張梅蓮訴原存蓮、鄭廷敏房屋買賣合同糾紛原告張梅蓮代理人的代理意見
尊敬的審判長：
根據(jù)我國《民事訴訟法》及《律師法》的有關(guān)規(guī)定，在張梅蓮訴原存蓮、鄭廷敏房屋買賣合同糾紛案中，天津融匯律師事務(wù)所接受原告張梅蓮的委托，指派郭巖律師作為其一審訴訟代理人，依法出庭參加訴訟。庭審前，代理人對案情進(jìn)行了充分的了解，對其中涉及的法律問題進(jìn)行了深入研究，現(xiàn)就庭審爭議焦點，根據(jù)證據(jù)、依照法律，發(fā)表如下代理意見，供貴院參考，并望采納。
一、被告原存蓮與鄭廷敏承認(rèn)了原告張梅蓮的訴訟請求，人民法院應(yīng)依法支持原告張梅蓮的訴訟請求。
原告張梅蓮于2015年11月02日向人民法院提起訴訟，訴訟請求為解除合同并要求二被告立即返還原告購房款及定金共計1000000元。2015年11月19日，二被告向原告出具《欠條》，確認(rèn)因訴爭房屋不在被告名下無法過戶給原告，因此，欠原告購房款及定金共計1000000元。被告出具的《欠條》內(nèi)容與原告的訴訟請求相一致，實際上為被告通過書面《欠條》的形式對原告訴訟請求的承認(rèn)，這種承認(rèn)是被告對自己訴權(quán)的自由處分。因此，人民法院應(yīng)依法支持原告張梅蓮的訴訟請求。
二、根據(jù)《合同法》的規(guī)定，原、被告簽訂的《房屋買賣合同》不是無效合同而是可撤銷、可變更合同，對此，原告享有撤銷權(quán)，被告不享有撤銷權(quán)。
首先，《房屋買賣合同》不是無效合同。判斷合同是否無效應(yīng)嚴(yán)格按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，本案中《房屋買賣合同》不具有《合同法》第五十二條規(guī)定的五項無效事由的任何一項，既不損害國家、集體、第三人的利益也不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此，《房屋買賣合同》不是無效合同，對原、被告雙方均具有約束力。
其次，《房屋買賣合同》是可撤銷、可變更合同，對此，原告享有撤銷權(quán)?！斗课葙I賣合同》簽訂時，被告向原告出具的房產(chǎn)證為被告?zhèn)卧?，訴爭房屋根本不在被告名下，這一事實有人民法院調(diào)取的《天津市房地產(chǎn)登記簿查詢證明》和被告向原告出具的《欠條》為證。由于被告存在欺詐致使原告陷入錯誤認(rèn)識而簽訂《房屋買賣合同》，對此，原告是受損害方，根據(jù)《合同法》第五十三條第二款，原告享有撤銷權(quán)，被告不享有撤銷權(quán)。在此，原告放棄撤銷權(quán)。因此，《房屋買賣合同》仍然是有效的。
再次，《房屋買賣合同》不存在顯失公平情形，被告對合同不享有撤銷權(quán)。
第一，訴爭房屋不在被告名下并非為被告所有，實際上《房屋買賣合同》不可能得到履行，房屋也不可能過戶給原告。顯失公平是建立在合同在事實上和法律上能夠履行的基礎(chǔ)上，而繼續(xù)履行會造成當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)的嚴(yán)重不對等。而對于本案自始至終就不可能得到履行的《房屋買賣合同》來說根本不存在顯失公平的問題，也不存在因房屋過戶而導(dǎo)致被告合法權(quán)益受損的風(fēng)險。況且被告欺詐原告在先，其目的是占有、使用原告購房款，賣房并非為其真實目的，至于房子賣貴了還是賣賤了，被告根本就是無所謂。
第二，關(guān)于什么是顯失公平，<最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見>第72條明確界定為：一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平。本案中被告是賣方，其應(yīng)當(dāng)對自己房屋的價值有清醒的認(rèn)知，在房屋價格問題上被告比原告更有優(yōu)勢和經(jīng)驗。根本不存在原告利用優(yōu)勢和經(jīng)驗的情形，反而是被告在利用優(yōu)勢和經(jīng)驗，欺詐了沒有經(jīng)驗的原告。況且，房屋價格是被告提出的，更不存在原告利用任何優(yōu)勢和經(jīng)驗壓低被告房價的情形。
第三，關(guān)于房屋成交價低于市場交易價多少才能認(rèn)定為顯失公平，至今法律、法規(guī)、司法解釋都沒有明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。與此相近的是判斷“明顯不合理的低價”的標(biāo)準(zhǔn)。<最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）>第十九條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。本案中，能不能以判斷“明顯不合理的低價”的標(biāo)準(zhǔn)來判斷顯示公平仍然是一個有待討論的問題。假設(shè)判斷顯失公平采用與判斷“明顯不合理的低價”相同的標(biāo)準(zhǔn)，那么本案購房款為270萬元，按照不低于市場交易價的百分之七十的標(biāo)準(zhǔn)判斷，市場交易價應(yīng)為385.71萬元以上方可認(rèn)定為顯失公平。需要提請注意的一點是，本案合同簽訂于半年以前，任何認(rèn)為訴爭房屋當(dāng)時的市場交易價超過385.71萬元的觀點都是主觀臆斷，沒有任何客觀數(shù)據(jù)的支持。
綜合以上三點，《房屋買賣合同》不存在顯失公平情形，被告對合同不享有撤銷權(quán)。
三、從法理和情理角度考量，《房屋買賣合同》也應(yīng)認(rèn)定為有效，由被告按照合同約定承擔(dān)定金責(zé)任。
羅馬法上有一句法律格言叫“任何人不得從其違法行為中獲利”。本案被告以出賣房屋為誘餌欺詐原告與其簽訂《房屋買賣合同》，其目的是占有、使用原告的購房款及定金，其違法行為相當(dāng)明顯，并且已經(jīng)獲得了違法利益。如果人民法院最終認(rèn)定本案《房屋買賣合同》為無效合同，那么，被告僅需返還原告購房款及定金，而不需要根據(jù)合同約定承擔(dān)定金責(zé)任，其所獲得違法利益將得到法院判決的維護(hù)。合同無效正是被告求之不得、所樂于見到的結(jié)果。而這對原告來說卻是極度不公平的，也使原告的損失無法得到有效的維護(hù)。雖然，法律也規(guī)定，由合同雙方根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯來分擔(dān)各自的損失，但是這一規(guī)定需要考察被告的過錯程度和原告因合同無效所遭受的損失，損失歷來是民事訴訟中的證明難題，這對原告來說更是如此，對被告過錯的判斷也缺乏客觀依據(jù)。也使合同無效后本案的審理和判決增加了難度，更加使原告的損失無法獲得有效保護(hù)。即便是法院能夠根據(jù)被告的過錯程度確定出一個應(yīng)賠償原告的數(shù)額，這種賠償也是紙面上的難以落到實處，原告的購房款及定金尚且不知能否返還，更何況這些損失。因此，無論從法理上還是情理上，都應(yīng)認(rèn)定《房屋買賣合同》有效從而要求被告承擔(dān)定金責(zé)任，使被告為自己的違法行為付出代價以彌補給原告造成的損失。
綜上所述，原告張梅蓮的訴訟請求于法有據(jù)、于情于理都應(yīng)當(dāng)獲得支人民法院的支持，請求貴院判決支持原告張梅蓮的訴訟請求為盼。
最后，原告及代理人感謝法庭的耐心及為本案所付出的寶貴時間和精力！
天津融匯律師事務(wù)所
律師：郭巖
2015年12月22日
郭巖律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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