以房屋抵付工程款(以下簡稱“以房抵款”),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建設(shè)工程施工發(fā)包給建筑商,建筑商承包工程后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于某種原因不能支付工程款,將其所有的或已建成尚未出售或?qū)砟硶r(shí)建成的房屋抵給建筑商,代替以貨幣形式支付工程款,從而履行支付工程款的義務(wù)。
一、以房抵款的形式
通常情況下,以房抵款主要包括三種形式:
1、第一種形式:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其所有的并已取得房屋所有權(quán)的房屋抵付工程款。
2、第二種形式:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以已建成未出售的商品房抵付工程款。
3、第三種形式:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以已在建商品房抵付工程款。
前述第一、二種形式,因房屋已建成,具備使用條件,座落位置、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等情況較清晰、易掌握,通常不易產(chǎn)生糾紛。而第三種形式,因以房抵款時(shí)房屋尚未建成,即我們通常所說的期房,房屋設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)及是否能竣工交付等一系列重要問題尚未確定,以該種房屋抵付工程款易產(chǎn)生糾紛,因此有必要對(duì)如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生進(jìn)行研究和探討。
二、以房抵款的途徑
以房抵款的目的就是通過交付房屋履行支付工程款的義務(wù),建筑商自行決定是自用還是出售于他人。如自用,其實(shí)質(zhì)就是建筑商向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買房屋,支付購房款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付工程款,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第91條第3款規(guī)定,在等額范圍內(nèi)二者相抵銷。如建筑商出售于他人,則其需另行尋找購房者購買該抵付房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)商指定的購房者簽訂《商品房預(yù)售合同》,由購房者直接向建筑商支付購房款,或向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付,由其再支付給建筑商。
三、以房抵款合同的法律效力、以房抵款的操作程序及法律風(fēng)險(xiǎn)的防范
(一)以房抵款合同及法律效力
以房抵款交易數(shù)額較大,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式對(duì)權(quán)利義務(wù)作出明確具體的約定,雖然法律并不否認(rèn)口頭協(xié)議的效力,但采用口頭形式確定以房抵款,產(chǎn)生糾紛時(shí),雙方勢必各執(zhí)一詞,對(duì)是否存在口頭協(xié)議、約定內(nèi)容等難以證明。因此采用以房抵款形式支付工程款一定要采用書面形式,并明確約定雙方的權(quán)利、義務(wù)。
以房抵款實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的形式之一,雖未按政府要求簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》文本,但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條之規(guī)定:依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。第四十四條第二款規(guī)定:商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。我國現(xiàn)行法律均未規(guī)定房屋買賣合同必須辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)方為有效。因此,只要遵守國家有關(guān)房屋買賣的法律規(guī)定,不違返法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,以房抵款合同應(yīng)合法有效。
(二)在以房抵款合同中雙方應(yīng)明確用以抵付工程款的具體房屋
在一些以房抵款合同中,關(guān)于用以抵付的房屋,有的合同約定以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定為準(zhǔn);有的約定由建筑商在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的樓盤中自行選擇,但兩者均未明確哪套房屋用以抵付工程款。如產(chǎn)生糾紛,雙方對(duì)于用以抵付的房屋說法不一,法院可能以約定不明為由判決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接以貨幣形式向建筑商支付工程款。因此,應(yīng)在以房抵款合同中明確約定具體的樓號(hào)、房號(hào)等內(nèi)容,最好附圖。
(三)關(guān)于以房屋面積計(jì)算價(jià)款的問題
通常情況下,是以房屋建筑面積計(jì)算價(jià)格,但也有以“房屋使用面積”計(jì)算價(jià)格。依據(jù)不同面積計(jì)算的房屋價(jià)格勢必相差懸殊。因此,我們建議根據(jù)某市的實(shí)際情況,明確以建筑面積計(jì)算房屋價(jià)款。
(四)實(shí)際工程款與用以抵付的房屋價(jià)款差額的處理
實(shí)際工程款與用以抵付的房屋價(jià)款很難完全一致,必將出現(xiàn)差額,因此在以房抵款合同中一定要明確此差額如何處理。
(五)工程進(jìn)度款與以房抵款的關(guān)系
大部分建設(shè)工程施工合同均約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)工程進(jìn)度或按一定時(shí)間支付進(jìn)度款,如約定以房抵款,很少有建筑商在施工過程中要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋支付工程進(jìn)度款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到期未支付或未交付用以抵付的房屋,則存在逾期付款的違約責(zé)任。而作為建筑商如等到工程全部竣工再要求以房屋抵付工程款,又未約定具體房屋,可能導(dǎo)致喪失選擇最佳房屋的機(jī)會(huì),或出現(xiàn)無房抵付的風(fēng)險(xiǎn)。因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要按期交付用以抵付進(jìn)度款的房屋,建筑商要督促其抵付該房屋。
(六)用以抵付工程款的房屋價(jià)格
在以房抵款合同中關(guān)于用以抵付的房屋價(jià)格,合同雙方通常采用兩種方式:一種是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾以將來抵付時(shí)的公開銷售價(jià)或該價(jià)格一定比例的優(yōu)惠價(jià)計(jì)算價(jià)款。另一種方式是在合同中明確具體的銷售價(jià)格。
第一種方式并未明確具體價(jià)格,“將來抵付時(shí)的價(jià)格”無法確定,常出現(xiàn)開發(fā)商聲稱一個(gè)較高的銷售價(jià)格,建筑商認(rèn)為商于正常售價(jià),雙方發(fā)生爭議。因此,雙方應(yīng)在合同約定具體房價(jià)。
第二種方式,雖然約定具體售價(jià),但可能出現(xiàn)約定售價(jià)與銷售發(fā)票上的價(jià)格不致的情況產(chǎn)生糾紛。建設(shè)商為盡快拿到工程現(xiàn)款,通常會(huì)以較低的價(jià)格出售房屋。這樣房屋銷售價(jià)款與工程款之間就會(huì)存在一定的差額,此差額是建筑商自行同意低價(jià)出售造成的,差額損失理應(yīng)由其自己承擔(dān)。建設(shè)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及購房者應(yīng)共同簽訂一個(gè)協(xié)議書,明確如出現(xiàn)低價(jià)售房差額或出現(xiàn)購房者退房差額由何方承擔(dān)。
(七)關(guān)于房屋的交付期限
通常情況下,在以房抵款合同中,對(duì)房屋的交付期限當(dāng)事人很少作出約定,因此易產(chǎn)生糾紛。而交房期限對(duì)于建筑商尤為重要。如建筑商自行尋找購房者,何時(shí)交房是購房者考慮是否購房的重要因素之一,因此建議在以房抵款合同中對(duì)交房期限作出具體明確的約定。
(八)建筑商另行尋找購房者與《商品房買賣合同》的簽約主體
建筑商另行尋找購房者因其未取得房屋所有權(quán),不能直接與該購房者簽訂商品房買賣合同,因此,由購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》,購房款由購房者直接向建筑商支付或向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付由其支付給建筑商。
(九)關(guān)于將抵付房屋向建筑商指定的購房者出售,銷售發(fā)票的開具問題
對(duì)于此種情況,建筑商并不是購房者,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具以實(shí)際購房者名義的銷售發(fā)票,建筑商則向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具工程款發(fā)票,二者金額應(yīng)相等。
(十)關(guān)于建筑商指定購房者以低于《商品房買賣合同》及銷售發(fā)票金額購買房屋稅費(fèi)的承擔(dān)問題
此種情況在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)出現(xiàn)的有關(guān)稅費(fèi)差額,建筑商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及購房者應(yīng)簽訂協(xié)議,明確約定由誰承擔(dān),以利于房屋買賣的實(shí)現(xiàn)及建筑商工程款的實(shí)現(xiàn)。
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