不想讓孩子輸在起跑線上的家長都樂于購買學(xué)區(qū)房，但購房之后不一定能上中意的學(xué)校，想要退房卻難如意。北京市東城區(qū)人民法院法官表示，購買學(xué)區(qū)房時應(yīng)將購房目的等項(xiàng)目寫入?yún)f(xié)議，以便維權(quán)之需。
【案例】：買了學(xué)區(qū)房上不了名校
馮先生為剛出生不久的孩子今后上和平里一小，決定購買楊先生所有的位于東城區(qū)和平里一區(qū)的一套房屋。雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，馮先生按約定支付購房定金5萬元，楊先生配合辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后來馮先生發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)有案外人唐某的戶口。馮先生認(rèn)為，因該戶口的存在導(dǎo)致全家的戶口不能遷入，直接影響到今后孩子的入學(xué)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，遂請求法院解除合同并雙倍返還定金。
【分析】：目的不明 法律難保護(hù)
東城法院法官代凈表示，學(xué)區(qū)房作為商品房交易中的一大賣點(diǎn)，由于教育資源分布不均衡，知名小學(xué)、初中學(xué)校所劃定服務(wù)片區(qū)的住房受到家長們的熱烈追捧。然而，學(xué)區(qū)房不僅是一個地理位置的概念，還包含戶籍、入學(xué)條件等其他因素。要進(jìn)入知名學(xué)校讀書，不僅需要滿足就近原則，還需要滿足戶籍、入學(xué)資質(zhì)等條件。另外，義務(wù)教育政策對入學(xué)條件也在不斷修訂，加之各片區(qū)學(xué)校對政策的理解亦不相一致，從而導(dǎo)致學(xué)區(qū)房實(shí)際上并不一定在真正的學(xué)區(qū)之中。
在很多案例中，當(dāng)買房人發(fā)現(xiàn)購買房屋并非學(xué)區(qū)時，就會以購房目的的不能實(shí)現(xiàn)為由起訴解除合同。此時，法院判斷解除合同的法律依據(jù)是合同目的不能實(shí)現(xiàn)，然而合同目的與家長們的購房目的是否為同一法律意義上的含義，需要進(jìn)一步地認(rèn)定與判斷。
法官表示，合同目的是一個法律概念，而購房目的并不是法律概念。馮先生的購房目的很明確，是為孩子入學(xué)購房，然和合同目的受房屋買賣合同的性質(zhì)以及合同條款的約束，體現(xiàn)的是合同雙方對房屋買賣事宜達(dá)成的共同意思表示，在房屋買賣合同沒有明確就合同目的進(jìn)行約定的情形下，合同目的應(yīng)與合同標(biāo)的，也就是交付房屋緊密相關(guān)。
然而馮先生與楊先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中并未約定合同目的為孩子落戶上學(xué)，在此情形下，購房落戶入學(xué)作為與交付房屋相關(guān)的可期待的間接利益，不能解釋為合同目的。因此，馮先生以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由主張解除合同不能成立。
【提醒】：購買學(xué)區(qū)房約定要詳細(xì)
為保證購買學(xué)區(qū)房利益，根據(jù)合同意思自治原則，當(dāng)雙方合意約定將孩子落戶上學(xué)作為合同目的時，孩子落戶上學(xué)則可以被解釋為合同目的。如果馮先生經(jīng)與楊先生協(xié)商約定，所購房屋用于馮先生之子入學(xué)和平里一小讀書之目的，保證馮先生戶口遷入購買房屋，否則承擔(dān)違約責(zé)任等，馮先生的購房目的與合同目的一致，可以依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。
法官提示：家長們擬購買學(xué)區(qū)房時應(yīng)明確掌握房屋的戶籍狀況、入學(xué)資質(zhì)要求等，在簽訂學(xué)區(qū)房買賣合同時確保合同目的與購房目的相一致，例如就房屋原有戶籍的遷出期限、辦理方式、違約責(zé)任等作出詳細(xì)約定，若在約定的期限內(nèi)出賣人不負(fù)責(zé)遷出戶口的，買房人有權(quán)解除合同并追究違約責(zé)任。
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