本案案號：（2013）渝北法民初字第12030號，（2014）渝一中法民終字第00978號
裁判要旨
守約方在因對方違約享有約定合同解除權后又自愿棄權的，不得再行主張新的約定解除權。
案情
2011年7月30日，原告重慶鼎金房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱鼎金公司）與被告何雪簽訂商品房買賣合同，約定何雪購買鼎金公司位于重慶市渝北區(qū)“麗都名苑”小區(qū)商品房一套，房屋總成交金額為6978779元。雙方約定了購房款的支付方式。同時約定，乙方逾期付款超過30日后，甲方有權解除合同。甲方解除合同的，乙方按應付款的百分之五向甲方支付違約金，甲方退還乙方全部已付房價款。
合同簽訂后，何雪于2011年7月30日前分三次共計向鼎金公司支付房款1743306.83元，即合同約定的第一期房款支付完畢。2012年4月28日、同年12月27日，何雪先后向鼎金公司支付房款各100萬元。何雪共向鼎金公司支付房款3743303.83元，尚欠鼎金公司3235472.17元房款。鼎金公司陳述在接收何雪逾期付款時愿意繼續(xù)履行合同，本案是依據雙方簽訂的重慶市商品房買賣合同的約定條件行使解除合同的權利。何雪于2013年8月11日將購房尾款3235472.17元打入鼎金公司賬戶，后鼎金公司將該筆房款退回何雪賬戶。
裁判
重慶市渝北區(qū)人民法院經審理認為，雖然被告何雪在支付房款過程中存在違約行為，但在何雪于2012年12月27日支付100萬元房款時，原告鼎金公司同意繼續(xù)履行合同，則合同對雙方仍具有約束力，雙方均應繼續(xù)依約履行合同義務，何雪應當向鼎金公司支付剩余全部購房款。何雪在2012年12月27日后至鼎金公司起訴前未再支付任何款項，再度延遲履行，鼎金公司即享有合同約定的解除權。據此，法院對鼎金公司提出的解除合同的訴訟請求予以支持。
何雪不服判決，提起上訴。重慶市第一中級人民法院經審理認為，針對何雪在如期支付了第一期購房款后，未依約支付第二、三期購房款的逾期付款的違約行為，鼎金公司享有相應除斥期間內的合同解除權。何雪在2012年分兩次向鼎金公司支付了購房款200萬元后，鼎金公司接收該款，并向何雪出具收據的行為應視為鼎金公司同意與何雪繼續(xù)履行合同，該司享有的約定解除權至此消滅，其再以何雪存在逾期付款違約行為為由主張新的約定解除權缺乏法律依據。重慶一中院改判駁回鼎金公司的訴訟請求。
評析
本案爭議的焦點是守約方在因違約方存在逾期付款違約行為而享有約定解除權后又出具收據的行為，能否認定為守約方基于自愿棄權而導致約定解除權至此消滅。
根據合同法第九十三條、第九十五條、第九十六條之規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同；主張解除合同的一方應當通知對方；約定解除權的行使期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。即法律規(guī)定當事人約定的合同解除權條件成就后，守約方應當在除斥期間內及時行使，明確向違約方作出拒絕繼續(xù)履行合同的意思表示，從而達到解除合同的目的。筆者認為，既然法律賦予了合同當事人可以就解除權進行約定的權利，那么，在違約方存在合同約定的違約行為時，守約方就行使合同權利還是放棄合同權利應當及時作出明確選擇。
放棄合同權利，即合同棄權，是指當事人對合同權利的自愿放棄，并且沒有再行主張合同權利的意圖，該棄權行為直接產生相關權利消滅的法律后果。合同棄權包含兩層含義，即放棄的真實意圖和表明此意圖的外在行為。對意圖的判斷，可以從當事人的先前交易行為、當事人之間的關系、行業(yè)慣例等因素來考慮當事人的外在表示。
就本案而言，鼎金公司與何雪之間系因涉案房屋的買賣關系而建立聯(lián)系，房價的漲跌、房款能否按期支付、房屋能否依約交付、產權能否如期轉移過戶對雙方而言具有重大利益關系。從鼎金公司在何雪逾期付款時接收房款并出具收據的先前行為，以及庭審過程中鼎金公司明確表示在接收何雪的后兩次付款時愿意繼續(xù)履行合同等陳述看，能夠判定鼎金公司存在自愿繼續(xù)履行合同的真實意圖，進而得出鼎金公司對約定解除權已自愿放棄這一結論。鼎金公司的棄權行為必然產生約定解除權消滅的法律后果。
筆者認為，從法律效果層面上看，鼎金公司在約定解除權消滅后再以相同理由主張享有新的約定解除權缺乏法律依據，法院不應支持。從社會效果層面上看，本案的判決結果既能實現買賣合同雙方當事人的交易目的，又有利于維護正常、穩(wěn)定的房地產市場交易秩序，推進社會經濟的繁榮發(fā)展，亦能為廣大民眾所接受。
鄒慧敏律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
關注微信“鄒慧敏律師”(微信號)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
掃描二維碼，關注鄒慧敏律師
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網立場。本文為作者授權法邦網發(fā)表，如有轉載務必注明來源“鄒慧敏律師網”）
執(zhí)業(yè)律所：鄒慧敏
咨詢電話： 15811286610
關注鄒慧敏律師，即時了解法律信息，一對一預約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：鄒慧敏
咨詢電話：15811286610
關注鄒慧敏律師，即時了解法律信息，一對一預約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關注鄒慧敏律師
