(shū)的情況下，亦未與鄒某1和鄒某2進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)授權(quán)的真實(shí)性，也沒(méi)有要求中介公司對(duì)此進(jìn)行確認(rèn)。第三、王某在本案中多次陳述其相信鄒某為訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人，如果其理由成立，在訴爭(zhēng)房屋的名義權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人可能存在不一致的情況下，作為買(mǎi)受人的王某的注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)加重而并非是輕信。購(gòu)買(mǎi)房屋系家庭的重大財(cái)產(chǎn)處分行為，理應(yīng)格外重視，但王某在訂立合同時(shí)并未盡到審慎的注意義務(wù)，在主觀上不構(gòu)成善意且無(wú)過(guò)失這一表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件，結(jié)合上述兩點(diǎn)分析，鄒某的行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理。因此，鄒某的無(wú)權(quán)代理行為既沒(méi)有得到被代理人的追認(rèn)，也不構(gòu)成表見(jiàn)代理，故該行為對(duì)鄒某1、鄒某2不發(fā)生效力。王某要求鄒某1、鄒某2繼續(xù)履行訴爭(zhēng)合同、交付訴爭(zhēng)房屋并配合辦理訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)無(wú)法律依據(jù)，法院不予支持，是完全正確的。
【漲“姿勢(shì)”】
表見(jiàn)代理與無(wú)權(quán)代理二者的關(guān)系及表見(jiàn)代理制度的背景
表見(jiàn)代理是指無(wú)權(quán)代理人在其表現(xiàn)出足以使得締約相對(duì)人相信其有代理權(quán)的外觀下所為之代理。表見(jiàn)代理本質(zhì)上仍是無(wú)權(quán)代理，但由于締約相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)，該合同直接約束被代理人。依據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，表見(jiàn)代理的構(gòu)成須符合以下要件：一是行為人沒(méi)有代理權(quán)；二是簽訂合同之時(shí)具有使相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)或理由；三是相對(duì)人主觀上須為善意且無(wú)過(guò)失；四是行為人與相對(duì)人簽訂的合同應(yīng)具備合同有效的一般條件。上述構(gòu)成包括客觀和主觀兩個(gè)方面的要件內(nèi)容。首先客觀上行為人具有有權(quán)代理的客觀表象形式要素，這些客觀要素使得相對(duì)人“有理由”相信行為人有代理權(quán)；其次從主觀上相對(duì)人在主觀上善意且無(wú)過(guò)失地相信行為人有代理權(quán)，即相對(duì)人在合同締結(jié)與履行過(guò)程中已經(jīng)盡到合理注意義務(wù)后，能夠依據(jù)上述客觀要素得出行為人有代理權(quán)的判斷。相對(duì)人對(duì)于表見(jiàn)代理的構(gòu)成承擔(dān)舉證責(zé)任。
依無(wú)權(quán)代理的處理原則，其行為后果應(yīng)由無(wú)權(quán)代理的行為人和第三人共同承擔(dān)。但是表見(jiàn)代理的起因與授權(quán)有關(guān)系，其“沒(méi)有代理權(quán)”“超越代理權(quán)”或“代理權(quán)終止后”的前提都是有一定的授權(quán)，曾有授權(quán)或有使第三人相信有授權(quán)的情形，此時(shí)，授權(quán)人對(duì)表見(jiàn)代理行為的發(fā)生具有不可推卸的責(zé)任。在這種情況下，完全由善意第三人承擔(dān)行為的后果是不符合民法的公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，更不利于當(dāng)事人在市場(chǎng)活動(dòng)中的交易安全。設(shè)定表見(jiàn)代理制度，對(duì)特定情況下的無(wú)權(quán)代理行為予以肯定，其目的便在于從立法上對(duì)民事主體已經(jīng)取得利益的民事行為予以法律保護(hù)，不使其歸于無(wú)效，使各方當(dāng)事人所實(shí)施的民事行為所產(chǎn)生的結(jié)果處于一種穩(wěn)定的狀態(tài)，切實(shí)維護(hù)雙方已取得的新利益，維護(hù)代理制度的信用。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第四十八條行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
第四十九條行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
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