“二手房”那些事兒——張榮斗律師二手房交易指引
“二手房”是相對(duì)于開發(fā)商手中的商品房（“一手房”）而言的，是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，主要包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房等。
據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，二手房房源與需求比在1:4，也就是說(shuō)二手房在交易時(shí)常常是供不應(yīng)求的。 無(wú)房的人，希望買一套別人多余的房來(lái)滿足居住需求；而有小房子居住的人，希望賣掉舊房買新房；一些有多套住房的人，希望能賣掉自己的多余住房換取收益；一些手頭急需現(xiàn)金的人，可以賣掉多余的住房來(lái)套取現(xiàn)金……
而因利益驅(qū)使，出于“價(jià)格能賣高一點(diǎn)，能賺多一點(diǎn)，能低價(jià)買到便宜房子”這樣的目的，在二手房交易活動(dòng)中，中介、買方、賣方都有可能絞盡腦汁在買賣合同上做文章，這就導(dǎo)致了交易雙方或三方隨時(shí)都可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。張榮斗律師在下面將詳細(xì)對(duì)二手房交易前后要注意的問(wèn)題予以闡述，希望能對(duì)正要、將要進(jìn)行二手房買賣活動(dòng)的人士一些指引。
一、二手房交易前須注意哪些問(wèn)題
（一）購(gòu)買方要注意的問(wèn)題：
1、 查驗(yàn)證件、約見(jiàn)賣方
購(gòu)買方在買房前應(yīng)核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證，核實(shí)賣方房屋所有權(quán)人身份：第一要檢驗(yàn)房產(chǎn)證的真?zhèn)?、檢查房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)房屋地址與實(shí)際物業(yè)地址是否吻合；第二要核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同；第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。
2、 由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購(gòu)公房存在成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)問(wèn)題，同時(shí)還可能存在已抵押等債務(wù)登記問(wèn)題。因此對(duì)于房屋的隱形問(wèn)題購(gòu)買方應(yīng)給予足夠的重視。
3、 查驗(yàn)房屋顯性問(wèn)題——結(jié)構(gòu)及市政配套。實(shí)地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修 、看市政配套（水、電、煤氣、暖氣、有線電視）、看物業(yè)管理，以上各項(xiàng)缺一不可，且越細(xì)致越能避免今后的居住麻煩，而實(shí)際情況如何需要在合同上明確記載，即買賣雙方認(rèn)可簽字，這樣可以在最大程度上保障買方的利益。
（二）賣方應(yīng)謹(jǐn)防中介“收購(gòu)”行為
某些不良中介得到一個(gè)房屋出售信息后，如果覺(jué)得業(yè)主的報(bào)價(jià)不高，就會(huì)派比較有經(jīng)驗(yàn)的收購(gòu)人員前去看房。收購(gòu)人員如果覺(jué)得有利可圖，就會(huì)低價(jià)評(píng)估該房?jī)r(jià)格，再舉出該房一系列的缺陷。其這么做的目的很簡(jiǎn)單，就是誘使業(yè)主認(rèn)為該房既不值錢又不好賣，接受他的低價(jià)收購(gòu)。業(yè)主如果同意收購(gòu)，一般會(huì)簽署房屋收購(gòu)合同，約定先繳納定金1萬(wàn)至5萬(wàn)元，一段時(shí)間后再繳納剩余款項(xiàng)。然后中介尋找買房方，在抬高房屋價(jià)格后賣予購(gòu)買方，從中漁利。
1、 有些房主因?yàn)槟承┰蚣毙栌缅X，如出于通過(guò)中介公司能更快地把房屋賣出去的目的，就給了中介公司“收購(gòu)”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無(wú)疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在買賣價(jià)格上大做文章。賣房方有必要與中介公司約定在其出售時(shí)要見(jiàn)買方并了解實(shí)際的交易價(jià)格，以確認(rèn)中介公司沒(méi)有得到除代理費(fèi)外的不合理收益。
2、 如果時(shí)間不緊迫，最好選擇買賣雙方見(jiàn)面的交易，以真正杜絕中介公司的非分之想。
3、核實(shí)買方身份與資格。
（三） 合同條款權(quán)利、義務(wù)約定清楚
1、如果出現(xiàn)買方違約，賣方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)額以及交付時(shí)間應(yīng)寫清楚。
2、賣方還應(yīng)了解買方款項(xiàng)的打入情況，如首付款、尾款的支付比例、數(shù)額和時(shí)間等。
3、明確買房付款方式， 因此在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購(gòu)買二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。因此，為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。
（四）簽署合同的注意事項(xiàng)
1、過(guò)戶時(shí)間要明確，買房人最在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋最終屬于我，因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。
2、賣方單方違約——不賣了或拖延時(shí)間不配合過(guò)戶要承擔(dān)的責(zé)任需在合同里寫明，即買方可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。
3、交易最后進(jìn)入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時(shí)何地點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，買方需改簽協(xié)議時(shí)賣房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買房利益的目的。
（五）防范資金風(fēng)險(xiǎn)
買二手房最怕的就是資金的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有得到房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)房款卻已經(jīng)支付，這時(shí)如果出現(xiàn)任何問(wèn)題，購(gòu)買方利益都將受到極大的威肋，因此，如何讓買方的資金得到妥善的安置直到過(guò)戶完成才是關(guān)鍵問(wèn)題所在。
而想達(dá)到這一點(diǎn)只能靠擔(dān)保方的介入，如果推出二手房交易資金托管——只有當(dāng)房屋過(guò)戶到買方名下后，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機(jī)構(gòu)的參與，買方就可以高枕無(wú)憂地進(jìn)行二手房買賣交易了，這也是在最大程度上降低了買方的資金風(fēng)險(xiǎn)。
二、二手房交易合同簽訂注意事項(xiàng)
（一）二手房交易須簽訂哪些合同
在二手房交易中，合同的簽訂其實(shí)最為重要，簽合同時(shí)，最不可少的三個(gè)合同證明：
第一：中介委托合同
如果是通過(guò)中介買房，那中介一般不會(huì)讓您直接見(jiàn)賣房人，他們會(huì)擔(dān)心您會(huì)跨越他，直接和賣房人達(dá)成協(xié)議。所以，中介一定會(huì)讓您跟他簽一個(gè)居間合同。
第二：房屋買賣合同
這個(gè)合同中，買房人一定要簽仔細(xì)房屋原來(lái)的所有權(quán)是誰(shuí)，房屋的面積有多大，房屋的價(jià)格是多少，各種費(fèi)用的結(jié)清問(wèn)題。對(duì)于出賣人來(lái)講，成本最低的方法就是簽訂一個(gè)相對(duì)細(xì)致的合同，各個(gè)條條框框都簽訂好了，也能避免糾紛。
第三：銀行貸款抵押合同
如果買二手房時(shí)房款不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個(gè)合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司，買房人的貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司，還有中介公司，這個(gè)貸款行為可能涉及到七方，因此比較復(fù)雜。這種情況下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要想簽訂一個(gè)細(xì)致的合同，可以請(qǐng)個(gè)律師。
（二）如何簽訂二手房買賣合同
1、明確房屋的具體情況；
寫清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層等。
對(duì)于房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的（如測(cè)繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等），應(yīng)在合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，還是雙方重新測(cè)繪面積。
2、明確房?jī)r(jià)具體包括哪些設(shè)施；
在協(xié)議中注明，屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房?jī)r(jià)之內(nèi)，哪些是要另外計(jì)算費(fèi)用的？如房屋的裝修、家具、電器、維修基金等等是否包括在房?jī)r(jià)之內(nèi)。
3、要把口頭的各種許諾，變成白紙黑字的合同內(nèi)容。
4、付款是房屋買賣中最重要的步驟，因此付款方式的約定是很重要的。
（1）、最好約定分階段付款，比如：簽約時(shí)付部分、辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)付部分、房屋交接時(shí)付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，付款時(shí)間與辦理相應(yīng)交接手續(xù)相對(duì)應(yīng)起來(lái)。
（2）、“定金”條款
一般在簽訂正式房屋買賣合同前，為保證交易行為的繼續(xù)進(jìn)行，會(huì)簽訂一份定金合同。簽訂定金合同需注意在定金合同中，寫清楚房?jī)r(jià)；注意在定金轉(zhuǎn)化為房款前，一方不履行約定的，對(duì)方可適用定金條款。
（3）、“誠(chéng)意金”條款
其一：注意“誠(chéng)意金”是否轉(zhuǎn)化為“定金”；
其二：中介應(yīng)履行告知義務(wù)。
5、約定明確的交接時(shí)間或期限；
（1）、房屋過(guò)戶日期
（2）、交房日期
（3）、在合同中應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間、房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)（如屋內(nèi)的水電煤等費(fèi)用）
6、違約責(zé)任；
（1）、違約情形
在合同中標(biāo)明各方的權(quán)利義務(wù)，分別約定好逾期付款、逾期交房等的違約責(zé)任。
（2）、違約后果
哪些情形要處以違約金；哪些則可以解除合同。
（3）、每項(xiàng)違約金的數(shù)額以及計(jì)算方法等。
7、居間條款；
房屋買賣如果是通過(guò)中介公司進(jìn)行的，在合同中除了須標(biāo)明中介公司的權(quán)利外，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。
8、爭(zhēng)議解決條款。
在發(fā)生糾紛時(shí)，解決爭(zhēng)議的方式，一般有協(xié)商、仲裁、訴訟。
三、交房時(shí)買賣雙方須做些什么？
到了交房時(shí)間，買賣雙方需要做些什么，來(lái)保障自己的權(quán)益不受損害。交房時(shí)間，是指出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過(guò)程。
1、交房過(guò)程中出賣人的主要義務(wù)有：
（1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件；
（2）房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)；
（3）在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。
2、交房過(guò)程中買受人的主要義務(wù)有：
交房過(guò)程中買受人的主要義務(wù)是按照出賣人通知要求的時(shí)間、地點(diǎn)與出賣人辦理房屋交接手續(xù)。
四、交房后房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)承擔(dān)？
商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。”
這里所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)。
因此，交房后風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)；交房時(shí)，購(gòu)房者無(wú)正當(dāng)時(shí)間拒絕接受的，由購(gòu)房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)事人在買賣二手房時(shí)，如有任何疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系律師。
張榮斗律師辦案心得：一名好律師，首先應(yīng)從錯(cuò)綜復(fù)雜的情況中理出頭緒，抓住關(guān)鍵因素；其次，頭腦清晰，認(rèn)識(shí)問(wèn)題有條有理，不被一些虛假現(xiàn)象所蒙蔽；再次，重視與委托人進(jìn)行案情的充分溝通。
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執(zhí)業(yè)律所：北京市世紀(jì)律師事務(wù)所
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張榮斗律師，北京市世紀(jì)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，資深執(zhí)業(yè)律師，韓國(guó)駐中國(guó)總領(lǐng)事館法律顧問(wèn)，北京市律師協(xié)會(huì)國(guó)際投資貿(mào)易專業(yè)委員會(huì)委員。執(zhí)業(yè)20余年，以其突出業(yè)績(jī)連續(xù)5年榮獲行業(yè)內(nèi)授予的北京優(yōu)秀律師的稱號(hào)。擅長(zhǎng)刑事、合同糾紛及公司法律事務(wù)等。
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