未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效？

【案例】

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料），是否可確認(rèn)買賣合同有效？

【張律師觀點(diǎn)】

應(yīng)視情況而定。

商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開(kāi)發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售，業(yè)主沒(méi)過(guò)錯(cuò)，而在于開(kāi)發(fā)商與地方政府。

以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果開(kāi)發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。

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