案情簡(jiǎn)介：張某2007年1月2日與A房產(chǎn)公司簽訂了“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”一份，約定由張某購(gòu)買(mǎi)A房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的L樓盤(pán)住宅一套，房屋總價(jià)為60萬(wàn)；認(rèn)購(gòu)協(xié)議前置部分約定“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤(pán)商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款”。認(rèn)購(gòu)協(xié)議第二條約定，“乙方同意簽訂本協(xié)議時(shí)支付定金人民幣五萬(wàn)元整，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，此定金轉(zhuǎn)為買(mǎi)賣(mài)合同的定金”；第三條第一款約定，“乙方應(yīng)于2007年1月9日前持本協(xié)議、本人身份證、定金付款收據(jù)原件與甲方在售樓處簽訂買(mǎi)賣(mài)合同”?！吧唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議”簽訂后，王某當(dāng)場(chǎng)交付了10萬(wàn)元定金，A公司出具了收條。2007年1月9日，乙方按照約定在甲方售樓處準(zhǔn)備簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，認(rèn)為A房地產(chǎn)公司提供的L樓盤(pán)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》與其商業(yè)宣傳廣告內(nèi)容的說(shuō)明及承諾有很大出入，且大量條款屬于“霸王條款”，因此拒絕簽訂相應(yīng)合同，并要求A房地產(chǎn)公司退還10萬(wàn)元定金及利息，遭A公司拒絕后委托律師提起訴訟。
法院審理：一審法院審理認(rèn)定：張某與A房產(chǎn)公司簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”為獨(dú)立的合同，已經(jīng)合法成立并生效，對(duì)雙方都具有約束力。張某在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后所繳納的十萬(wàn)元款項(xiàng)屬于法律意義上的定金。協(xié)議中明確約定了定金罰則條款，一方違反協(xié)議約定的，則違約方應(yīng)該按照定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，雙方簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確約定，“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤(pán)商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款。”所以，原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)即已經(jīng)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議的各項(xiàng)條款進(jìn)行了審慎閱讀和理解，故原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、交納定金后再對(duì)《L樓盤(pán)商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的條款提出異議、要求返還五萬(wàn)元定金沒(méi)有法律依據(jù)。據(jù)此，一審法院駁回了原告張某的訴訟請(qǐng)求。原告不服，提起上訴。二審法院審理認(rèn)定：上訴人（張某）與被上訴人（A房產(chǎn)公司）簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”為一獨(dú)立合同，已經(jīng)成立并生效。張某2007年1月2日所繳納的十萬(wàn)元款項(xiàng)的性質(zhì)為定金。但二審法院同時(shí)認(rèn)為：“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”為商品房買(mǎi)賣(mài)雙務(wù)預(yù)約合同，協(xié)議雙方均可以依據(jù)預(yù)約合同的約定請(qǐng)求對(duì)方訂立作為本約的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。預(yù)約合同約定，“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤(pán)商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款”，實(shí)際上是不恰當(dāng)?shù)貙⒈炯s合同的全部?jī)?nèi)容捆綁于預(yù)約合同之中，有悖預(yù)約合同的基本特征，賦予了預(yù)約合同超越其法律價(jià)值的額外意圖，且本約當(dāng)中有很多空白處以及需要雙方協(xié)商選擇的內(nèi)容尚未能確定，因此無(wú)法依“自愿接受上述全部條款”之表述認(rèn)定張某應(yīng)受該不恰當(dāng)捆綁方式的約束；而且《補(bǔ)充協(xié)議》約定，“《補(bǔ)充協(xié)議》和《L樓盤(pán)商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不一致的，以《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)”，而《L樓盤(pán)商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，“A房產(chǎn)公司同意將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料所明示的并對(duì)本合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的事項(xiàng)作為合同條款予以履行”，但《補(bǔ)充協(xié)議》卻約定，“關(guān)于房地產(chǎn)廣告和宣傳資料僅視為要約邀請(qǐng)，不作為合同的組成部分和交付標(biāo)準(zhǔn)”，如此一來(lái)，銷(xiāo)售廣告中的明確許諾均被指為要約邀請(qǐng)。因此，對(duì)銷(xiāo)售廣告中開(kāi)發(fā)商明確許諾的內(nèi)容究竟如何理解，究竟能否兌現(xiàn)，都無(wú)法確定，該部分條款內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同中的未決條款。上訴人對(duì)于被上訴人因?yàn)閷?duì)預(yù)約合同中的諸多未決條款產(chǎn)生不同認(rèn)識(shí)，致使本約合同未能簽訂，該情形構(gòu)成不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，故上訴人不應(yīng)受到法律上的非難。故二審法院據(jù)此判定撤銷(xiāo)了一審判決，改判支持了上訴人要求被上訴人返還定金的訴求。
律師評(píng)析:本案是一起較為典型的商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛案件。雙方當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，未能訂立正式的商品房預(yù)售合同。爭(zhēng)議的主要問(wèn)題為訂約不成的原因何在，哪一方構(gòu)成對(duì)定購(gòu)協(xié)議的違約而應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是廣泛存在于商品房銷(xiāo)售中的一種法律文書(shū)。由于其獨(dú)特的法律地位和對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)不甚清晰的界定，目前，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)、效力等問(wèn)題存在較大爭(zhēng)議，在實(shí)踐中也存在諸多問(wèn)題，由商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議所引起的糾紛正日漸增多，在商品房交易糾紛中占有相當(dāng)比重。
根據(jù)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！痹摋l規(guī)定承認(rèn)了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析，該解釋認(rèn)可了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同的性質(zhì)。
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