案情：借名買經濟適用房
余磊和張偉是一對好朋友，2008年5月余磊得知北京某房地產開發(fā)公司出售經濟適用房，想購買一套，可是沒有北京戶口，不符經濟適用房申購條件，無法購買。于是找北京人張偉商量，并口頭約定，余磊借張偉的名義購買經濟適用房一套，房子由余磊實際占有、使用。隨后，余磊以張偉名義與房地產公司簽訂了房屋買賣合同，并辦理了按揭貸款，房產證登記的是張偉的名字。2011年9月張偉以該房屋的產權證作抵押向銀行貸款80萬元，借給其弟做生意。貸款到期后，張偉無力償還，銀行遂要求變賣實現(xiàn)抵押權。余磊得知后，向法院起訴，主張自己為房屋的實際產權人，要求確認被告的房屋抵押行為無效。
結果：借名買房無效，經適房歸屬已登記為準
法院經審理后判決，原告余磊以被告張偉名義購買經濟適用房的行為屬無效民事行為，判定被告張偉的房屋抵押行為有效，并責令被告張偉返還原告余磊購房款及其它損失計125萬元。
律師講法：
借名買房出糾紛，誰才是房屋的真正產權人？余磊以張偉名義購房之所以被法院認定為無效民事行為，是根據(jù)《民法通則》58條的規(guī)定，凡以合法行式掩蓋非法目的的行為均為無效民事行為。本案中，余磊無購房資格，為取得房屋，以被告的名義購房，實屬以合法形式掩蓋非法目的，理應認定為無效，張偉雖無實際出資購房，但他具備購房資格，以自己的名義簽訂了購房合同，并被登記為房屋產權人，符合房屋買合同的生效要件，所以被告實際取得房屋產權，則被告依據(jù)《擔保法》相關規(guī)定抵押房屋是合法有效的。
至于已支付的房款，屬于被告張偉的不當?shù)美?，在原告的購房行為被確認為無效后，應當返還原告余磊的購房款。
實踐中，借名買房是否可行呢？其實“借名買房”的行為，如果不存在惡意規(guī)避法律的情況，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產權人之間的委托合同關系是成立的且合法有效的，名義產權人得將房屋向實際出資人轉交并協(xié)助辦理過戶手續(xù)；但是如果“借名買房”買的是內部職工集資房、經濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權利無法得到法院的支持。就如同我們案例中看到的那樣，余磊無法獲得房子的所有權。
實踐中借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。而且，由于名義產權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時，如無法證明購房款是自己支付的，不僅房子保不住，就連曾支付的房款都很難要回來。
即便是借名購買普通房屋，也有風險。 首先是名義產權人反悔的風險；其次在名義產權人領取房產證之后，未過戶給出資人之前，如果名義產權人對他人負有到期不能清償?shù)膫鶆眨虼嬖陔x婚糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣，或者名義產權人發(fā)生意外，可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產。
作為一名專業(yè)的律師，根據(jù)我多年的辦案經驗，在這里提醒大家：“借名買房”風險大，購房者小心“賠了夫人又折兵”。
王振嵩律師辦案心得：政府依法行政是避免公權力被濫用的必然要求，行政訴訟是公民個人及各類社會組織在政府行政過程中依法維護自身合法權益的合法渠道。行政訴訟對于推動國家法治與政府依法行政、依法維護個人免受公權力侵害具有重要意義。
關注微信“王振嵩律師”(微信號wangzhensonglawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“王振嵩律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京維泰律師事務所
咨詢電話： 15811286610
法律不在于邏輯，而在于經驗，王振嵩律師長期從事公司、地產、知識產權保護及訴訟領域的法律事務服務，愿真誠的與您合作！盡職盡責維護當事人的合法權益。
執(zhí)業(yè)律所：北京維泰律師事務所
咨詢電話：15811286610
法律不在于邏輯，而在于經驗，王振嵩律師長期從事公司、地產、知識產權保護及訴訟領域的法律事務服務，愿真誠的與您合作！盡職盡責維護當事人的合法權益。
使用微信掃描二維碼
關注王振嵩律師
