審判實務 代付首付款是否可以認定系惡意串通套取銀行貸款？

摘要：開發(fā)商代購房人支付首付款及其他費用，并不能因此認定商品房買賣合同系名為買賣，實為套取貸款的無效合同。

【案情簡介】

2008年，鄧某與開發(fā)公司簽訂數(shù)份《商品房買賣合同》，購買開發(fā)公司商鋪，開發(fā)公司出具收據(jù)載明已收取鄧某首付款600萬余元，該款實際上系開發(fā)公司分12次以自己的款項循環(huán)轉(zhuǎn)付。2009年，鄧某辦理購房按揭貸款400萬余元，開發(fā)公司支付了保險費、擔保費、管理費等29萬余元。隨后，雙方到房管部門辦理了商品房買賣合同的電子備案。2011年，開發(fā)公司起訴鄧某，要求撤銷雙方所簽《商品房買賣合同》。

法院認為：

1、最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第76條規(guī)定：當事人對自己的主張，只有本人陳述而不能提出其他相關證據(jù)的，其主張不予支持。但對方當事人認可的除外。本案中，開發(fā)公司雖舉證證明其支付了房屋首付款及相關稅費、一部分貸款本息，但鄧某與開發(fā)公司之間存在債權(quán)債務關系，鄧某主張上述買賣合同簽訂是開發(fā)公司用來償還借款，結(jié)合開發(fā)公司配合鄧某辦理相關手續(xù)等事實，其主張有一定合理性。此情形下，開發(fā)公司并未提供其他證據(jù)證明雙方之間該種付款方式的選擇是鄧某配合開發(fā)公司套取銀行貸款，僅憑付款方式，不足以認定雙方所簽買賣合同并非真實意思表示。且付款系合同履行方式，并非認定合同效力考慮的因素。

2、從當事人意思表示的法律后果角度分析，假定鄧某與開發(fā)公司簽訂購房合同系為套取銀行貸款。法理上講，虛假意思表示的合同對內(nèi)和對外產(chǎn)生不同的法律效果。從對內(nèi)效果看，意思表示真實是合同生效要件，因締約雙方意思表示不真實，雙方所簽合同并未生效，亦對雙方不產(chǎn)生拘束力。但對外而言，締約雙方不能以其意思表示不真實為由對抗第三人。本案中，購房合同已辦理備案，合同雙方不能以其締約意思表示不真實為由對抗行政監(jiān)管及銀行貸款債權(quán)的行使。開發(fā)公司未提供證據(jù)證明案涉購房合同存在違反法律禁止性規(guī)定情形，故應認定該合同依法有效。

【實務要點】

商品房買賣合同簽訂后，售房人代購房人支付房屋首付款及相關稅費、一部分貸款本息，僅憑該付款方式，不足以認定雙方所簽買賣合同并非真實意思表示，在無其他證據(jù)證明的情況下，售房人主張名為購房，實為套取銀行貸款的，法院不予支持。

【案例索引】

最高人民法院（2014）民提字第71號“鄧某與某開發(fā)公司商品房銷售合同糾紛案”，見《鄧記與湖南弘豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛再審民事判決書》（審判長張進先，審判員關麗，代理審判員李琪），載《中國裁判文書網(wǎng)》（20150312）。

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