摘要：婚前按揭貸款購(gòu)房屬于繼受取得中的買賣方式。包含兩個(gè)法律關(guān)系，一是購(gòu)房人與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，二是與銀行之間的抵押貸款合同法律關(guān)系，通過這兩個(gè)法律關(guān)系取得了房屋的所有權(quán)，只是在貸款未結(jié)清前房屋所有權(quán)的行使受到限制。共同共有權(quán)利來源既可能基于特定身份也可能基于雙方的約定?！痘橐龇ā匪痉ń忉專ㄈ┑谑畻l所涉及的婚前按揭貸款購(gòu)房是一種極為理想化的情形，無(wú)法容納現(xiàn)實(shí)中復(fù)雜的婚前按揭貸款購(gòu)房情形。比較突出和常見的如，以結(jié)婚為目的，共同支付首付款，或者一方支付首付款、另一方支付裝修款、房屋契稅甚至購(gòu)買家具家電，是否隱含雙方對(duì)房屋共同共有的約定？離婚時(shí)能否簡(jiǎn)單將房屋認(rèn)定為登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，彰顯了物權(quán)法與婚姻法，身份法與財(cái)產(chǎn)法的沖突和銜接問題。值得探討。
一、問題的提出
根深蒂固的“筑巢引鳳”傳統(tǒng)文化，遭遇不斷飆升的房?jī)r(jià)，越來越多的人采取按揭貸款的購(gòu)房方式。離婚時(shí)，婚前按揭貸款所購(gòu)房屋的分割成為離婚訴訟中最常見的難題，而《婚姻法》司法解釋（三）第十條的規(guī)定過于理想化，適用范圍較窄，其他情形如何適用沒有明確的依據(jù)，由此引起的爭(zhēng)議十分突出。
從我們代理的案件中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中婚前按揭貸款購(gòu)房方式多種多樣，如果簡(jiǎn)單、機(jī)械套用《婚姻法》司法解釋（三）則明顯不當(dāng)，尤其是雙方以結(jié)婚為目的共同出資首付，婚后共同還貸，登記在一方名下的情形，如果簡(jiǎn)單認(rèn)定為登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，必然導(dǎo)致雙方利益失衡的嚴(yán)重后果。
以下是筆者代理的四則案例：
【案例一】[iii]
楊先生與朱女士1995年9月相識(shí)，2001年1月正式確立戀愛關(guān)系。2004年6月24日登記結(jié)婚，2008年8月8日生育一女。因感情破裂，楊先生于2012年3月起訴離婚。
朱女士同意離婚但對(duì)孩子撫養(yǎng)和財(cái)產(chǎn)分割爭(zhēng)議很大。尤其是婚前以朱女士名義購(gòu)買的一套經(jīng)濟(jì)適用房（簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋）的產(chǎn)權(quán)歸屬及分割爭(zhēng)議很大，是本案財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
楊先生訴稱，訴爭(zhēng)房屋是雙方以結(jié)婚為目的，于登記前2天簽訂購(gòu)房合同、首付款系雙方向朱女士父母借款支付、剩余房款由雙方共同向銀行按揭貸款支付而購(gòu)置的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雙方對(duì)該房擁有同等的產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)當(dāng)對(duì)該房目前凈值進(jìn)行平均分割。要求該房判歸己方所有，按照雙方一致認(rèn)可的120萬(wàn)元的房屋現(xiàn)價(jià)，補(bǔ)償對(duì)方60萬(wàn)元的折價(jià)款。
朱女士辯稱，訴爭(zhēng)房屋是我婚前簽訂購(gòu)房合同，首付款15.8萬(wàn)元，貸款10萬(wàn)元，貸款在婚后還清。產(chǎn)權(quán)登記在我名下，至于王先生主張首付款系雙方向朱女士父親之借款，朱女士認(rèn)為，2005年5月雙方向其父親出具的借條并沒有對(duì)2004年其父母出資認(rèn)定為雙方借款的明確意思表示。據(jù)此，根據(jù)《婚姻法》司法解釋（三）第十條，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)該屬于我婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我可以就雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及對(duì)應(yīng)的增值部分給予王先生一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
法院審理認(rèn)為，關(guān)于共同財(cái)產(chǎn)分割問題，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于涉案房屋首付款是否系原、被告的共同借款。根據(jù)原告出具的日期為2005年5月5日借條原件的內(nèi)容，可以認(rèn)定涉案房屋的首付款系原、被告共同向被告父親所借，不能因?yàn)槌鼍呓钘l的時(shí)間在購(gòu)買涉案房屋之后就否認(rèn)共同借款的性質(zhì)。故涉案房屋雖系被告婚前以個(gè)人名義購(gòu)買，但考慮到購(gòu)買時(shí)間距離結(jié)婚登記的時(shí)間極短、房屋貸款系原、被告婚后共同償還、房屋首付系原、被告共同向被告父親借款支付等因素，本院認(rèn)定涉案房屋系原、被告的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
由于涉案房屋來源系被告申請(qǐng)的經(jīng)濟(jì)適用房、首付款系原、被告向被告父親所借等因素，本院認(rèn)為涉案房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)判歸被告所有為宜。
最后法院判決，訴爭(zhēng)房屋歸朱女士所有，由其向王先生補(bǔ)償房屋折價(jià)款40萬(wàn)元。
【案例二】[iv]
原告胡先生與被告叢女士2006年6月經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)，2009年5月1日，兩人決定進(jìn)入婚姻的殿堂。同日，雙方?jīng)Q定購(gòu)買價(jià)值99萬(wàn)元的房屋一套，由胡先生與開發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議。2009年5月2日，雙方支付60萬(wàn)元給開發(fā)商作為購(gòu)房首付款，其中胡先生支付40萬(wàn)元，從女士支付20萬(wàn)元。2009年7月2日，雙方登記結(jié)婚?；楹?，雙方共同償還房屋按揭貸款。
胡先生于2010年7月向法院起訴離婚，被駁回。2011年7月，其再次向法院起訴離婚。其認(rèn)為其于2009年5月購(gòu)買的房屋為自己婚前購(gòu)買，購(gòu)買房屋的60萬(wàn)元首付款中包含被告所支付的20萬(wàn)元，但這20萬(wàn)元是自己向叢女士的借的款項(xiàng)，不屬于叢女士共同出資，房屋系其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。而叢女士否認(rèn)原告向其借款20萬(wàn)元，稱20萬(wàn)元是其與原告為雙方婚后共同生活而購(gòu)買房屋的出資，認(rèn)為該房屋系雙方共同財(cái)產(chǎn)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》32條、最高人民法院《關(guān)于適用<< span="">中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（二）》第21條之規(guī)定，原、被告夫妻感情已經(jīng)破裂，判決準(zhǔn)予離婚。由于雙方爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證尚未核發(fā)，對(duì)該房屋所有權(quán)以及相應(yīng)出資和尚欠貸款不予處理，雙方可在產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后另行解決。因雙方目前均無(wú)其他自有住房居住，法院對(duì)于原、被告雙方對(duì)該房屋所享有的居住使用權(quán)予以認(rèn)定，判決由雙方共同居住。
2012年，女方向法院提起離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛之訴，請(qǐng)求法院認(rèn)定該房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)，判決歸自己所有，補(bǔ)償對(duì)方折價(jià)款，男方堅(jiān)持認(rèn)為該房產(chǎn)是其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。最后，本案以調(diào)解結(jié)案，房產(chǎn)歸男方所有，補(bǔ)償女方50萬(wàn)元折價(jià)款。
【案例三】[v]
王先生與周女士2009年1月相識(shí)，2009年下半年考慮結(jié)婚，同時(shí)著手購(gòu)買婚房。由于當(dāng)時(shí)王先生名下已有一套其父母借名購(gòu)買的商品房，考慮到北京的限購(gòu)政策，二套房要承擔(dān)較高的首付款比例；同時(shí)考慮到本來就是為結(jié)婚而購(gòu)置的房屋，雙方?jīng)Q定以周女士名義簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買位于朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的三居室一套（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋），并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在周女士名下。
該房屋合同總價(jià)172萬(wàn)元，首付52萬(wàn)元，銀行按揭貸款120萬(wàn)元。首付款中，王先生出資42萬(wàn)元，周女士出資10萬(wàn)元。另外，該房購(gòu)房契稅、裝修款也主要由王先生及其父母支付，甚至婚前償還銀行按揭貸款，也由王先生出資。
雙方2010年6月8日結(jié)婚，2012年3月，周女士以感情破裂為由起訴到朝陽(yáng)法院要求離婚。
由于婚后無(wú)子女，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)是上述訴爭(zhēng)三居室及王先生名下的公司股權(quán)。
周女士認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋是其婚前簽訂購(gòu)房合同，從銀行按揭貸款，且登記在自己名下，按照《婚姻法》司法解釋（三）第十條，理應(yīng)是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于婚后共同還款部分及其產(chǎn)生的增值，可以考慮給王先生一半。
王先生認(rèn)為，本案的情況根本不適用《婚姻法》司法解釋（三）第十條，雖然登記在周女士名下，但當(dāng)初買房子時(shí)，雙方是基于結(jié)婚的目的，也就是共同共有的目的。為此目的，王先生支付了大部分首付款，并支付購(gòu)房契稅、裝修款及婚前貸款。如果機(jī)械套用解釋（三）第十條，只強(qiáng)調(diào)簽訂購(gòu)房合同、按揭貸款辦理及登記人，而忽視雙方為結(jié)婚目的而購(gòu)房及雙方共同支付首付款等事實(shí)，不但是對(duì)法律的誤讀，也必然造成既不公平的結(jié)果。
因此，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)為雙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋凈值即房屋現(xiàn)價(jià)除卻剩余按揭貸款本金，進(jìn)行平均分割。
在訴訟過程中，雙方對(duì)房屋現(xiàn)價(jià)達(dá)成330萬(wàn)元的一致意見，剩余銀行按揭貸款本金是110萬(wàn)元，該房?jī)糁?20萬(wàn)。
同時(shí)婚內(nèi)以王先生名義注冊(cè)的北京某某科技發(fā)展有限公司，注冊(cè)資本50萬(wàn)元，王先生擁有股權(quán)百分之五十。
另有雙方共同購(gòu)置的車輛現(xiàn)值10萬(wàn)元。
最后，王先生念及夫妻一場(chǎng)，做出讓步，達(dá)成一致意見如下：
訴爭(zhēng)房產(chǎn)歸周女士所有，剩余銀行貸款由其償還；車輛歸周女士所有；公司股權(quán)歸王先生所有。周女士共計(jì)王先生支付90萬(wàn)元的折價(jià)補(bǔ)償款。
【案例四】[vi]
鄧某（男）與王某（女）于2003年相識(shí)，2004年雙方確定戀愛關(guān)系，該年夏末秋初二人在上海同居。2005年4月，王某因工作關(guān)系調(diào)到北京，鄧某隨同到北京發(fā)展。二人當(dāng)時(shí)租房居住，雙方為了結(jié)婚，約定由男方購(gòu)房。2005年8月6日，鄧某支付了2萬(wàn)元定金。2005年8月9日，鄧某的母親匯款7萬(wàn)元至王某賬戶，王某于2005年8月13日與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同的當(dāng)日將該7萬(wàn)元通過POS機(jī)刷卡消費(fèi)（法院正在調(diào)查該款項(xiàng)的去向）。此外，鄧某又將4萬(wàn)元現(xiàn)金交給王某作為房屋的首付款。2005年9月12日，王某與銀行簽訂房屋貸款協(xié)議。之后雙方共同進(jìn)行償還貸款。
2006年5月拿到房屋鑰匙后，鄧某父母出資并忙著為小倆口裝修婚房。2006年9月30日，雙方登記結(jié)婚，并于12月舉辦婚禮。
2011年1月29日，雙方簽訂離婚協(xié)議，約定房屋出售后扣除銀行還貸，剩余款項(xiàng)一人一半。王某在去民政局辦理離婚登記前反悔，后起訴離婚，并主張?jiān)摲课轂槠鋫€(gè)人的財(cái)產(chǎn)。在庭審時(shí)，王某認(rèn)可收到鄧某母親匯款7萬(wàn)元的事實(shí)，但王某主張?jiān)摽钕掂嚹掣改附o的彩禮，并用于辦婚禮。
截至目前，此案正在審理中。
以上四個(gè)筆者親自代理的案件，除了第四個(gè)案件尚未審結(jié)，另外三個(gè)案件，經(jīng)過我們的據(jù)理力爭(zhēng)，尤其對(duì)比《婚姻法》司法解釋（三）的適用要件，及雙方購(gòu)房時(shí)顯而易見的為結(jié)婚而購(gòu)房的目的及共同支付首付款之行為，都表現(xiàn)出雙方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)共同共有的約定，根據(jù)約定優(yōu)先于法定的原則，房屋產(chǎn)權(quán)理當(dāng)由雙方共同共有。該代理意見在以上已審結(jié)案中均基本上獲得支持。
通過代理筆者發(fā)現(xiàn)，《婚姻法》司法解釋（三）第十條有嚴(yán)格的適用條件，而實(shí)踐中更為常見的其他情形如何處理，例如，雙方以結(jié)婚為目的，一方簽訂購(gòu)房合同，但共同出資首付，或者支付契稅、裝修款等行為是否能適用該條規(guī)定？理論上和實(shí)踐中認(rèn)識(shí)非?；靵y，由于缺乏明確的法律依據(jù)，目前對(duì)于這類案件法官傾向于以調(diào)解方式結(jié)案。
二、《婚姻法》司法解釋（三）第十條的適用條件及離婚分割
正如最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)杜萬(wàn)華所述，“適用本條（即《婚姻法》司法解釋（三）第十條）規(guī)定必須同時(shí)具備四個(gè)條件：其一，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同；其二，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款；其三，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸；其四，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的。（嚴(yán)格的來說應(yīng)該是五個(gè)條件，應(yīng)當(dāng)包括夫妻協(xié)議不成。）如果有任何一條件不符合，就不能適用此條規(guī)定。例如：如果條件四不具備，那么就不能將該房產(chǎn)歸屬于產(chǎn)權(quán)登記人，應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果條件三不具備，那么視為登記人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，完全合理。若條件一不具備，那么首付款的收益應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻共同還貸的部分的增值也是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！盵vii]
（一）產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)物權(quán)法，房屋所有權(quán)的取得包括原始取得和繼受取得兩種方式?；榍鞍唇屹J款購(gòu)房屬于繼受取得中的買賣方式。包含兩個(gè)法律關(guān)系，一是購(gòu)房人與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，二是與銀行之間的抵押貸款合同法律關(guān)系，通過這兩個(gè)法律關(guān)系取得了房屋的所有權(quán)，只是在貸款未結(jié)清前房屋所有權(quán)的行使受到限制。
婚前簽訂購(gòu)房合同并支付首付款且通過按揭貸款方式支付全部剩余購(gòu)房款，此時(shí)購(gòu)房人與開發(fā)商間的買賣合同已經(jīng)完成，購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋的全部債權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)的取得屬于合同權(quán)利的轉(zhuǎn)化。在此種情形下，在房屋買賣的法律關(guān)系中，出資方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)獲得合同權(quán)利，只要合同有效則該合同權(quán)利即應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)，并形成對(duì)房屋所有權(quán)的現(xiàn)實(shí)的、合理的期待權(quán)。取得房屋所有權(quán)不過是合同權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)的必然結(jié)果。無(wú)論該物權(quán)的取得時(shí)間發(fā)生在婚前或婚后，婚姻關(guān)系存續(xù)期間抑或之外，都不應(yīng)該影響權(quán)利主體的同一性、延續(xù)性。[viii]
（二）增值分割
這種情形下，既然房屋產(chǎn)權(quán)歸登記方個(gè)人所有，那么婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值也理當(dāng)歸該房屋的所有權(quán)人。但婚姻關(guān)系具有特殊性，另一方對(duì)房屋的保值、增值有一定的貢獻(xiàn)，且以共同財(cái)產(chǎn)還貸，直接導(dǎo)致了夫妻另一方在婚姻存續(xù)期間的投資機(jī)會(huì)、投資規(guī)模及家庭生活品質(zhì)受到一定的限制和影響，如果把房屋增值一概作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理，是對(duì)夫妻之間的分工和其各自對(duì)家庭的貢獻(xiàn)的漠視，也顯失公平。綜合而言，承認(rèn)一方婚前財(cái)產(chǎn)在婚后的增值仍屬一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但因?qū)Ψ綄?duì)于房產(chǎn)的增值有貢獻(xiàn)，因而特別規(guī)定一方給予對(duì)方適當(dāng)補(bǔ)償，可以較好地平衡夫妻之間的利益。[ix]因此，應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對(duì)另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。
關(guān)于分割公式
該司法解釋公布以來，給另一方到底如何補(bǔ)償，存在很大爭(zhēng)議，在8月出版的最高人民法院出版的《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》（奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著，司法解釋理解與適用叢書，人民法院出版社2011年8月版）中提出了一個(gè)被很多法院采用的簡(jiǎn)便實(shí)用的補(bǔ)償款計(jì)算公式，具體為：房屋現(xiàn)值×共同還貸總額（包括本金和利息）/購(gòu)買房屋總支付款（首付＋按揭貸款本金總額＋貸款利息總額）/2
以“浙江婚姻法新解釋第一案”為例：
據(jù)《檢察日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2007年10月，孟芳和許峰登記結(jié)婚，婚后隨丈夫從[1]湖北來到寧波生活。許峰在寧波一家民營(yíng)企業(yè)擔(dān)任技術(shù)主管，收入不菲。但結(jié)婚沒多久，就有一個(gè)自稱與許峰同居多年的女子跑來吵鬧，要求許峰賠償10萬(wàn)元，這事給新婚的家庭罩上一層陰影。2009年2月，兒子出生，看似美滿幸福的家庭卻出現(xiàn)了裂縫，夫妻倆吵架越來越頻繁，甚至出現(xiàn)了家庭暴力。今年7月底，孟芳向法院提起離婚訴訟，并要求分得一半財(cái)產(chǎn)。
孟芳稱，房子是她在婚前首付3萬(wàn)元購(gòu)買，婚后和丈夫一起按揭還款。她據(jù)此認(rèn)為，房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房子現(xiàn)在價(jià)值100萬(wàn)元，自己完全應(yīng)該分得一半房產(chǎn)，丈夫最起碼應(yīng)按照房?jī)r(jià)的一半補(bǔ)償她。但最終判決卻出現(xiàn)了令她難以接受的結(jié)果:法院適用婚姻法解釋(三)第10條，房子歸前夫，前夫補(bǔ)償她9.7萬(wàn)元。
法院認(rèn)為，房屋是許峰婚前簽訂的買賣合同，許峰支付了首付款，并且登記在其名下，房屋應(yīng)屬他個(gè)人所有。孟芳所說的婚前出資購(gòu)房款3萬(wàn)元，因無(wú)證據(jù)證明，法院不予認(rèn)定。當(dāng)時(shí)房屋總價(jià)為49.9萬(wàn)元，首付了16萬(wàn)元，向銀行貸款33.9萬(wàn)元，購(gòu)買后雙方共同還款約9.7萬(wàn)元。房屋原價(jià)49.9萬(wàn)元，雙方一致確認(rèn)房屋按原有價(jià)格的兩倍確定價(jià)格。據(jù)此，許峰應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償孟芳9.7萬(wàn)元÷2x2(倍)=9.7萬(wàn)元。
辦案人員介紹，孟芳提出房子是由自己首付的，但卻沒有銀行取款存根、見證人之類的證據(jù)，依照婚姻法解釋(三)判決，她只能拿到房子按揭和增值部分的價(jià)款。
還有律師提出了這樣的公式，另一方補(bǔ)償數(shù)額=雙方婚后共同還貸數(shù)額÷房屋總價(jià)款(房屋合同價(jià)+已還利息額)／純?cè)鲋挡糠郑ìF(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值－房屋總價(jià)款）＋共同還貸數(shù)額÷2，其差別在于房屋總價(jià)款的計(jì)算方式不同。最高人民法院公式中加上了全部的房屋利息，而這個(gè)公式加上的僅是已償還的利息。房屋總價(jià)款中計(jì)算上全部的房屋利息，事實(shí)上并未真正保護(hù)雙方的利益，尤其損害了未購(gòu)房一方的利益。長(zhǎng)此以往，將對(duì)社會(huì)的和諧和穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。
北京岳成律師事務(wù)所的羅敏律師自己提出一個(gè)公式，認(rèn)為可能更為合理，即：雙方婚后共同還貸數(shù)額÷實(shí)際總房款(總房款本金+已還利息額)／婚姻存續(xù)期間市場(chǎng)增值（離婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值－結(jié)婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值）+婚后共同還貸部分＝雙方應(yīng)共同分割的部分。配偶在此基礎(chǔ)上分得一半即可。
最高人民法院民一庭吳曉芳法官撰文還提到一個(gè)公式，“即雙方應(yīng)共同分割部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實(shí)際總房款{總房款本金+已還利息}×離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值。這種計(jì)算方法相對(duì)比較公平。實(shí)際分割時(shí)考慮到需要照顧子女和女方的權(quán)益，不能完全對(duì)半進(jìn)行分割。比如雙方應(yīng)共同分割部分的數(shù)額為30萬(wàn)元，如果是男方婚前貸款買房，根據(jù)案件的實(shí)際情況，可以判決給女方超過15萬(wàn)元的補(bǔ)償。
從簡(jiǎn)單實(shí)用、相對(duì)公平的角度來說，筆者贊同文中第一個(gè)計(jì)算公式，即：房屋現(xiàn)值×共同還貸總額（包括本金和利息）/購(gòu)買房屋總支付款（首付＋按揭貸款本金總額＋貸款利息總額）/2
從某種程度上說，在房屋增值計(jì)算上要做到絕對(duì)公平是非常難的。需要考慮的因素太多，例如婚前一方支付首付款的貨幣增值以及時(shí)間的成本等等問題，這將是一個(gè)無(wú)比復(fù)雜的函數(shù)公式。況且，數(shù)學(xué)上的精確未必或者常常并非現(xiàn)實(shí)中的絕對(duì)公平。
三、以結(jié)婚為目的共同購(gòu)買按揭貸款房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬
共同共有是指根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，在共有人中成立特定共同關(guān)系，基于該共同關(guān)系對(duì)于一物所享有的所有權(quán)。[x]據(jù)此，共同共有權(quán)利來源既可能基于特定身份也可能基于雙方的約定。而雙方以結(jié)婚為目的，共同支付首付款，或者一方支付首付款、另一方支付裝修款、房屋契稅甚至購(gòu)買家具家電，是否隱含雙方對(duì)房屋共同共有的約定？離婚時(shí)能否簡(jiǎn)單將房屋認(rèn)定為房屋登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)？彰顯了物權(quán)法與婚姻法，身份法與財(cái)產(chǎn)法的沖突與銜接問題。
（一）上海高院和廣東高院的意見值得借鑒和參考。
正如本文開頭所引述的四個(gè)案例，該問題在實(shí)踐中十分突出，一些地方法院象上海高院、廣東高院相繼以問題解答及會(huì)議紀(jì)要的方式出臺(tái)過相關(guān)的審判指導(dǎo)。
上海市高級(jí)人民法院適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)婚姻若干問題的解答（一）
六、夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購(gòu)買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房屋，并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)。對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。
對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)，其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個(gè)人債務(wù)。但于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。
若配偶方同時(shí)有證據(jù)證明，其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理。同樣，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)，但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活，或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜各半分割。
廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（粵高法【2012】240號(hào)）
（三）關(guān)于夫妻一方婚前個(gè)人出資購(gòu)買的房屋，但登記在另一方名下，離婚時(shí)如何處理的問題
65.以結(jié)婚為目的，夫妻一方婚前個(gè)人出資購(gòu)買的房屋登記在另一方名下，如果沒有證據(jù)證明出資方明確表示歸登記一方個(gè)人所有，離婚時(shí)對(duì)該房屋一般應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。
在這兩份文件中，分別出現(xiàn)了“若配偶方同時(shí)有證據(jù)證明，其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的”、“以結(jié)婚為目的”。前一種表述為非常明確的共同共有約定，后一種表述在我國(guó)目前實(shí)行婚后共同財(cái)產(chǎn)制下，結(jié)婚即意味著同財(cái)共居，可以說與前者有異曲同工之處。
將以結(jié)婚為目的共同購(gòu)買按揭貸款房屋的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，既考慮到我國(guó)的國(guó)情，也符合共同共有可以基于約定而產(chǎn)生的法理。而且符合婚姻的倫理性。倫理性是婚姻的很重要的一個(gè)性質(zhì)。馬克思曾經(jīng)在《論離婚法草案》一文中指出：“尊重婚姻，承認(rèn)它的深刻的合乎倫理的本質(zhì)?！薄叭绻⒎ú荒苊魑囊?guī)定什么是合乎倫理的行為，那么它就更不能宣布不合乎倫理的行為違法。”[xi]既然當(dāng)事人雙方認(rèn)可在出資買房時(shí)雙方是共同共有的目的，且雙方都進(jìn)行了出資，那么再在房產(chǎn)究竟登記在誰(shuí)的名下、貸款到底是由誰(shuí)辦理的這種形式性的問題上糾纏不清，就違反了當(dāng)事人的意思自治。況且，當(dāng)事人既然決定結(jié)婚，那么其自然視對(duì)方和自己是利益共同體，對(duì)對(duì)方絕對(duì)的信任，由一方去辦理購(gòu)房合同和貸款，也符合婚姻的倫理性。
因此，上海高院和廣東高院的意見值得借鑒和參考。
（二）上海高院和廣東高院的意見需要完善
以結(jié)婚為目的，一方簽訂購(gòu)房合同共同支付首付款，并共同償還貸款所購(gòu)房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但對(duì)實(shí)踐中時(shí)有出現(xiàn)的，以結(jié)婚為目的，一方簽訂購(gòu)房合同并支付首付款，另一方支付契稅、裝修費(fèi)用甚至購(gòu)買家具家電的行為，是否可以一并考慮，認(rèn)定房產(chǎn)共有，只是在統(tǒng)一的結(jié)婚目的下，資金投向不同呢？
這個(gè)問題同樣值得探討。筆者認(rèn)為：
1、一方支付首付款、簽訂購(gòu)房和貸款合同，且產(chǎn)權(quán)登記在該方名下，另一方支付房屋裝修等添附費(fèi)用，對(duì)于此類房產(chǎn)也應(yīng)屬于共同共有。
所謂添附，是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物。當(dāng)事人可以依照契約自由的原則對(duì)添附物的所有權(quán)的歸屬作出約定。法律使添附物的所有權(quán)單一化，僅為達(dá)到維護(hù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的法律技術(shù)，并非使取得所有權(quán)之人獨(dú)占添附物所有權(quán)的利益。[xii]在我國(guó)，婚后共同制是法定財(cái)產(chǎn)制。無(wú)論是以結(jié)婚為目的購(gòu)房還是為此房裝修以及作其他添附，都是為了婚后的共同生活。另一方雖然沒有支付首付款，但是其支付房屋裝修費(fèi)用且在婚后共同還貸是基于其對(duì)房屋享有共有權(quán)的認(rèn)識(shí)上的。產(chǎn)權(quán)登記方對(duì)于另一方對(duì)其房屋所作的添附，以及婚后的共同還貸并未表示反對(duì)，這說明其對(duì)另一方的共有意思并未表示反對(duì)。由此可見，當(dāng)事人對(duì)于共同共有房屋存在一定的默契。
2、以結(jié)婚為目的，一方簽訂購(gòu)房合同并支付首付款、產(chǎn)權(quán)登記在該方名下，雙方共同還貸款，另一方購(gòu)買家電等，也應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)。
這類房產(chǎn)也應(yīng)共同共有。一方買房，另一方購(gòu)買家電等是中國(guó)人結(jié)婚的傳統(tǒng)模式。采取這種模式的人，大多傳統(tǒng)觀念很強(qiáng)。一方面，對(duì)于這部分人而言，房屋及家電共有是一種習(xí)慣。另一方面，不管是購(gòu)房還是購(gòu)買家電，都是為了將來的共同生活作準(zhǔn)備。一般而言，購(gòu)買房屋是一種投資行為，而購(gòu)買家電是一種消費(fèi)行為，雖然投資房屋有風(fēng)險(xiǎn)，但是購(gòu)買家電等確定是在購(gòu)買消耗品。如此一來，將房屋認(rèn)定為歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，對(duì)另一方顯屬不公。夫妻作為生活共同體應(yīng)該共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
家事無(wú)小事，婚姻家庭案件無(wú)小案！妥善處理婚姻家庭案件，依法保護(hù)婚姻當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)家庭關(guān)系的和睦與穩(wěn)定，對(duì)于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平與正義、和諧穩(wěn)定具有重要意義。離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)如何防止雙方利益失衡，對(duì)維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定具有非常緊迫的現(xiàn)實(shí)意義。
鑒于《婚姻法》司法解釋（三）第十條的適用范圍有限，難于解決現(xiàn)實(shí)中存在更為廣泛的婚前按揭貸款購(gòu)房權(quán)屬及離婚分割問題，建議最高人民法院盡快通過案例指導(dǎo)或個(gè)案批復(fù)等形式予以引導(dǎo)，在進(jìn)行充分調(diào)研論證后，適時(shí)進(jìn)行修改或提出實(shí)施指導(dǎo)意見。
[i]北京天馳洪范律師事務(wù)所合伙人，中國(guó)婚姻家庭法專業(yè)律師。
[ii]北京天馳洪范律師事務(wù)所律師，中國(guó)婚姻家庭法專業(yè)律師。
[iii]本案為筆者代理，在北京朝陽(yáng)法院審理的案件。
[iv]本案為筆者代理，在北京豐臺(tái)法院審理的案件。
[v]本案為筆者代理，在北京朝陽(yáng)法院審理的案件。
[vi]本案為筆者近期代理的案件，尚在審理中。
[vii]最高人民法院民事審判第一庭庭長(zhǎng)杜萬(wàn)華蒞臨華政解讀《婚姻法》司法解釋（三）
http://www.kaixin001.com/repaste/1522033_5656137722.html
[viii]奚曉明主編：最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》人民法院出版社2011年，第1輯，第73頁(yè)。
[ix]奚曉明主編：最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》人民法院出版社2011年，第1輯，第70頁(yè)。
[x]王衛(wèi)國(guó)主編《民法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2007年11月第1版，第257頁(yè)。
[xi]《馬克思恩格斯全集》，第1卷，人民出版社1956年版，第185頁(yè)。
[xii]謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第272頁(yè)。
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