政策原因不能過(guò)戶，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房屋買賣合同被判解除 （洪某某與戰(zhàn)某某房屋買賣合同糾紛案）

【關(guān)鍵詞】

集資央產(chǎn)房  合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)  房屋買賣合同解除  情勢(shì)變更

【要點(diǎn)提示】

當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同后，由于新的住房政策的實(shí)施而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人可以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求解除合同。

【案件簡(jiǎn)介】

2004年4月8日，洪某與戰(zhàn)某簽訂《住宅房屋買賣協(xié)議書》，約定：戰(zhàn)某購(gòu)買洪某位于北京市某住房一套，建筑面積85.82平方米，無(wú)產(chǎn)權(quán)證，價(jià)款24萬(wàn)元；戰(zhàn)某于2004年5月10日前將購(gòu)房?jī)r(jià)款全部匯入洪某指定銀行；洪某于2004年5月11日前將房屋交付給戰(zhàn)某；待洪某取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，雙方共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)；協(xié)議生效后，除不可抗力外，戰(zhàn)某不按期付款，洪某有權(quán)解除協(xié)議。洪某出賣給戰(zhàn)某的房屋，系洪某作為內(nèi)部職工于2004年2月從國(guó)土資源部購(gòu)買的按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的集資央產(chǎn)房。戰(zhàn)某在決定購(gòu)買前看了洪某與國(guó)土資源部簽訂的房屋買賣協(xié)議，并無(wú)約定不能轉(zhuǎn)讓的條款，協(xié)議簽訂后，戰(zhàn)某依約向洪某支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款，洪某亦依約將房屋交付給戰(zhàn)某。2010年8月12日，洪某取得該房屋的所有權(quán)證。

2010年6月7日，國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局下發(fā)文件《關(guān)于加強(qiáng)中央在京單位保障性住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)管房改（2010）230號(hào)，以下簡(jiǎn)稱230號(hào)文件），明確禁止中央在京單位保障性住房進(jìn)行上市交易、出租、出售、出借，只能由原單位收回。隨后，洪某反悔，以230號(hào)文件為由，向北京市昌平區(qū)人民法院起訴，要求解除洪某與戰(zhàn)某簽訂的《住宅房屋買賣協(xié)議書》。

戰(zhàn)某答辯稱：1、洪某主張解除合同不符合法定解除和約定解除的情形，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。協(xié)議約定，除不可抗力外，戰(zhàn)某不按期付款洪某有權(quán)解除合同，但戰(zhàn)某已依約向洪某支付所有房款，并在涉案房屋內(nèi)居住長(zhǎng)達(dá)十年之久。2、雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議未違反國(guó)土資源部與洪某簽訂的協(xié)議及相關(guān)政策，洪某起訴引用的230號(hào)文件也不適用于涉案房屋。3、洪某起訴的真正原因是房?jī)r(jià)上漲，洪某見(jiàn)利忘義。解除權(quán)依法應(yīng)在一年內(nèi)行使，現(xiàn)洪某主張解除權(quán)超過(guò)民法通則規(guī)定的訴訟時(shí)效。故戰(zhàn)某不同意洪某的訴訟請(qǐng)求。

北京市昌平區(qū)人民法院一審判決認(rèn)定：洪某與戰(zhàn)某簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，洪某簽訂合同的目的為取得房屋價(jià)款，現(xiàn)戰(zhàn)某已全額支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，而房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶應(yīng)為戰(zhàn)某的簽約目的；且合同的法定解除應(yīng)以客觀上確定履行不能為必要，涉案房屋系中央在京單位保障性住房，目前國(guó)家關(guān)于此類房屋的相關(guān)上市交易辦法尚未出臺(tái)，涉案房屋的過(guò)戶登記并非確定的不可辦理，故洪某以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除房屋買賣合同，法律依據(jù)不足，不予支持，故判決：駁回洪某的訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，洪某不服提出上訴，理由：1、房屋目前不具備上市交易條件。230號(hào)文件對(duì)于中央在京單位保障性住房有明確規(guī)定，中央單位職工僅限于職工自住，不能改變房屋的使用用途，不能上市交易。2、洪某親自到央產(chǎn)房交易辦公室咨詢，答復(fù)由于不能上市交易，拿著判決也過(guò)不了戶。故根據(jù)合同法第26條，先簽合同，文件后下發(fā)，應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更原則，請(qǐng)求法院撤銷原審法院判決，判決解除買賣合同。

【法院判決】

北京市第一中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為：對(duì)于合同訂立后由于住房政策的實(shí)施致使買受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，應(yīng)予支持。故判決：1、撤銷一審判決；2、解除洪某與戰(zhàn)某于2004年4月8日簽訂的《住宅房屋買賣協(xié)議書》。

【案件評(píng)析】

1、如何認(rèn)定合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)？

本案引發(fā)糾紛的是洪某與戰(zhàn)某的房屋買賣合同糾紛，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是合同目的能否實(shí)現(xiàn)？（一）合同目的應(yīng)從整體上理解，不能割裂的認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶只是買方的目的、賣方的目的只是取得房款。（二）判斷合同目的能否實(shí)現(xiàn)，不能脫離現(xiàn)實(shí)情況，中央在京單位保障性住房在未來(lái)是否允許銷售，不能改變目前此類集資央產(chǎn)房不得上市交易的現(xiàn)實(shí)。當(dāng)事人雙方訂立合同后，雖然洪某已經(jīng)拿到房款，戰(zhàn)某已經(jīng)占有房屋，但是因230號(hào)文件的實(shí)施無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)、合同無(wú)法繼續(xù)履行。

2、房屋出賣人以合同法“情勢(shì)變更”為由請(qǐng)求解除合同的條件？

情勢(shì)變更，指合同有效成立后，履行完畢前，合同賴以訂立的客觀情勢(shì)發(fā)生了當(dāng)事人訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的異常變動(dòng)，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠(chéng)實(shí)信用，將導(dǎo)致顯失公平的后果時(shí)，則應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的制度。

情勢(shì)變更原則的適用條件是：1、須有不屬于不可抗力或者商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的情勢(shì)異常變動(dòng)的事實(shí)。主要包括等價(jià)關(guān)系的嚴(yán)重破壞（如嚴(yán)重的通貨膨脹，原材料價(jià)格的大幅上漲）和合同目的不達(dá)（如政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整）兩種類型；2、情勢(shì)變更須發(fā)生在合同成立后履行完畢前；3、情勢(shì)變更的發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人；4、情勢(shì)變更是當(dāng)事人于締約時(shí)所不可預(yù)見(jiàn)的；5、情勢(shì)變更使繼續(xù)履行原合同將顯失公平。本案中，洪某與戰(zhàn)某于2004年4月8日簽訂《住宅房屋買賣協(xié)議書》后，因2010年6月7日出臺(tái)230號(hào)文件，使得洪某雖然在2010年8月12日取得房屋產(chǎn)權(quán)證，后續(xù)卻無(wú)法與戰(zhàn)某辦理房屋過(guò)戶登記。屬于由于締約時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的、不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的住房新政策實(shí)施的原因，致使在買賣合同成立后履行完畢前，合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)洪某起訴要求適用情勢(shì)變更原則解除合同，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。

【法條鏈接】

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）

第二十六條合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

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