【案例名稱(chēng)】 廠房租賃合同爭(zhēng)議仲裁案
【仲裁地點(diǎn)】 北京
【裁決時(shí)間】 2011-8-11
【正文】中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)"仲裁委員會(huì)")根據(jù)申請(qǐng)人即墨市某村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“申請(qǐng)人”)、案外人臺(tái)灣XR造漆股份有限公司、案外人香港YR工業(yè)有限公司于1992年6月27日簽訂的《廠房租賃合同書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《租賃合同》)中的仲裁條款，案外人青島XR造漆有限公司、即墨市某村民委員會(huì)(申請(qǐng)人)、被申請(qǐng)人青島YPS(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)"第二被申請(qǐng)人》)于1999年12月2日簽訂的《廠房租賃合同轉(zhuǎn)讓契約書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》)以及申請(qǐng)人向仲裁委員會(huì)提交的仲裁申請(qǐng)書(shū)，受理了申請(qǐng)人與青島YPS體育用品有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“第一被申請(qǐng)人”)、第二被申請(qǐng)人和青島YPS環(huán)保材料有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“第三被申請(qǐng)人”，上述三位被申請(qǐng)人合稱(chēng)為“被申請(qǐng)人”)因履行上述《租賃合同》和《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》而產(chǎn)生的本爭(zhēng)議仲裁案。
本案仲裁程序適用自2005年5月1日起實(shí)施的《中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《仲裁規(guī)則》”)的規(guī)定。鑒于本案爭(zhēng)議不具有涉外因素，根據(jù)《仲裁規(guī)則》第五十九條的規(guī)定，本案適用《仲裁規(guī)則》第五章“國(guó)內(nèi)仲裁的特別規(guī)定”。該章沒(méi)有規(guī)定的事項(xiàng)，適用《仲裁規(guī)則》其他各章的規(guī)定。
仲裁委員會(huì)秘書(shū)局以特快專(zhuān)遞方式向申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人分別發(fā)出本案仲裁通知、《仲裁規(guī)則》和仲裁委員會(huì)《仲裁員名冊(cè)》，同時(shí)向被申請(qǐng)人附去申請(qǐng)人提交的仲裁申請(qǐng)書(shū)及其附件。
三被申請(qǐng)人分別向仲裁委員會(huì)提交了“管轄權(quán)異議書(shū)”、“答辯書(shū)”等相關(guān)材料。仲裁委員會(huì)秘書(shū)局隨即予以了轉(zhuǎn)交。
仲裁庭經(jīng)商仲裁委員會(huì)秘書(shū)局，定于2011年某月某日在北京開(kāi)庭審理本案。仲裁委員會(huì)秘書(shū)局以特快專(zhuān)遞的方式向雙方當(dāng)事人寄送了上述組庭通知和開(kāi)庭通知。
郵寄給第二被申請(qǐng)人的開(kāi)庭通知因當(dāng)事人拒收被退回，仲裁委員會(huì)秘書(shū)局委托北京市環(huán)球律師事務(wù)所向第二被申請(qǐng)人再次寄送了上述文件。北京市環(huán)球律師事務(wù)所向仲裁委員會(huì)回函確認(rèn)其已按仲裁委員會(huì)提供的地址向第二被申請(qǐng)人寄送了延期開(kāi)庭通知。
2011年某月某日，本案如期在北京進(jìn)行了開(kāi)庭審理。申請(qǐng)人委托仲裁代理人邱延明和被申請(qǐng)人委托仲裁代理人出席了庭審。庭審中，申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人的代理人就本案管轄權(quán)、事實(shí)和仲裁請(qǐng)求進(jìn)行了陳述，出示了相關(guān)證據(jù)原件，進(jìn)行了質(zhì)證，并回答了仲裁庭的庭審調(diào)查詢(xún)問(wèn)。第一被申請(qǐng)人和第二被申請(qǐng)人還當(dāng)庭提交了新的答辯書(shū)及證據(jù)。
庭后，申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人均提交了補(bǔ)充材料，仲裁委員會(huì)秘書(shū)局予以了轉(zhuǎn)交。
因?qū)徖硇枰?，仲裁庭無(wú)法在規(guī)定的期限內(nèi)作出裁決。經(jīng)仲裁庭請(qǐng)求，仲裁委員會(huì)主任同意并決定將裁決作出期限延長(zhǎng)至2011年8月22日。
20I1年7月11日，仲裁委員會(huì)作出管轄權(quán)決定，確認(rèn)仲裁委員會(huì)對(duì)本案有管轄權(quán)，本案仲裁程序在申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人之間繼續(xù)進(jìn)行。同日，仲裁委員會(huì)秘書(shū)局向當(dāng)事人寄送了該管轄權(quán)決定。本案全部仲裁文件均由仲裁委員會(huì)秘書(shū)局及時(shí)有效地送達(dá)給雙方當(dāng)事人。
仲裁過(guò)程：案情、仲裁庭意見(jiàn)以及裁決結(jié)果
一、案情
1992年6月申請(qǐng)人即墨市某村民委員會(huì)作為甲方與案外人臺(tái)灣XR造漆股份有限公司以及其投資的全資子公司香港YR工業(yè)有限公司(共稱(chēng)"乙方")簽訂了本案《租賃合同》，其中約定，二乙方共同投資興建青島XR造漆有限公司在此投產(chǎn)并支付相關(guān)款項(xiàng)給甲方。甲方租賃給乙方的廠房面積為1138平方米及廠區(qū)，租期為30年。
乙方租賃甲方廠房用于青島XR造漆有限公司使用，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各種油漆即涂料等產(chǎn)品。甲方須將廠房于1992年8月30日前交付給乙方使用。乙方每年付給甲方租金為XX美元，每年分兩期付清，第一期6月8日付款50%;第二期12月8日付款50%。租賃起租時(shí)間為1992年7月16日，第一年租金折合人民幣為XX元。《租賃合同》還約定，對(duì)
于合同未盡事宜及履行過(guò)程中出現(xiàn)分歧，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，由仲裁委員會(huì)仲裁解決。
《租賃合同》中的兩個(gè)乙方在合同簽訂后共同投資設(shè)立了獨(dú)資企業(yè)"青島XR造漆有限公司"。
1999年12月青島XR造漆有限公司作為甲方，本案第二被申請(qǐng)人作為乙方，本案申請(qǐng)人作為丙方共同簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定:"-、丙方同意甲方轉(zhuǎn)讓給乙方由甲丙雙方簽訂之設(shè)備買(mǎi)賣(mài)及廠房租賃合同(書(shū))。""三、乙方、丙方應(yīng)接一項(xiàng)(即上述"一"項(xiàng))之原合同履行應(yīng)使權(quán)力(權(quán)利)及義務(wù)。""四、甲方已于一九九九年十一月六日起交接廠區(qū)給乙方，乙方續(xù)約自一九九九年十一月六日起至二0二二年七月十五日止。"
2000年11月第一被申請(qǐng)人作為臺(tái)灣YR實(shí)業(yè)股份有限公司投資的外資企業(yè)成立并開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
2002年9月第三被申請(qǐng)人作為臺(tái)灣YR實(shí)業(yè)股份有限公司投資的外資企業(yè)成立并開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
2007年5月31日，第二被申請(qǐng)人和第三被申請(qǐng)人簽訂《房屋租賃合同》，約定“甲方將承租的廠區(qū)內(nèi)的廠房，建筑面積1000平方米、出租給乙方作生產(chǎn)場(chǎng)所使用。”“甲方從2007年6月1日起將出租房屋交付乙方使用，至2017年5月31日收回?！薄凹滓彝饷赓M(fèi)提供給乙方使用?！钡谌簧暾?qǐng)人按期繳納了水電費(fèi)。
申請(qǐng)人稱(chēng):
1992年12月2日，第二被申請(qǐng)人轉(zhuǎn)承租了申請(qǐng)人所屬的廠房從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)?！蹲赓U合同》簽訂后，被申請(qǐng)人實(shí)際占有使用了該廠房至今。十五年間，由第一被申請(qǐng)人交納租賃費(fèi)，然被申請(qǐng)人至實(shí)際租用第十六年(2008年1月1日)起，雖經(jīng)申請(qǐng)人無(wú)數(shù)次催耍，至今再未交納租金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條的規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
申請(qǐng)人認(rèn)為:被申請(qǐng)人拒不履行《租賃合同》規(guī)定的付款義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約。被申請(qǐng)人理應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，支付欠付申請(qǐng)人的租金、承擔(dān)逾期滯納金;并解除租賃關(guān)系，騰出租賃的房屋、場(chǎng)地。
申請(qǐng)人提出如下仲裁請(qǐng)求:
1、被申請(qǐng)人立即向申請(qǐng)人支付租金人民幣XX元及其部分滯納金XX元，共計(jì)XXX元，并承擔(dān)連帶清償責(zé)任;
2、解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的廠房租賃合同;
3、被申請(qǐng)人立即騰出所租賃廠房并恢復(fù)原貌;
4、被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人償付為辦理本案所支出的差旅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用;
5、仲裁案件受理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由被申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)。
第一被申請(qǐng)人答辯認(rèn)為:
1、第一被申請(qǐng)人同意解除租賃合同關(guān)系，并已于2011年4月7日將涉案廠房交回給申請(qǐng)人;
2、第一被申請(qǐng)人沒(méi)有違約，未拖欠租金，不應(yīng)支付滯納金。2002年被申請(qǐng)人開(kāi)始租賃使用廠房，并繳納租金。2008年初申請(qǐng)人通知第一被申請(qǐng)人由于村面臨拆遷，希望提前解除租賃關(guān)系。雙方初步協(xié)商用租金折抵第一被申請(qǐng)人的損失，對(duì)于第一被申請(qǐng)人要求的現(xiàn)金賠償雙方再行協(xié)商。后雙方對(duì)于現(xiàn)金賠償事宜多次協(xié)商未果，鑒于此，第一被申請(qǐng)人于2010年5月20日發(fā)函通知申請(qǐng)人領(lǐng)取租金，但申請(qǐng)人至今未領(lǐng)租金。
3、即使第一被申請(qǐng)人承擔(dān)責(zé)任，申請(qǐng)人所請(qǐng)求的租金和滯納金也計(jì)算錯(cuò)誤，其所請(qǐng)求的2008午租金也己超過(guò)訴訟時(shí)效。此外，申請(qǐng)人因仲裁而發(fā)生的差旅費(fèi)用等應(yīng)由其自擔(dān)。
第二被申請(qǐng)人答辯認(rèn)為:
1、申請(qǐng)人與第二被申請(qǐng)人直接的租賃合同關(guān)系已于2002年解除，申請(qǐng)人現(xiàn)請(qǐng)求解除租賃合同與事實(shí)不符，申請(qǐng)人所請(qǐng)求的2008年租金也與第二被申請(qǐng)人無(wú)關(guān)。1999午12月2日簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，第二被申請(qǐng)人租賃使用廠房，并以自己名義繳納租賃費(fèi)。2002年起由第一被申請(qǐng)人租賃使用廠房，并以其自己名義繳納租賃費(fèi)，至此第二被申請(qǐng)人不再租賃使用該廠房，第二被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人之間的租賃關(guān)系實(shí)際已經(jīng)解除，2008年租金也與第二被申請(qǐng)人無(wú)關(guān)。
2、即使第二被申請(qǐng)人承擔(dān)責(zé)任，申請(qǐng)人所請(qǐng)求的租金和滯納金也錯(cuò)誤，且其所請(qǐng)求的2008年租金也已超過(guò)訴訟時(shí)效。此外，申請(qǐng)人因仲裁而發(fā)生的差旅費(fèi)等應(yīng)由其自擔(dān)。
第一、二被申請(qǐng)人還向仲裁庭提交了租金計(jì)算說(shuō)明等。
第三被申請(qǐng)人認(rèn)為，其與申請(qǐng)人之間無(wú)租賃合同關(guān)系，申請(qǐng)人無(wú)權(quán)要求被申請(qǐng)人支付租金。
申請(qǐng)人在其庭后提交的材料中，確認(rèn)了申請(qǐng)人和三位被申請(qǐng)人簽訂"廠區(qū)交接清單"的事實(shí)。
二、仲裁庭意見(jiàn)
(一)關(guān)于管轄權(quán)
關(guān)于本案管轄問(wèn)題，申請(qǐng)人提起本案仲裁申請(qǐng)后，三位被申請(qǐng)人均提交了仲裁管轄異認(rèn)書(shū)。仲裁委員會(huì)于2011午7月11日作出管轄權(quán)決定，確認(rèn)仲裁委員會(huì)對(duì)本案有管轄權(quán)，本案仲裁程序在申請(qǐng)人和三位被申請(qǐng)人之間繼續(xù)進(jìn)行。
(二)關(guān)于合同效力
本案《租賃合同》和《轉(zhuǎn)讓協(xié)認(rèn)》是簽約各方意思的真實(shí)表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，是有效的合同。依法成立的合同具有法律約束力，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除。
(三)關(guān)于三位被申請(qǐng)人的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題
仲裁庭認(rèn)為，判斷由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任，就需要查明誰(shuí)是2002年后涉案廠房的承租人。
仲裁庭注意到當(dāng)事人的如下觀點(diǎn):
第二被申請(qǐng)人是通過(guò)《轉(zhuǎn)讓協(xié)認(rèn)》與申請(qǐng)人就案涉廠房建立了租賃關(guān)系的。但第二被申請(qǐng)人認(rèn)為，自2002年起廠房便由第一被申請(qǐng)人租賃使用，并以其自己的名義繳納租賃費(fèi)。因此，第二被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人之間的租賃關(guān)系實(shí)際已經(jīng)解除，2008年以后的租金也與第二被申請(qǐng)人無(wú)關(guān)。
第一被申請(qǐng)人則認(rèn)為其不是《租賃合同》和《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的主體，也從未表示承接該二份合同的權(quán)利義務(wù)。但第一被申請(qǐng)人承認(rèn)，自2002年起，其開(kāi)始租賃使用涉案廠區(qū)，并交納租金，與申請(qǐng)人形成事實(shí)租賃關(guān)系。
申請(qǐng)人認(rèn)為，第二被申請(qǐng)人與其之間從來(lái)沒(méi)有簽訂解除合同的協(xié)議。第二被申請(qǐng)人承租后，無(wú)論其指派誰(shuí)交納租賃費(fèi)都一樣。第一被申請(qǐng)人交納租賃費(fèi)并未影響第二被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人的租賃合同關(guān)系。
仲裁庭注意到這樣的事實(shí):
第二被申請(qǐng)人通過(guò)《租賃合同》和《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》獲租廠房后，并沒(méi)有與申請(qǐng)人簽訂過(guò)解除合同的協(xié)議。申請(qǐng)人認(rèn)為自2002年第二被申請(qǐng)人讓其下屬子公司第一被申請(qǐng)人使用廠房是集團(tuán)公司內(nèi)部廠房的使用調(diào)整，申請(qǐng)人與第一被申請(qǐng)人之間沒(méi)有簽訂過(guò)租賃合同。
第一被申請(qǐng)人稱(chēng)"自2002年起與申請(qǐng)人形成事實(shí)租賃關(guān)系"，但是就其如何取得承租權(quán)，第一被申請(qǐng)人沒(méi)有提供證據(jù)。
基于上述事實(shí)，仲裁庭認(rèn)為，按常理，第一被申請(qǐng)人長(zhǎng)期使用廠房，或是與出租人簽訂廠房租賃合同，或者是基于其他原因，不可能無(wú)緣使用廠房。結(jié)合本案具體情況，第一、二被申請(qǐng)人之間不曾簽訂轉(zhuǎn)租合同，第一被申請(qǐng)人也沒(méi)有與申請(qǐng)人簽訂書(shū)面租賃合同，那么，第一被申請(qǐng)人是如何從第二被申請(qǐng)人處取得廠房的使用權(quán)呢?仲裁庭認(rèn)為，除非彼此
間有某種特別的關(guān)系，如集團(tuán)公司租賃的廠房在集團(tuán)內(nèi)部調(diào)配使用等。如果不是，第一、第二被申請(qǐng)人之間或者簽訂有轉(zhuǎn)租合同，或者是第一被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人之間簽訂了書(shū)面租賃合同。
在申請(qǐng)人解釋為什么與第一被申請(qǐng)人之間沒(méi)有簽訂過(guò)租賃合同時(shí)說(shuō)，第二被申請(qǐng)人讓其下屬子公司第一被申請(qǐng)人使用廠房是集團(tuán)公司內(nèi)部廠房使用調(diào)整，"第二被申請(qǐng)人承租后，無(wú)論其指派誰(shuí)交納租賃費(fèi)都一樣"。被申請(qǐng)人確認(rèn)第一被申請(qǐng)人為第二被申請(qǐng)人集團(tuán)所屬子公司。
仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人的這一解釋澄清了這樣幾個(gè)問(wèn)題:
第二被申請(qǐng)人是廠房的承租人，申請(qǐng)人沒(méi)有與第二被申請(qǐng)人簽訂退租合同；
第一被申請(qǐng)人作為第二被申請(qǐng)人集團(tuán)公司的下屬子公司，第二被申請(qǐng)人將其承租的廠房交由其子公司第一被申請(qǐng)人使用;
第一被申請(qǐng)人承擔(dān)繳付租金的義務(wù)，申請(qǐng)人對(duì)此是知情認(rèn)可的;
申請(qǐng)人與第一被申請(qǐng)人沒(méi)有簽訂書(shū)面租賃合同。
正是由于第一被申請(qǐng)人是第二被申請(qǐng)人集團(tuán)內(nèi)的子公司，集團(tuán)內(nèi)部調(diào)整廠房的使用，所以，第一被申請(qǐng)人在第二被申請(qǐng)人的租賃期內(nèi)自2002年開(kāi)始使用廠房并以自己的名義交納租賃費(fèi)，因而也就出現(xiàn)了租賃廠房的使用人與租賃合同當(dāng)事人不是同一人的情況。在第二被申請(qǐng)人沒(méi)有與申請(qǐng)人簽訂解租協(xié)議的情況下，盡管第二被申請(qǐng)人將其所租賃的廠
房交由第一被申請(qǐng)人使用，也并不能改變第二被申請(qǐng)人仍為本案名義承租人的法律關(guān)系。因此，仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人的解釋符合邏輯，仲裁庭予以采信。仲裁庭對(duì)于第一被申請(qǐng)人沒(méi)有證據(jù)支持而稱(chēng)其與申請(qǐng)人之間有“租賃合同關(guān)系”的說(shuō)法不予認(rèn)可。
仲裁庭需要進(jìn)一步明確的是，申請(qǐng)人與第二被申請(qǐng)人之間的租賃合同沒(méi)有解除，廠房由第一被申請(qǐng)人使用并交納租金，這是當(dāng)事人約定由第三人履行債務(wù)的做法。申請(qǐng)人與第一、第二被申請(qǐng)人之間的關(guān)系是:第二被申請(qǐng)人從申請(qǐng)人處依據(jù)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》承租了案涉合同項(xiàng)下的廠房，之后，第二被申請(qǐng)人又將承租來(lái)的廠房轉(zhuǎn)給第一被申請(qǐng)人使用并由第
一被申請(qǐng)人支付租金，申請(qǐng)人對(duì)此知曉且予認(rèn)可，第一被申請(qǐng)人也交納租金至2007年，這就是當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的問(wèn)題。正如申請(qǐng)人所言，第二被申請(qǐng)人承租后，"無(wú)論其指派誰(shuí)交納租賃費(fèi)都一樣"，說(shuō)明申請(qǐng)人與第二被申請(qǐng)人之間有第三人支付租金的約定，雖然沒(méi)有文字約定，但是三方認(rèn)可并持續(xù)實(shí)際履行。這樣，雖然第二被申請(qǐng)人不再使用該廠房，但申請(qǐng)人與第二被申請(qǐng)人之間從未簽訂解除租賃合同的協(xié)議，第二被申請(qǐng)人稱(chēng)由于其“不再租賃使用該廠房，(第二)被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人之間的租賃關(guān)系實(shí)際已解除”的觀點(diǎn)沒(méi)有依據(jù)。仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人和第二被申請(qǐng)人之間的租賃合同并未解除，按時(shí)和足額繳付租金仍是第二被申請(qǐng)人的義務(wù)，如果第一被申請(qǐng)人不能按時(shí)和足額繳付租金，則違約責(zé)任應(yīng)由第二被申請(qǐng)人承擔(dān)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十五條的規(guī)定:當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任"，仲裁庭據(jù)此認(rèn)為，第一被申請(qǐng)人是案涉合同當(dāng)事人約定的向債權(quán)人履行債務(wù)的第三人，其已經(jīng)履行了自2002年至2007年的應(yīng)付租金，尚有2007年之后的租金未曾支付，屬于《申華人民共和國(guó)合同法》中"第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定"的情形，第二被申請(qǐng)人(債務(wù)人)應(yīng)向申請(qǐng)人(債權(quán)人)承擔(dān)違約責(zé)任。
仲裁庭基于上述事實(shí)及法律認(rèn)定，申請(qǐng)人與第一被申請(qǐng)人之間不存在租賃合同，租賃合同的當(dāng)事人為申請(qǐng)人和第二被申請(qǐng)人。2002年后第一被申請(qǐng)人實(shí)際使用廠房并實(shí)際支付租金屬于在申請(qǐng)人和第二被申請(qǐng)人同意的情況下由第三人履行義務(wù)。2007年第三人停止支付租金后，欠付租金的違約責(zé)任應(yīng)由租賃合同的當(dāng)事人，即第二被申請(qǐng)人承擔(dān)。
關(guān)于第三被申請(qǐng)人，2002年9月27日第三被申請(qǐng)人以本案廠房地址作為其登記的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和生產(chǎn)地址,并實(shí)際使用了廠房從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并向申請(qǐng)人繳納水費(fèi)、向供電所繳納電費(fèi)。2007年5月31日，第三被申請(qǐng)人轉(zhuǎn)租了第二被申請(qǐng)人所租賃申請(qǐng)人的《房屋租賃合同》一份。因此，申請(qǐng)人認(rèn)為第三被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人在法律及客觀形式上形成了事實(shí)租賃關(guān)系。
仲裁庭認(rèn)為，2007年《房屋租賃合同》的簽約人是第二被申請(qǐng)人和第三被申請(qǐng)人，不屬于本案審理范圍。因此，仲裁庭認(rèn)為第三被申請(qǐng)人在本案無(wú)需為申請(qǐng)人請(qǐng)求的租金和滯納金承擔(dān)責(zé)任。
(四)關(guān)于違約責(zé)任
房屋租賃合同中，承租人的基本義務(wù)是按照合同約定交納租金。遲延交納租金即構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
申請(qǐng)人稱(chēng)，被申請(qǐng)人應(yīng)付租金的時(shí)間截止2011年3月3日仲裁開(kāi)庭之日為三年零兩個(gè)月，共計(jì)人民幣XX元。鑒于申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的長(zhǎng)期租賃關(guān)系，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人主張租金及部分滯納金共計(jì)人民幣XX元。申請(qǐng)人還提交了數(shù)額計(jì)算明細(xì)。關(guān)于被申請(qǐng)人提出的訴訟時(shí)效問(wèn)題，申請(qǐng)人稱(chēng)其于2008年6月就主張了權(quán)利，被申請(qǐng)人2010年5月20日書(shū)面應(yīng)允付款，因此申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求未超過(guò)時(shí)效。
鑒于第二被申請(qǐng)人明確其關(guān)于租金和滯納金問(wèn)題方面的意見(jiàn)與第一被申請(qǐng)人相同，故下文將引述第一被申請(qǐng)人就租金和滯納金的繳納及具體計(jì)算方式發(fā)表的意見(jiàn):
1、按照《租賃合同》的約定，承租人提前半年支付租金，付款日期為6月8日和12月8日。6月8日對(duì)應(yīng)的租期為當(dāng)年的7月16日-當(dāng)年的12月15日，12月8日對(duì)應(yīng)的租期為當(dāng)年的12月16日一下年的7月15日。申請(qǐng)人所請(qǐng)求的租賃費(fèi)的租期起算時(shí)間為2008年7月16日，因?yàn)楸簧暾?qǐng)人最后一次繳納租金的時(shí)間是2008年1月7日(按照合同約定該筆款項(xiàng)應(yīng)在2007年12月8日繳納)，繳納了人民幣XX元(不包括2008年6月18日路徑款人民幣33,234元，該筆款項(xiàng)應(yīng)折抵租金)。
2.即使按照申請(qǐng)人主張的先使用后付費(fèi)的方式計(jì)算租金，2008年度的租金也應(yīng)為人民幣XX元。因?yàn)樯暾?qǐng)人在2008年1月7日和2008年6月17日開(kāi)具的2張發(fā)票的租金數(shù)額均為人民幣XX元，則2008年度的租金應(yīng)為人民幣XX元，扣除路徑折抵款人民幣33,234元后，2008
年度的應(yīng)付租金為人民幣XX元。
3.2008年7月16日至交接之日2011年4月7日的租金，按照申請(qǐng)人所述年度租金人民幣XX元計(jì)算，租金總額為人民幣XX元。計(jì)算方式如下:略……
4、申請(qǐng)人主張的2008年度租金已超過(guò)訴訟時(shí)效。2008年度的租金應(yīng)在2008年6月8日和12月8日前繳納，而申請(qǐng)人在2010年5月才提起訴訟，已超過(guò)一年的訴訟時(shí)效期間。2010年5月申請(qǐng)人發(fā)函通知催告領(lǐng)取的租金是2009年的，而非2008年的。
5、本案不應(yīng)適用該滯納金的約定，首先，第一被申請(qǐng)人無(wú)違約行為，雙方一直在協(xié)商租金折抵拆遷補(bǔ)償款;其次，該滯納金為《租賃合同》的約定，而第一被申請(qǐng)人并非該合同主體;再次，《租賃合同》無(wú)效，申請(qǐng)人未提供有效證據(jù)證明本案廠區(qū)的合法有效性，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解
釋》，該租賃合同無(wú)效，則因滯納金屬于違約金的性質(zhì)，不能適用;最后，即使第一被申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)滯納金，申請(qǐng)人計(jì)算的滯納金也明顯過(guò)高，應(yīng)依法予以調(diào)低。因?yàn)闇{金性質(zhì)屬于違約金，主要用于賠償損失，且申請(qǐng)人并未證明其因第一被申請(qǐng)人遲延繳納租金而遭受損失。
仲裁庭注意到雙方按照《租賃合同》的約定各自所做的陳述以及相應(yīng)的租金數(shù)額的計(jì)算等，仲裁庭同時(shí)還注意到這樣兩個(gè)方面的問(wèn)題:一是自2002年到2007年間是按日歷年度計(jì)算付款金額，付款時(shí)間的規(guī)定不變，即每年6月8日交納上半年的租金，12月8日交納下半年的租金，是"先用后付";二是盡管《租賃合同》約定的租金為美元，以結(jié)算當(dāng)日的外匯調(diào)劑市場(chǎng)的美元價(jià)格折合人民幣支付，但雙方在實(shí)踐中將年租金確定為一個(gè)固定數(shù)額即人民幣，鑒于此，申請(qǐng)人按照《租賃合同》第五條約定的“租金第16年至25年遞增2%”計(jì)算，自2007年7月16日起年租金應(yīng)遞增2%，被申請(qǐng)人予以認(rèn)可，這是當(dāng)事人共同對(duì)合同條款的修改且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，仲裁庭尊重當(dāng)事人的意愿。
關(guān)于租金欠繳的起算日期，雙方確認(rèn)自2002年至2007年間除2004年12月24日(發(fā)票日期)一次交清人民幣XX元為當(dāng)年的全額租金，其他年份都是在6-7月間交納上半年的租金，11-12月間交納下半年的租金，是"先用后付"。2007年底前應(yīng)交納的租金于2008年1月7日(發(fā)票日期)交納，仲裁庭據(jù)此認(rèn)定，本案租金欠繳額應(yīng)自2008年1月1日起算。
根據(jù)上述年租金額和租金欠繳日期，申請(qǐng)人提出被申請(qǐng)人應(yīng)付租金截止2011午3月3日仲裁庭開(kāi)庭之日，計(jì)為三年零兩個(gè)月，仲裁庭予以認(rèn)可。
欠繳租金的計(jì)算公式為:略……
關(guān)于自2008年欠交租金的原因，第一被申請(qǐng)人稱(chēng)，2008年初申請(qǐng)人通知被申請(qǐng)人由于村面臨拆遷，希望提前解除租賃合同關(guān)系，雙方為此多次協(xié)商租金折抵以及現(xiàn)金賠償?shù)任垂?，被申?qǐng)人于2010年5月20日發(fā)函通知申請(qǐng)人領(lǐng)取租金，但申請(qǐng)人至今未領(lǐng)。申請(qǐng)人稱(chēng)，2008年6月17日向被申請(qǐng)人交付稅務(wù)發(fā)票，就是要求被申請(qǐng)人自接到稅務(wù)發(fā)票時(shí)立即支付，第一被申請(qǐng)人雖經(jīng)多次催要，一直未予支付。
仲裁庭認(rèn)為，按期交納租金是被申請(qǐng)人的基本義務(wù)，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)如期履行，2008年初發(fā)生的因村莊拆遷問(wèn)題雙方所進(jìn)行的協(xié)商，如未約定暫停付款，付款義務(wù)人不能免除合同的履行義務(wù)，被申請(qǐng)人沒(méi)有提交拆遷協(xié)商過(guò)程中暫停付款的證據(jù)，就應(yīng)履行按期繳納租金的義務(wù)。由于村莊拆遷所涉及的租金折抵等問(wèn)題雙方一直在協(xié)商之中，且第一被申請(qǐng)人2010年5月20日發(fā)函通知申請(qǐng)人領(lǐng)取租金，因此本案不存在訴訟時(shí)效的問(wèn)題。
第一被申請(qǐng)人提出本案廠區(qū)的合法有效性問(wèn)題，仲裁庭認(rèn)為，承租人對(duì)于租賃房屋的合法有效性的存疑應(yīng)在租賃合同簽訂前提出或者在合同簽訂后的法定期限內(nèi)提出，本案中，第一被申請(qǐng)人已經(jīng)承租該廠區(qū)近十年之久，不曾向申請(qǐng)人提出過(guò)這一問(wèn)題，也沒(méi)有向仲裁庭提交該廠區(qū)非法無(wú)效的證據(jù)，仲裁庭對(duì)此不予考慮并重申案涉合同依法成立，是
有效的合同，逾期交納租金應(yīng)當(dāng)交納滯納金。
被申請(qǐng)人提出調(diào)整過(guò)高的滯納金，仲裁庭認(rèn)為《租賃合同》約定逾期繳納租金，按照日千分之五交納滯納金，第二被申請(qǐng)人簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并未對(duì)此作出任何修改。且申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求已對(duì)滯納金數(shù)額予以調(diào)低。因此，仲裁庭支持申請(qǐng)人關(guān)于滯納金請(qǐng)求。
仲裁庭注意到被申請(qǐng)人多次提到"路徑款"，但是被申請(qǐng)人對(duì)此未說(shuō)明它的來(lái)由和在本案中的作用，申請(qǐng)人也未做回應(yīng)，所以仲裁庭對(duì)此"路徑款"之事不予評(píng)論。
(五)關(guān)于申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求
1、關(guān)于請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人立即向申請(qǐng)人支付租金人民幣XX元及其部分滯納金人民幣XX元，共計(jì)人民幣XX元，并承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
仲裁庭認(rèn)為，由于仲裁庭已經(jīng)認(rèn)定第二被申請(qǐng)人自2008年起未向申請(qǐng)人交納廠房租金構(gòu)成違約，故，仲裁庭對(duì)于申請(qǐng)人請(qǐng)求被申請(qǐng)人交清所欠的廠房租金人民幣XX元的請(qǐng)求以及支付滯納金人民幣XX元的請(qǐng)求予以支持。
鑒于本案承擔(dān)違約責(zé)任的是第二被申請(qǐng)人，第一被申請(qǐng)人只是代第二被申請(qǐng)人履行支付租金的第三人，這種情況下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條規(guī)定"當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決"的規(guī)定，第一被申請(qǐng)人和第三被申請(qǐng)人并非是法律規(guī)定或者是案涉合同所規(guī)定的租金繳付人，在本案中不承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
2、關(guān)于解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的租賃合同的仲裁請(qǐng)求。
仲裁庭認(rèn)為，由于第二被申請(qǐng)人無(wú)正當(dāng)理由未支付廠房租金要求解除租賃合同的請(qǐng)求符合《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條的規(guī)定，仲裁庭對(duì)于申請(qǐng)人的這一請(qǐng)求予以支持。
3、關(guān)于被申請(qǐng)人立即騰出所租賃廠房并恢復(fù)原貌的仲裁請(qǐng)求。
仲裁庭已經(jīng)支持了申請(qǐng)人解除其與第二被申請(qǐng)人的廠房租賃合同的請(qǐng)求，所以，仲裁庭對(duì)于這一仲裁請(qǐng)求予以支持。
4、關(guān)于裁決被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人償付為辦理本案所支出的差旅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用的仲裁請(qǐng)求。
申請(qǐng)人稱(chēng)其支出了人民幣13444元的差旅費(fèi)，并提交了相應(yīng)的票據(jù)，考慮到申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求得到支持，仲裁庭認(rèn)為，第二被申請(qǐng)人承擔(dān)申請(qǐng)人所支出的差旅費(fèi)人民幣10，000元是合適的。
5、關(guān)于裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)仲裁案件受理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的仲裁請(qǐng)求。
根據(jù)本案審理的結(jié)果并考慮到本案爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因是由于第二被申請(qǐng)人的違約行為所致，故，仲裁庭認(rèn)為本案仲裁費(fèi)全部由第二被申請(qǐng)人承擔(dān)。
除以上意見(jiàn)，仲裁庭有必要指出，仲裁庭在"案情"和"仲裁庭意見(jiàn)"中未述及者，并非疏忽與默認(rèn)。仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)已經(jīng)闡述之上述各節(jié)，已能對(duì)本案作出裁決。
三、裁決
依據(jù)上述所查明的事實(shí)，仲裁庭經(jīng)合議裁決如下(除承擔(dān)連帶清償責(zé)任外，裁決意見(jiàn)與申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求完全一致):
(一)第二被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付欠交的廠房租賃費(fèi)人民幣XX元及滯納金人民幣XX元。
(二)解除申請(qǐng)人與第二被申請(qǐng)人之間的廠房租賃合同。
(三)被申請(qǐng)人立即騰出所租賃廠房并恢復(fù)原貌。
(四)第二被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付差旅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用人民幣10，000元。
(五)本案仲裁費(fèi)人民幣52，727元全部由第二被申請(qǐng)人承擔(dān)。該筆款項(xiàng)已由申請(qǐng)人全額預(yù)繳。故第二被申請(qǐng)人應(yīng)向申請(qǐng)人支付人民幣52，727元以補(bǔ)償申請(qǐng)人代為墊付的仲裁費(fèi)。
上述裁決第二被申請(qǐng)人應(yīng)向申請(qǐng)人支付的全部款項(xiàng)，第二被申請(qǐng)人應(yīng)于本裁決書(shū)作出之日起10日內(nèi)支付完畢，逾期支付按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。
即墨一銘法律服務(wù)所主任邱延明：作為申請(qǐng)人的仲裁代理人，為本案搜集整理了50系列共90份證據(jù)；撰寫(xiě)了長(zhǎng)達(dá)12頁(yè)的代理詞；為贏得仲裁庭全部支持仲裁請(qǐng)求奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。YPS集團(tuán)公司本來(lái)想占據(jù)承租廠房，在申請(qǐng)人進(jìn)行舊村改造拆遷過(guò)程中撈取巨額的“搬遷費(fèi)”，并且欲把法律責(zé)任推卸給名存實(shí)亡的YPS體育公司；但是，其偷雞不成蝕把米，作為一家大型集團(tuán)公司在本案中是“名利雙輸”，可謂是不義之財(cái)不可取啊！
把您的事當(dāng)成我們自己的事來(lái)做?。喊涯氖庐?dāng)成我們自己的事來(lái)做！
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