一、背景及問題
（一）案例背景
有限公司A就其所有的物業(yè)與有限公司B簽訂了房屋購買書，并就目標(biāo)物業(yè)申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記。但在有限公司A向有限公司B出售相關(guān)物業(yè)前，已與有限公司C就部分目標(biāo)物業(yè)簽訂了房屋認(rèn)購書?，F(xiàn)有限公司C向目標(biāo)物業(yè)所在地法院起訴要求有限公司A承擔(dān)違約責(zé)任，并查封了目標(biāo)物業(yè)。
（二）主要問題
上述案例中主要涉及以下法律問題：
其一，預(yù)購商品房屋預(yù)告登記的性質(zhì)及在法律上可取得何種權(quán)利？
其二，預(yù)購商品房預(yù)告登記是否可以取得對(duì)抗普通債權(quán)人之效力？若法院查封了目標(biāo)物業(yè)，法院能否處置該目標(biāo)物業(yè)？預(yù)告登記的權(quán)利人能否對(duì)目標(biāo)物業(yè)處置所得價(jià)款享有優(yōu)先權(quán)？
其三，工程款優(yōu)先權(quán)是一種法定的優(yōu)先權(quán)，預(yù)告登記的權(quán)利人能否取得對(duì)抗法定優(yōu)先權(quán)人之效力？
二、關(guān)于預(yù)告登記的法律定性
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。就預(yù)告登記而言，其具有下述特征：
1.預(yù)告登記具有時(shí)效性
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，預(yù)告登記具有時(shí)效性，當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記后，如果債權(quán)消滅或自能進(jìn)行登記之日起三個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
2.預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備物權(quán)效力
預(yù)告登記是買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議而獲得的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但預(yù)告登記并不會(huì)使買受人取得該協(xié)議中不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)；但根據(jù)《物權(quán)法》第二十條，除非經(jīng)過預(yù)告登記權(quán)利人的同意，原權(quán)利人不得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施處分行為，否則該行為也不會(huì)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。
3.預(yù)告登記的公示性
預(yù)告登記所要達(dá)到的目的，是對(duì)將來可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)行為進(jìn)行公示，通過預(yù)公示這一方式將不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)穩(wěn)定下來，一方面保護(hù)已經(jīng)簽訂房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議的當(dāng)事人，另一方面為市場(chǎng)上其他潛在買受人提供警示，以免其他潛在買受人的權(quán)益受損。
4.預(yù)告登記的性質(zhì)不同于網(wǎng)簽備案
網(wǎng)簽，是房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方簽訂合同，并在網(wǎng)上進(jìn)行公示的行為；備案，則是購房合同網(wǎng)簽后，買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理登記的行為。預(yù)告登記與網(wǎng)簽備案在性質(zhì)上明顯不同，因?yàn)轭A(yù)告登記雖然不是設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但進(jìn)行了預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生的與該項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力。
三、關(guān)于預(yù)購商品房預(yù)告登記能否對(duì)抗普通債權(quán)
除《物權(quán)法》第二十條之外，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第四條進(jìn)一步規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力”。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。
就此問題，最高人民法院在相關(guān)案例的判決書中作出了相關(guān)陳述，具體如下：
（1）最高人民法院審理的（2015）民申字第661號(hào)案件中，法院認(rèn)為：“在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》尚未實(shí)施、不存在預(yù)告登記制度的情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，當(dāng)時(shí)的商品房預(yù)售合同備案登記往往具有較強(qiáng)的對(duì)外公示效力，在我國(guó)登記生效為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則下，此類公示效力可以成為對(duì)購房者期待權(quán)的一種保護(hù)。因此，出于對(duì)善意購房者給予優(yōu)先保護(hù)的一種考量，二審法院作出停止對(duì)涉案房屋強(qiáng)制執(zhí)行的判決并不違反法律規(guī)定?！?/p>
（2）最高人民法院審理的（2014）民一終字第122號(hào)案件中認(rèn)為，“該司法解釋第十七條規(guī)定的目的在于保護(hù)無過錯(cuò)的買房人，通過賦予其優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級(jí)保護(hù)方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)買房人利益的優(yōu)先保護(hù)，屬于基于特殊價(jià)值取向?qū)τ谔厥鈧鶛?quán)給予的保護(hù)。蘊(yùn)含其中的價(jià)值取向在于：在同是債權(quán)的情況下，購房人的債權(quán)因?yàn)槭窍嚷男械膫鶛?quán)而應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護(hù)；無過錯(cuò)的買受人對(duì)物權(quán)的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫教厥獗Ｗo(hù)。該條司法解釋對(duì)于無過錯(cuò)的購房人的保護(hù)，并非以購房用途系自住為條件，故不能因所購房屋用途而排除對(duì)上述司法解釋第十七條的適用?！?/p>
就本文所討論的案例而言，我們傾向于認(rèn)為若不存在其他違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定且滿足下述條件之后已辦理預(yù)告登記之債權(quán)具備對(duì)抗普通債權(quán)及法院查封執(zhí)行的效力：（1）預(yù)告登記已完成并在有效期內(nèi)；（2）購房人已經(jīng)付清全部之購房?jī)r(jià)款；（3）購房人實(shí)際占有目標(biāo)物業(yè)。
四、關(guān)于預(yù)購商品房預(yù)告登記能否對(duì)抗工程款優(yōu)先權(quán)
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）向上海市高級(jí)人民法院答復(fù)如下：
“二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！?/p>
就上述批復(fù)中涉及的“消費(fèi)者”如何界定的問題，在實(shí)務(wù)中產(chǎn)生了分歧，各地法院認(rèn)知不一。根據(jù)江蘇、重慶等各地法院的理解及已有判決，其傾向于認(rèn)定該消費(fèi)者的界定應(yīng)當(dāng)系為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)的主體。若以投資經(jīng)營(yíng)為目的購置物業(yè)，我們傾向于認(rèn)為并不能適用最高人民法院的上述批復(fù)意見，即使進(jìn)行了預(yù)告登記，也不能對(duì)抗工程款優(yōu)先權(quán)等民事權(quán)利。
其次，最高人民法院在批復(fù)中強(qiáng)調(diào)已經(jīng)支付了全部或大部分購房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者能夠?qū)构こ炭顑?yōu)先權(quán)人。從公平交易的角度看，如果消費(fèi)者支付了全部或大部分購房款，且辦理了預(yù)告登記，此時(shí)預(yù)告登記能夠起到實(shí)質(zhì)性的保障作用；如果消費(fèi)者僅僅支付了首期購房款，并辦理了預(yù)告登記，此時(shí)預(yù)告登記并不一定能夠?qū)构こ炭顑?yōu)先權(quán)。
可見，預(yù)告登記與工程款優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先順序并不是絕對(duì)的，需要結(jié)合消費(fèi)者已經(jīng)支付的購房款數(shù)額以及交易公平原則進(jìn)行綜合性考量。
文/郭云夢(mèng)莫韻莎
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