房主4年前購(gòu)買了一套96平方米的住宅，1年后裝修完畢，被買方看中買下。就在準(zhǔn)備辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，“國(guó)八條”（不滿兩年的房子要交營(yíng)業(yè)稅）出臺(tái)，雙方為交易稅費(fèi)的分?jǐn)偖a(chǎn)生糾紛：誰(shuí)也不愿承擔(dān)契稅。僵持不下，最后雙方達(dá)成一個(gè)“書面協(xié)議”，買方支付三分之二的稅費(fèi)用先入住，等房子滿了兩年再辦理過(guò)戶手續(xù)，屆時(shí)再付清余款。
買方入住以后，房?jī)r(jià)屢屢下降，便心生悔意，要求退房，在遭到拒絕后向人民法院提起訴訟，推翻“君子協(xié)議”，以沒(méi)有過(guò)戶為由要求退房。而房主為了息事寧人，主動(dòng)作了讓步，寧愿補(bǔ)償買方1萬(wàn)元損失才讓其撤訴。眼看兩年期限已近，雙方都等著過(guò)戶了結(jié)，誰(shuí)知“國(guó)六條”又出臺(tái)，期限延長(zhǎng)至五年，且該房并無(wú)上漲跡象，出手難，付款更難。目前雙方都無(wú)意再等待三年后的交易了，但在交易稅費(fèi)的繳付上分歧較大，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。
一般來(lái)說(shuō)，房屋買賣合同的賣方其主要義務(wù)是將出售房屋交付給買方。交付包括實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)交付，產(chǎn)權(quán)交付就是房產(chǎn)過(guò)戶；而對(duì)買方來(lái)說(shuō)，其主要義務(wù)是支付房款。如果合同上對(duì)于賣方過(guò)戶和買方付款約定了具體的時(shí)間，那么買賣雙方都應(yīng)當(dāng)按照約定積極、及時(shí)履行自己的義務(wù)。
如果合同上約定的賣方過(guò)戶的時(shí)間和買方付款的時(shí)間不是同一個(gè)時(shí)間，也就是有先后順序，那么履行時(shí)間在前的一方應(yīng)當(dāng)先履行義務(wù)。應(yīng)當(dāng)先履行義務(wù)的一方逾期達(dá)到一定天數(shù)仍不履行的，后履行一方有權(quán)解除合同。
如果賣方過(guò)戶的時(shí)間在前，而賣方不同意過(guò)戶的原因是因?yàn)橐U納營(yíng)業(yè)稅；在買方訴諸法律解決爭(zhēng)端時(shí)，賣方是不是可以主張因國(guó)家政策發(fā)生變化，賣方繳營(yíng)業(yè)稅屬于不可抗力？答案是這一此理由不成立。
理由如下：1、我國(guó)法律和政策規(guī)定，在房地產(chǎn)交易中應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅的法定義務(wù)人是賣方，而不是買方；2、構(gòu)成不可抗力，必須具備不能預(yù)見不能避免并不能克服三個(gè)條件。在房地產(chǎn)交易中，賣方因出售房屋而獲利，是有能力繳納營(yíng)業(yè)稅的。其不繳納營(yíng)業(yè)稅的行為也不屬于不可抗力。
綜上所述，當(dāng)國(guó)家政策在營(yíng)業(yè)稅方面發(fā)生變化，房產(chǎn)買賣合同還要按新的國(guó)家規(guī)定繼續(xù)履行。
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