案情簡介：購房人簽約后未辦理按揭
2013年8月28日，原告某房地產公司與被告張某某簽訂一份《樓宇認購書》，約定：被告認購某豪苑A棟908號，建筑面積230.14㎡，房款總金額人民幣752，476.00元。被告簽署認購書后交付了定金，付清第一筆首期房款。按約定被告應根據第4條付款時間要求約定支付款項，并在2013年9月30日前到原告售樓部簽署《商品房買賣合同》。但被告至今未按約定與原告簽訂《商品房買賣合同》，也未向銀行提供辦理該商品房按揭貸款的資料及付清房款。經原告多次催促無果，原告授權委托某律師事務所于2015年1月20日向被告發(fā)出《關于要求提供完整的“按揭資料”，及履行付清房款義務，如逾期辦理或無法辦理“按揭貸款”時決定解除購房合同的律師函》，通知被告在收到律師函之日起5日內到某豪苑售樓處或直接向申請按揭貸款的銀行提交辦理按揭貸款的所有資料，并與相關銀行簽署個人購房借款合同。如被告在上述時間沒有辦妥上述按揭貸款的手續(xù)，并獲得銀行同意發(fā)放貸款的結果；被告應在收到律師函之日起10日內向某房地產公司付清房款，否則在被告收到（或拒收、退回）律師函之日起的第31天，某房地產公司依照《中華人民共和國合同法》第94條之規(guī)定，決定與被告解除購買某豪苑A棟908號商品房所簽暑的有關合同。該律師函通過EMS特快專遞于2015年2月3日到達被告。被告收到原告授權委托律師發(fā)出的通知后，沒有繼續(xù)履行合同義務，原告遂向本院起訴要求處理。
法院判決：購房人交首期款后未辦理按揭，商品房預約合同解除
原告與被告所簽訂的《樓宇認購書》屬于商品房預約合同，該合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按照合同約定履行。認購書簽訂后，被告向原告支付了定金和首期房款，但至今未按約定與原告簽訂《商品房買賣合同》，也未向銀行提供辦理該商品房按揭貸款的資料及付清房款，經原告通知解除合同后，被告亦未提出異議，故原、被告于2013年8月28日簽訂的《樓宇認購書》在2015年3月6日（即律師函送達被告之日起第31日）解除。被告經本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，視為放棄答辯權利。
綜上所述，為維護原告的合法權益，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項、第九十六條之規(guī)定，判決如下：
原告與被告于2013年8月28日簽訂的《樓宇認購書》于2015年3月6日解除。
律師說法：商品房預約合同違約后果有哪些？
此案中《樓宇認購書》的性質即是商品房預約合同，簽署后因購房人未及時交付剩余房款或未辦理按揭導致已簽署的商品房預約合同因原告行使解除權而解除。合同法94條規(guī)定了合同的法定解除，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案即是原告催告后被告在合理期限內仍未履行的即發(fā)生解除的法律效果。此時，合同解除后的具體法律后果主要參照合同約定。在本案中并未涉及到解除后的問題，但作為購房人開始簽署預約性質的購房合同時就應重點關注此部分合同條款的約定。尤其是對成功辦理按揭貸款或付清房款有個初步的權衡，否則已繳納的定金及首期款極易因購房人違約而造成經濟損失。
作為售房人的房地產公司依據合同法96條規(guī)定行使解除權，即當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。本案原告以向被告發(fā)送律師函的形式行使了解除權。
附：
原裁判文書鏈接：
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=b659a1ae-4195-4670-a989-cc7083de7f1a
作者：張春月律師 北京市京師律師事務所
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