《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”。在面對一些具體的情形是如何依據(jù)該規(guī)定認(rèn)定合同無效，致合同無效后的責(zé)任分擔(dān)比例等，筆者整理了深圳中院2015年的房屋租賃案件裁判文書，從中選出七個(gè)具有代表性的裁判結(jié)論。
一、出租僅取得了《村民非商品住宅施工通知書》的住宅，房屋租賃合同無效
【案號(hào)】（2015）深中法房終字第523號(hào)
【案情概述】
2008年9月1日，深圳市龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向江某某出具了一份《龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅施工通知書》，準(zhǔn)予住宅施工。后該住宅由謝某某（江某某的兒媳）出租給某某公司使用。
【法院觀點(diǎn)】
原審法院認(rèn)為：涉案房屋所有人雖取得深圳市龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具的《龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅施工通知書》，但未領(lǐng)取縣級(jí)以上土地管理部門頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取施工許可證，某某公司、謝某某簽訂的《租房合同》應(yīng)被認(rèn)定為無效。深圳中院對原審法院的判決予以維持。
二、在《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》許可的范圍上加蓋數(shù)層后整體出租的，房屋租賃合同無效
【案號(hào)】（2015）深中法房終字第1751號(hào)
【案情概述】
2014年7月26日，朱某某、謝某簽訂了一份《某某房屋承包租賃合同》，約定朱某某將位于深圳市龍華新區(qū)XX兩棟數(shù)層高的自有物業(yè)承包給謝平代為管理。后法院查明，租賃房屋并未辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)朱某某提供的租賃房屋的《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》，顯示許可建設(shè)的僅分別為2層和3層的私人住宅。
【法院觀點(diǎn)】
原審法院認(rèn)為：出租人就未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。朱某某、謝某所簽訂的《樟坑房屋承包租賃合同》所約定租賃的房屋，已超出及其相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍，則該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
深圳中院認(rèn)為：涉案兩棟房屋均未按《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》的規(guī)定建設(shè)，存在違法加建的情形，原審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，認(rèn)定涉案房屋租賃合同無效，認(rèn)定正確。
三、將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)分割為若干間并出租的，房屋租賃合同無效
【案號(hào)】（2015）深中法房終字第1087號(hào)
【案情概述】
位于深圳市羅湖區(qū)X號(hào)六層住宅X棟X號(hào)的房產(chǎn)，房屋性質(zhì)為住宅，房屋建筑面積為156.72平方米。X棟X號(hào)房產(chǎn)被分割成若干套房產(chǎn)并用于出租，其中的一套被出租人何某將X棟X房出租給承租人。
【法院觀點(diǎn)】
深圳中院認(rèn)為：涉案房產(chǎn)原來經(jīng)過了規(guī)劃驗(yàn)收，在何某將涉案房產(chǎn)改建為11間房屋后，變更了原來的規(guī)劃，何某應(yīng)就改建行為另行申請變更規(guī)劃，獲取有關(guān)部門的同意。何某在一、二審沒有提交經(jīng)過規(guī)劃部門同意的變更涉案房產(chǎn)原來規(guī)劃的有關(guān)文件，因此，本院認(rèn)定涉案房產(chǎn)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，何某與王某簽訂的涉案房產(chǎn)租賃合同應(yīng)為無效合同。
【延伸】
不同的合議庭對此問題可能持有不同的裁判態(tài)度，在（2015）深中法房終字第617號(hào)判決書中，原審法院認(rèn)定合同有效，并判決各方根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)合同解除的責(zé)任。深圳中院認(rèn)為根據(jù)本案已查明的事實(shí)，某某公司在裝修中將涉案房產(chǎn)分隔成若干小間，而深圳市公安局南山派出所等相關(guān)主管部門發(fā)出的《整治“房中房”溫馨提示》已確認(rèn)將房屋分隔成若干小間出租、居住的行為違反行政管理規(guī)定，應(yīng)予以整改，并維持了原審法院的判決。
四、取得了《建筑許可證》的村民住宅拆掉重建后出租的，房屋租賃合同無效
【案號(hào)】（2015）深中法房終字第1905號(hào)
【案情概述】
1987年，深圳市xx管理區(qū)城市建設(shè)管理辦公室出具了x建證第（xx）xx號(hào)《建筑許可證》，批準(zhǔn)在xx宅基地上建房一棟三層，共計(jì)240平方米。后，陳某某拆除了原房屋后重建了一棟房屋，2009年11月23日，深圳市福田區(qū)xx街道辦事處出具《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留建筑普查申報(bào)表》（普查申報(bào)編號(hào)：xxxxxx），顯示：涉案房產(chǎn)所在的建筑層數(shù)共七層，用地面積460平方米，批準(zhǔn)文號(hào)“上建證第（xx）xxx號(hào)”。陳某某將重建樓房中的部分房屋出租給了周某某并簽訂了《房屋租賃合同》。
【法院觀點(diǎn)】
深圳中院認(rèn)為：陳某某在二審中確認(rèn)涉案房屋在九十年代重建時(shí)，沒有辦理報(bào)批手續(xù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，陳某某與周某某簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
五、租賃合同被認(rèn)定為無效，但造成承租人財(cái)產(chǎn)損失的，出租人需承擔(dān)部分責(zé)任
【案號(hào)】（2015）深中法房終字第615號(hào)
【案情概述】
2012年6月29日，平某公司將深圳市xx區(qū)xx辦xx工業(yè)區(qū)某棟1-4樓的廠房出租給某某公司使用。2012年7月4日，某某公司將xx區(qū)xx辦xx工業(yè)區(qū)某棟一樓的廠房租給葛某某，租賃期內(nèi)深圳市普降暴雨，涉案房產(chǎn)被水浸，造成葛某某財(cái)產(chǎn)損失，對于葛某某的財(cái)產(chǎn)損失，某某公司拒絕承擔(dān)任何責(zé)任。后，涉案房產(chǎn)被原審法院認(rèn)定為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，按照相關(guān)法律規(guī)定，雙方簽訂的“承租”涉案房產(chǎn)的《合作協(xié)議》為無效合同。
【法院觀點(diǎn)】
深圳中院認(rèn)為：某某公司將未經(jīng)建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)的房屋轉(zhuǎn)租予葛某某，而葛某某亦未審慎核實(shí)房屋合法產(chǎn)權(quán)狀況即承租涉案房屋，雙方對于無效合同的簽訂及履行均存在過錯(cuò)。本案中，暴雨水浸導(dǎo)致涉案房屋內(nèi)設(shè)備及物品損壞，系因雙方在履行無效轉(zhuǎn)租合同的過程中所發(fā)生的損失，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條關(guān)于合同無效法律責(zé)任的規(guī)定，自應(yīng)由雙方當(dāng)事人按各自過錯(cuò)程度對該損失進(jìn)行分擔(dān)。而某某公司上訴稱水浸事故屬不可抗力，其按約不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本院認(rèn)為合同法上的“不可抗力”系立法針對合同不履行或不完全履行即違約責(zé)任所設(shè)的免責(zé)事由，而與合同無效法律責(zé)任的承擔(dān)無關(guān)，不適用于本案糾紛。本案當(dāng)事人之間的《合作協(xié)議》屬無效合同，當(dāng)事人在該合同中的相關(guān)免責(zé)約定一并無效，因合同無效后的法律后果由法律直接特別規(guī)定，故既不存在違約責(zé)任和不可抗力規(guī)則的適用，也不應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人在無效合同中的免責(zé)約定來判定是否應(yīng)承擔(dān)合同無效法律責(zé)任。
六、經(jīng)出租人同意的裝修，因合同無效造成的承租人裝修現(xiàn)值損失，出租人承擔(dān)60%的責(zé)任
【案號(hào)】（2015）深中法房終字第484號(hào)
【案情概述】
范某某自以為承租人先后與某某公司簽訂租賃合同多份，租賃房產(chǎn)多處，因涉案房屋尚未取得房屋所有權(quán)證，亦未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，范某某與某某公司簽訂的《房屋租賃合同書》違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依法被法院認(rèn)定無效。租賃房產(chǎn)的裝修現(xiàn)值經(jīng)評估合計(jì)為354419元。
【法院觀點(diǎn)】
深圳中院認(rèn)為：某某公司作為出租方，在涉案房產(chǎn)未取得合法產(chǎn)權(quán)證明的情況下出租涉案房產(chǎn)，應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任；范某某作為承租方，未盡到合理的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要過錯(cuò)責(zé)任。原審酌情認(rèn)定某某公司承擔(dān)60%的責(zé)任，范某某承擔(dān)40%的責(zé)任并無不當(dāng)。
【延伸】
在沒有其他原因，僅存有《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條致房屋租賃合同無效的情形下，對裝修現(xiàn)值損失的分擔(dān)比例，不同的合議庭有不同的分擔(dān)比例，但出租人承擔(dān)的限制損失的比例基本都在50%-70%的范圍間。
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