案情：購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋后被要求騰房
張某、閆某系夫妻關(guān)系，崔某、閆某某系夫妻關(guān)系；閆某和閆某某系姐妹關(guān)系,張某與崔某系連襟關(guān)系。張某、閆某原為延慶區(qū)珍珠泉鄉(xiāng)東溝村村民，根據(jù)相關(guān)政策，1995年搬遷至延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)。崔某、閆某某為延慶區(qū)珍珠泉鄉(xiāng)廟梁村委員會(huì)村民，后崔某轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)口。張某、閆某有位于延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)2號(hào)院宅基地一處，該處宅基地上共建有北房四間。2001年，經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，張某、閆某將上述宅基地上的房屋以35000元的價(jià)格賣(mài)給崔某、閆某某。崔某、閆某某給付了購(gòu)房款，張某、閆某交付了訴爭(zhēng)房屋。2002年2月8日，張某與崔某分別作為代表補(bǔ)簽了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，該協(xié)議顯示：“今有張某將房屋賣(mài)給崔某，房?jī)r(jià)3.5萬(wàn)元，現(xiàn)崔某已付房款1.4萬(wàn)元?！睆埬澈痛弈撤謩e在該協(xié)議上進(jìn)行了簽名。崔某、閆某某入住訴爭(zhēng)房屋后對(duì)北房進(jìn)行了裝修。2016年5月6日，張某、閆某訴至法院，要求確認(rèn)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，要求崔某、閆某某騰退并返還訴爭(zhēng)房屋。
結(jié)果：買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
判決節(jié)選：“農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定的身份相聯(lián)系,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。因崔某、閆某并非延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故其向張某、閆某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。張某、閆某與崔某、閆某某所簽合同確認(rèn)無(wú)效后，雙方因該合同所取得的房屋、房款應(yīng)互相返還，但因合同無(wú)效后涉及損失賠償問(wèn)題，需根據(jù)房屋狀況確定賠償數(shù)額，房屋的返還宜與損失賠償一并解決，故本案中暫不予處理，雙方當(dāng)事人可另行主張。”
律師講法：宅基地合同應(yīng)與買(mǎi)賣(mài)雙方特定身份相聯(lián)系
農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定的身份相聯(lián)系,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。張某、閆某與崔某、閆某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)契約，買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。根據(jù)現(xiàn)有法律及相關(guān)政策規(guī)定，崔某、閆某某并非延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)村民，因此張某、閆某與崔某、閆某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)契約后，雖然張某、閆某交付了房屋，崔某、閆某某也交付了房款，但因違反了農(nóng)村的住宅不得買(mǎi)賣(mài)給非本集體組織成員的規(guī)定，因此導(dǎo)致雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
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