案情：房屋買賣居間合同后，賣主妻子拒絕出售
2016年5月，劉某（買方、乙方）與崔某（賣方、甲方）、第三人天津市金樂家房地產經紀有限公司（居間方、丙方）簽訂《房屋買賣居間合同》，崔某崔某將其名下坐落于東麗區(qū)某私產房屋出售給劉某。合同約定，房屋建筑面積123.05平方米。房屋成交價格為950000元，乙方于2016年5月22日支付甲方購房定金20000元，在交易過程中該筆款項自動轉為房款，并于乙方交付房款之時共同交付房屋所屬資金監(jiān)管機構，履行資金監(jiān)管程序。乙方承諾于2016年5月30日之前籌齊首付款290000元，剩余房款660000元通過貸款的形式支付給甲方。待乙方的貸款申請經貸款銀行審核通過后，甲乙雙方在丙方陪同下親自赴天津市東麗區(qū)房屋管理局申請辦理該房屋產權過戶及抵押登記手續(xù)。關于違約責任，合同第6.1條約定，若甲方或乙方違反本合同的約定，違約方應向守約方支付相當于本合同約定的該房屋的實際成交價的5％的違約金，違約金不足以彌補守約方損失的，違約方還應當就該損失承擔賠償責任。合同其他項約定，崔某戶口還落在該房屋中，甲方承諾于2017年12月30日前將戶口從該房屋中移走，甲乙雙方認可。2016年5月22日，劉某給付崔某定金20000元，支付第三人居間服務費19000元。2016年5月24日劉某支付第三人評估費4750元、代辦貸款費600元。合同履行過程中，因崔某妻子不同意出售房屋，并拒絕更改其戶口本中婚姻登記狀態(tài)，崔某通過中介告知劉某無法繼續(xù)履行合同。
劉某起訴至法院請求：1、解除原、崔某及第三人于2016年5月22日簽訂的《房屋買賣居間合同》；2、要求崔某退還定金20000元；賠償劉某中介費19000元、代辦貸款費600元、評估費4750元、房屋差價損失330000元、違約金47500元；以上共計421850元；3、本案訴訟費、保全費、評估費均由崔某承擔。
結果：酌情判決違約損失
判決節(jié)選：“劉某、崔某及第三人簽訂的《房屋買賣居間合同》系三方真實意思表示，合同內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違反社會公共利益，合同合法有效，該合同對雙方當事人具有約束力，三方均應依照合同行使權利并履行義務。崔某因其家屬不同意出售房屋而拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同，已構成根本違約，應當承擔返還定金及賠償損失的違約責任。崔某主張劉某存在過錯應承擔合同履行不能的責任，通過庭審調查及證據(jù)證實，雖劉某在簽訂合同時對于崔某妻子戶口本婚姻登記狀態(tài)未更改的情況是明知的，但合同并不因此無法繼續(xù)履行，導致合同目的無法實現(xiàn)的原因在于崔某，對崔某的抗辯意見本院不予采信。
合同解除后，崔某收取劉某的定金20000元應予以退還。關于劉某所訴損失賠償一節(jié)，因崔某違約，給劉某造成損失客觀存在，崔某賠償損失額度應當相當于因其違約所造成的劉某損失，亦包括合同履行后可以獲得的利益?，F(xiàn)劉某主張崔某賠償中介費19000元、代辦貸款費600元、評估費4750元、房屋差價損失330000元、違約金47500元，共計401850元。
劉某、崔某在合同中約定了違約金的數(shù)額，對于劉某既要求崔某賠償損失，又支付違約金的請求，本院不予支持。
鑒于第三人天津市金樂家房地產經紀有限公司同意退還劉某代辦貸款費600元、評估費4750元，本院照準。綜合考慮本案實際情況，自原、崔某訂立合同后房屋買賣市場房價上漲系眾所周知的事實，違約金責任的承擔與體現(xiàn)平衡各方利益、樹立誠實守信原則和維護市場經濟條件下的契約精神并行不悖。本院綜合劉某支出中介費、房屋差價評估費情況、雙方履行合同的進展程度、參考評估機構確定的房屋上漲差價以及預期利益等因素，依據(jù)公平與誠實信用原則，酌定崔某賠償劉某各項損失共計190000元?！?/p>
律師講法：違約損失和違約金應該擇一適用
《中華人民共和國合同法》第九十四條第二款規(guī)定：“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同”。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時遇見到或者應當遇見到的因違反合同可能造成的損失。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少……”。
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