目錄
一、建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛常見問題裁判意見
1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛中的裁判觀點(diǎn)
2、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同糾紛中的裁判觀點(diǎn)
二、租賃合同糾紛常見問題裁判意見
1、房屋租賃合同糾紛案件中的裁判觀點(diǎn)
2、土地租賃合同糾紛案件中的裁判觀點(diǎn)
三、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛常見問題裁判意見
1、未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，提起民事訴訟的，人民法院不予受理
2、未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，當(dāng)事人已經(jīng)申請(qǐng)行政裁決的，糾紛應(yīng)由有關(guān)房屋拆遷管理部門裁決
四、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛常見問題裁判意見
1、合同效力問題
2、合同解除問題
3、違約責(zé)任及違約金
五、房屋買賣合同糾紛常見問題裁判意見
1、合同效力問題
2、合同解除問題
3、違約金及賠償責(zé)任問題
4、其他
一、建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛常見問題裁判意見
中國(guó)裁判文書網(wǎng)檢索得到的2015年最高法院審理的建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件，共18件。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛4件，其中3件為最高法院二審終審案件，1件為申請(qǐng)?jiān)賹彴讣?；建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛13件，其中1件為最高法院二審終審案件，11件為申請(qǐng)?jiān)賹彴讣?1件是最高法院審判監(jiān)督程序提審。
（1）不具備相關(guān)用地規(guī)劃手續(xù)雙方約定由國(guó)土局征收尚屬集體所有的土地并以協(xié)議方式低價(jià)出讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效
2015年建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛案件共4起，其中有關(guān)出讓合同效力的案件主要有1起，最高法院的裁判觀點(diǎn)如下：
鳳凰縣國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱國(guó)土局）與被上訴人湖南德夯電力有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱電力公司）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛【案號(hào)：（2014）民一終字第277號(hào)】中，最高法院認(rèn)為，雖然《委托征地協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但在電力公司不具備相關(guān)用地規(guī)劃手續(xù)的情況下，雙方約定由國(guó)土局征收尚屬集體所有的土地并以協(xié)議方式低價(jià)出讓土地使用權(quán)，屬惡意串通損害國(guó)家利益的行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第52條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
（2）對(duì)合同效力的審查，屬于人民法院裁判權(quán)范圍，法院應(yīng)依職權(quán)進(jìn)行審查
鳳凰縣國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱國(guó)土局）與湖南德夯電力有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱電力公司）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛【案號(hào)：（2014）民一終字第277號(hào)】中，對(duì)于原審審理程序是否違法，電力公司是在認(rèn)定合同有效的前提下提起的違約之訴，而原審認(rèn)定合同無效，并直接判決財(cái)產(chǎn)返還和損失賠償，超出了當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。
關(guān)于原審判決是否超出當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的問題。最高法院認(rèn)為，對(duì)合同效力的審查，屬于人民法院裁判權(quán)范圍，雖然當(dāng)事人未提起確認(rèn)合同無效的訴訟請(qǐng)求，但人民法院仍應(yīng)依職權(quán)進(jìn)行審查?！逗贤ā返?8條系合同無效法律效果的規(guī)定，人民法院在依據(jù)《合同法》第52條認(rèn)定合同無效的情況下，應(yīng)主動(dòng)援引該法第58條的規(guī)定，對(duì)合同無效的法律后果進(jìn)行處理，而不需要當(dāng)事人另行提起訴訟。故原審判決并未超出當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，國(guó)土局該項(xiàng)上訴主張，無法律依據(jù)，本院不予支持。
對(duì)于同一訴訟中涉及兩個(gè)以上的法律關(guān)系的情況，應(yīng)依當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系確定案由，均為訴爭(zhēng)法律關(guān)系的，則按訴爭(zhēng)的兩個(gè)以上法律關(guān)系確定并列的兩個(gè)以上案由
中山彤泰投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱彤泰公司）在與中山火炬開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱火炬公司）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同糾紛【案號(hào)：（2014）民一終字第286號(hào)】中，就訴爭(zhēng)法律關(guān)系，彤泰公司與火炬公司共簽訂六份合同，就涉案合同約定的主要內(nèi)容而言，在涉案項(xiàng)目的開發(fā)過程中，彤泰公司向火炬公司出讓房屋，火炬公司向彤泰公司轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，并以建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款直接抵充部分房屋轉(zhuǎn)讓款。就本案訴訟請(qǐng)求的內(nèi)容而言，彤泰公司系分別針對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、購(gòu)房款、1900平方米商鋪提出不同的訴訟請(qǐng)求。對(duì)于同一訴訟中涉及兩個(gè)以上的法律關(guān)系的情況，應(yīng)依當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系確定案由，均為訴爭(zhēng)法律關(guān)系的，則按訴爭(zhēng)的兩個(gè)以上法律關(guān)系確定并列的兩個(gè)以上案由。因此，應(yīng)認(rèn)定本案雙方同時(shí)存在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系，并確定本案案由為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同糾紛。
二、租賃合同糾紛常見問題裁判意見
中國(guó)裁判文書網(wǎng)檢索得到的2015年最高法院審理的租賃合同糾紛案件，共13件。房屋租賃合同糾紛9件，其中1件為最高法院二審終審案件，8件為申請(qǐng)?jiān)賹彴讣?，再審案件中只?件是裁定高院再審，其余均駁回再審申請(qǐng)；土地租賃合同糾紛案件4件，均為申請(qǐng)?jiān)賹彴讣?，其中裁定高院再?件，其余均駁回再審申請(qǐng)。
（1）租賃物返還之日作為租賃合同解除之日缺乏事實(shí)和法律依據(jù)
最高法院【案號(hào)：（2015）民申字第221號(hào)】認(rèn)為：廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司與張留安、李生德房屋租賃合同糾紛一案，不服河北省高級(jí)人民法院二審民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。雙方分別向法院提起訴訟要求解除合同或確認(rèn)合同無效的行為意味著當(dāng)事人均表明不再繼續(xù)履行合同，符合《合同法》94條第二項(xiàng)規(guī)定的情形。而根據(jù)《合同法》第96條的規(guī)定，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。本案中，2011年8月11日，華遠(yuǎn)公司向河北省張家口市橋東區(qū)人民法院起訴被受理，同日起訴狀副本送達(dá)至張留安，即合同于起訴狀副本送達(dá)張留安時(shí)解除。因此，華遠(yuǎn)公司主張合同解除時(shí)間為2013年3月，無事實(shí)和法律依據(jù)，二審判決認(rèn)定案涉合同視為于2011年8月11日解除，由張留安向華遠(yuǎn)公司返還32.5萬元租金并無不當(dāng)。
（2）租賃物存在的權(quán)利瑕疵造成損失的責(zé)任承擔(dān)
最高法院【案號(hào)：（2015）民申字第221號(hào)】認(rèn)為：就廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司與張留安、李生德房屋租賃合同糾紛一案，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政管理部門的《通知書》是否違反一事不再罰原則以及是否違法，不屬于本案民事訴訟的審理范圍，現(xiàn)該《通知書》未被依法撤銷，仍然合法有效，故二審判決依據(jù)該《通知書》認(rèn)定租賃物存在權(quán)利瑕疵是正確的。前述《通知書》明確責(zé)令摩力圣匯洗浴城立即停止“占用緯三路北側(cè)土地，用于經(jīng)營(yíng)、住宿、洗浴、服務(wù)”的違法行為，可見停止違法行為包括停止經(jīng)營(yíng)行為。因此，租賃物存在的權(quán)利瑕疵對(duì)張留安繼續(xù)使用租賃房屋造成影響，致使雙方租賃合同無法繼續(xù)履行。依據(jù)《合同法》第216條的規(guī)定，出租人負(fù)有在租賃期間使租賃物保持在適于承租人使用、收益狀態(tài)的義務(wù)。雙方租賃合同亦約定，若出租后產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，由華遠(yuǎn)公司承擔(dān)全部責(zé)任，故因租賃物瑕疵給張留安造成的經(jīng)濟(jì)損失，華遠(yuǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，二審判決判令由華遠(yuǎn)公司承擔(dān)張留安因裝修租賃房屋所受損失186萬元是正確的。華遠(yuǎn)公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q張留安在返還租賃房屋前轉(zhuǎn)租他人并造成租金損失，以及張留安系因自身經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)停止，沒有充分證據(jù)，二審判決不予支持并無不當(dāng)。
（3）租賃合同解除后可得收益損失的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持的問題
最高法院【案號(hào)：（2014）民申字第34號(hào)】認(rèn)為：再審申請(qǐng)人海南泰龍房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泰龍公司）因與被申請(qǐng)人?？诤Ｈ諘煼康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海日暉公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服海南省高級(jí)人民法院二審民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。關(guān)于泰龍公司要求海日暉公司賠償其可得收益損失的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持的問題，《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益”。最高法院認(rèn)為：首先，該條所規(guī)定的合同履行后可獲得的利益是指當(dāng)事人能夠基于合同的履行而從該合同直接獲得的利益，而并不包括因?yàn)楹贤瑹o效導(dǎo)致超市無法營(yíng)業(yè)所帶來的預(yù)期營(yíng)業(yè)損失。其次，當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失的賠償額可以包括履行合同后可以獲得的利益，但本案中不存在合同繼續(xù)履行的問題，也不會(huì)產(chǎn)生任何收益。何況泰龍公司能否盈利取決于諸多因素，即使合同繼續(xù)履行，由于經(jīng)營(yíng)本身存在的風(fēng)險(xiǎn)，也不必然產(chǎn)生收益。且泰龍公司并未提出充分的證據(jù)，以證明一旦雙方履行合同，泰龍公司就必然能夠取得其向海日暉公司所主張數(shù)額的收益。因此，二審判決依據(jù)“泰龍公司請(qǐng)求解除租賃合同，合同不再繼續(xù)履行”的理由，對(duì)泰龍公司請(qǐng)求海日暉公司賠償其可得收益損失不予支持，符合法律規(guī)定，并無不當(dāng)。
（4）租賃合同解除后承租人是否應(yīng)當(dāng)支付場(chǎng)地占用費(fèi)的問題
最高法院【案號(hào)：（2014）民申字第34號(hào)】認(rèn)為：關(guān)于泰龍公司是否應(yīng)按租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向海日暉公司支付2010年2月10日至2011年3月25日期間的場(chǎng)地占用費(fèi)的問題，泰龍公司雖于2009年10月30日向海日暉公司郵寄送達(dá)解除租賃合同的通知書，但并無證據(jù)表明其隨后立即撤場(chǎng)，并將租賃場(chǎng)地歸還海日暉公司。泰龍公司雖然提交（2011）瓊州證字第844號(hào)《公證書》作為證據(jù)，但其僅能證明海日暉公司私自開通了倉(cāng)庫(kù)旁服裝區(qū)電梯，廣安堂電梯、觀光電梯、貨梯、收銀臺(tái)旁的電梯并可直接進(jìn)入到原租賃場(chǎng)地；海日暉公司已在租賃場(chǎng)地內(nèi)施工等事實(shí)，并不足以說明海日暉公司已經(jīng)實(shí)際接收?qǐng)龅?。而直?011年3月25日，雙方當(dāng)事人才在本案一審法院?？谑兄屑?jí)人民法院的主持下，對(duì)泰龍公司遺留在租賃場(chǎng)地的物品進(jìn)行清點(diǎn)，海日暉公司此時(shí)才實(shí)際接收?qǐng)龅?。因此，二審判決認(rèn)可一審判決所認(rèn)定的事實(shí)，支持海日暉公司主張從2010年2月10日至2011年3月25日的租金損失，符合本案事實(shí)，并無不當(dāng)。
（5）商場(chǎng)整體租賃合同能否認(rèn)定為企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同糾紛
最高法院【案號(hào)：（2014）民一終字第231號(hào)】關(guān)于《整體租賃合同》的性質(zhì)的認(rèn)定問題，一審法院認(rèn)為：“領(lǐng)先公司與中盛公司于2010年3月20日簽訂的《整體租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效?！墩w租賃合同》約定，領(lǐng)先公司將領(lǐng)先購(gòu)物廣場(chǎng)一期、三期整體出租給中盛公司，中盛公司所租商場(chǎng)的使用用途與領(lǐng)先公司的經(jīng)營(yíng)范圍相符。從該約定看，中盛公司承租標(biāo)的系領(lǐng)先購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，并不包含領(lǐng)先購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)。合同履行過程中，雖然中盛公司以領(lǐng)先公司設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)先中盛購(gòu)物中心名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并使用原領(lǐng)先購(gòu)物廣場(chǎng)賬戶，但是領(lǐng)先公司在租賃經(jīng)營(yíng)期間注銷了領(lǐng)先中盛購(gòu)物中心，表明雙方之間并無企業(yè)租賃的意思表示。由此可見，中盛公司以領(lǐng)先中盛購(gòu)物中心名義經(jīng)營(yíng)只是房屋租賃經(jīng)營(yíng)的一種特殊形式，并不改變房屋租賃的合同性質(zhì)。因此，領(lǐng)先公司主張本案為企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同糾紛，其理由不能成立。本案應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛”。一審法院確認(rèn)本案為房屋租賃合同糾紛是正確的，故本院予以支持。
（1）土地租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定問題
最高法院【案號(hào)：（2014）民申字第2192號(hào)】認(rèn)為：滇源街道辦事處為完成昆明市委、市政府下達(dá)的行政任務(wù)，采取將涉案土地對(duì)外承包的方式，用于林業(yè)生態(tài)及苗木基地建設(shè)。滇源街道辦事處雖為行政管理機(jī)關(guān)，其與云宇公司的《嵩明縣滇源鎮(zhèn)冷水河林業(yè)生態(tài)及苗木基地建設(shè)土地承包合同》（以下簡(jiǎn)稱《土地承包合同》），并不是為實(shí)現(xiàn)行政管理目的而訂立，而是約定由云宇公司負(fù)責(zé)承包涉案土地的林業(yè)生態(tài)及苗木基地投資建設(shè)，并交納相應(yīng)土地租金，同時(shí)獲取相應(yīng)收益?？梢钥闯?，雙方在合同中確立的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，故該合同應(yīng)認(rèn)定為平等主體之間訂立的民事合同，而非行政合同。
（2）村委會(huì)主要負(fù)責(zé)人在土地租賃合同中代表村集體簽字效力的認(rèn)定
最高法院【案號(hào)：（2015）民申字第264號(hào)】認(rèn)為：新灘村委會(huì)關(guān)于魏迎濤無權(quán)代表新灘村簽訂《聯(lián)合開發(fā)新灘生態(tài)園協(xié)議書》并收取案涉200萬元的再審申請(qǐng)理由不能成立。
第一，魏迎濤在案涉《聯(lián)合開發(fā)新灘生態(tài)園協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議書》)洽談期間一直擔(dān)任新灘村委會(huì)主任職務(wù)，是該村主要負(fù)責(zé)人，有權(quán)代表該村處理村務(wù)。第二，魏迎濤在案涉協(xié)議書上蓋單位廢棄章的行為，不足以證明其是盜用新灘村名義簽約。盜用主要是指未經(jīng)授權(quán)而使用，從已查明事實(shí)可知，《協(xié)議書》簽訂時(shí)魏迎濤為該村主任，有權(quán)通過個(gè)人簽名或加蓋公章形式代表該村對(duì)外簽訂合同。第三，相關(guān)部門是否審批同意案涉項(xiàng)目與魏迎濤能否代表新灘村簽合同沒有必然聯(lián)系。若協(xié)議因不能得到審批而無法履行，涉及合同解除問題，并不能否認(rèn)魏迎濤作為新灘村委會(huì)主任有權(quán)代表該村簽訂協(xié)議這一事實(shí)。協(xié)議無效的后果仍應(yīng)由新灘村委會(huì)承擔(dān)。第四，沒有證據(jù)能夠證明鑫輝公司是在明知魏迎濤盜用新灘村委會(huì)名義的情形下，將案涉200萬元交付給魏迎濤個(gè)人。從當(dāng)事人自述可知，鑫輝公司自始至終都認(rèn)為，魏迎濤是以新灘村委會(huì)名義與之簽訂合同，其給付200萬元也是為啟動(dòng)項(xiàng)目。在無充分證據(jù)證明鑫輝公司對(duì)魏迎濤以項(xiàng)目為名進(jìn)行詐騙知情的情形下，即便魏迎濤收取款項(xiàng)后用于個(gè)人目的，也屬于新灘村內(nèi)部事務(wù)，與鑫輝公司無關(guān)。
（3）關(guān)于“行為人盜用單位公章，構(gòu)成犯罪，單位對(duì)行為人該犯罪行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失不承擔(dān)民事責(zé)任”相關(guān)規(guī)定的適用問題
最高法院【案號(hào)：（2015）民申字第264號(hào)】認(rèn)為：新灘村委會(huì)申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為，本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》第五條，即“行為人盜竊、盜用單位的公章、業(yè)務(wù)介紹信、蓋有公章的空白合同書，或者私刻單位的公章，簽訂經(jīng)濟(jì)合同，騙取財(cái)物歸個(gè)人所有、使用、處分或者進(jìn)行其他犯罪活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，單位對(duì)行為人該犯罪行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失不承擔(dān)民事責(zé)任。”本院認(rèn)為，本案不能適用該司法解釋第五條。因第五條中的“行為人”主要指沒有單位授權(quán)或法律授權(quán)，不能對(duì)外代表單位作出意思表示的人員。只有這些人才有必要通過盜竊、盜用、私刻公章等行為，以持有的公章來騙取相對(duì)方信任。而本案中，魏迎濤是新灘村委會(huì)主任，本身就有權(quán)代表該村對(duì)外簽訂合同，沒有必要通過盜竊、盜用、私刻公章或使用作廢公章來證明其具有代表新灘村簽約的資格。故其不屬于該司法解釋第五條調(diào)整的對(duì)象。而該司法解釋第三條中的“單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，以該單位的名義對(duì)外簽訂經(jīng)濟(jì)合同”則針對(duì)的是單位負(fù)責(zé)人員，即其在單位擔(dān)任的職務(wù)及其行為足以讓相對(duì)方相信其有權(quán)代表該單位對(duì)外簽訂合同，而不必以公章等來證明。故原判決適用該司法解釋第三條并無不當(dāng)。
三、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛常見問題裁判意見
中國(guó)裁判文書網(wǎng)檢索得到的2015年最高人民法院受理的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案件，共2件。其中1件為申請(qǐng)?jiān)賹彴讣?，以申?qǐng)?jiān)賹徣顺坊卦賹徤暾?qǐng)結(jié)案。另1件為當(dāng)事人不服陜西高院一審判決的上訴案件。
一審陜西高院【案號(hào)：（2014）陜民一初字第1號(hào)】認(rèn)為：根據(jù)陜西金澳置業(yè)有限責(zé)任公司與西安新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司2010年2月5日《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》可知雙方在簽訂該協(xié)議時(shí)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置未形成確定的意見，而是約定日后再簽訂正式的協(xié)議；2013年1月25日雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書一》亦未形成確定意見；2013年7月18日，新城基投公司向西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室提出申請(qǐng)，請(qǐng)求依法裁決金澳公司按照《實(shí)施方案》的規(guī)定，簽訂拆遷安置協(xié)議。根據(jù)最高法院2005年8月11日起施行的《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決?！备鶕?jù)該批復(fù)，在金澳公司與新城基投公司未達(dá)成明確一致的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，金澳公司就拆遷補(bǔ)償安置提起的民事訴訟，人民法院不應(yīng)予以受理。
最高法院【案號(hào)：（2014）民一終字第289號(hào)】審理認(rèn)為：本案適用于（2005）9號(hào)《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》的規(guī)定，雙方當(dāng)事人對(duì)整個(gè)拆遷安置補(bǔ)償并未達(dá)成最終的和確定的協(xié)議。因此，對(duì)于上訴人金澳公司提起的本案訴訟，人民法院不應(yīng)受理。
陜西高院認(rèn)為：本案中涉及的拆遷安置項(xiàng)目在國(guó)務(wù)院2011年1月21日公布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行之前，根據(jù)該條例第35條規(guī)定，本條例自公布之日起施行。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決”的規(guī)定，在新城基投公司已申請(qǐng)行政裁決的情況下，本案糾紛應(yīng)由有關(guān)房屋拆遷管理部門裁決。
最高法院認(rèn)為：本案糾紛從2008年開始，至今雙方當(dāng)事人仍未簽訂最終的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。另據(jù)一審法院查明，新城基投公司已于2013年7月向西安市房屋拆遷主管部門提出申請(qǐng)，請(qǐng)求依法裁決金澳公司按照《炭市街綜合改造項(xiàng)目拆遷安置實(shí)施方案》的規(guī)定，簽訂拆遷安置協(xié)議。本院認(rèn)為，按照上述規(guī)定，結(jié)合本案的實(shí)際情況，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照原有的規(guī)定向政府有關(guān)部門申請(qǐng)解決本案的拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議。
四、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛常見問題裁判意見
（1）簽訂合作開發(fā)合同后，一方能否以對(duì)方不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且未按照約定出資為由主張合同無效
鳳陽縣皇城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鳳陽公司）與被申請(qǐng)人合肥銀山節(jié)電器有限公司（以下簡(jiǎn)稱合肥公司）合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服安徽省高級(jí)人民法院民事判決，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙景柑?hào)：（2015）民申字第995號(hào)】。本案中，鳳陽公司以合肥公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且未按照約定出資主張合作、開發(fā)協(xié)議無效。最高法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）條規(guī)定：本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。案涉《合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)議》約定內(nèi)容，符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征?！督忉尅返?5條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。鳳陽公司具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，原審判決認(rèn)定案涉《合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)議》有效，適用法律正確。合肥公司是否依照《合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)議》約定出資，系合同履行問題，不影響合同效力。鳳陽公司以合肥公司未履行出資義務(wù)為由，主張上述協(xié)議無效的理由，缺乏法律依據(jù)，不成立。案涉《終止合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目協(xié)議書》，系鳳陽公司與合肥公司解除合作后，對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的清結(jié)協(xié)議，約定內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，依法有效。鳳陽公司有關(guān)上述約定違反聯(lián)營(yíng)的法律規(guī)定，缺乏依據(jù)，其有關(guān)上述協(xié)議無效的理由不成立。
（2）合同約定，一方負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程的所有規(guī)劃審批手續(xù)的約定是否屬于附生效條件的合同
威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)遙公司）因與被申請(qǐng)人上海念潤(rùn)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱念潤(rùn)公司）合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服山東省高級(jí)人民法院民事判決，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙景柑?hào)：（2015）民申字第1002號(hào)】，最高法院認(rèn)為：附條件合同是指合同的各方當(dāng)事人在合同中約定某種事實(shí)狀態(tài)，并以該事實(shí)狀態(tài)將來發(fā)生或者不發(fā)生作為合同生效或者不生效條件的合同。其中，條件事實(shí)與合同中約定的各方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)相互獨(dú)立。本案中，遠(yuǎn)遙公司依約負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程的所有規(guī)劃審批手續(xù)系其明確的合同義務(wù)，該約定雖屬不確定發(fā)生之事實(shí)，但與合同的生效條件無關(guān)。同時(shí)，雙方訂約的目的即為了建設(shè)涉案工程項(xiàng)目，而辦理相關(guān)手續(xù)是建設(shè)該項(xiàng)目的必要條件，將辦理手續(xù)解釋為合作協(xié)議的生效條件，不符合合同目的，也與雙方約定合作協(xié)議自雙方簽字并蓋章之日起生效不符。據(jù)此，合作協(xié)議并非附生效條件的合同，該協(xié)議系締約雙方的真實(shí)意思表示，并不違背法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，原審法院認(rèn)定合作協(xié)議有效有事實(shí)和法律根據(jù)。
（3）國(guó)有企業(yè)以其占用劃撥土地與出資人簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同未經(jīng)備案，該合同是否有效
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