閱讀提示：2016年8月30日上午，北京市第二中級人民法院召開新聞通報會，對近三年來審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件成因及特點進行分析，提示買賣雙方誠信交易，防范法律風險，避免和減少糾紛發(fā)生。
一、涉戶籍問題的房屋買賣合同糾紛案件基本情況
2014年、2015年及2016年1月至7月，我院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件分別為13件、22件及15件。上述案件全部為二審民事案件，占同期審理的房屋買賣合同糾紛案件總數(shù)的5%。
我院審理的此類案件主要有四種類型:
一是買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件，占此類案件總數(shù)的86%；
二是買房人要求賠付逾期遷戶違約金的案件，占86%；
三是賣房人將戶口遷出后，要求返還履約保證金的案件，占6%；
四是因賣房人無法對學區(qū)名額作出明確承諾，買房人要求解除合同的案件,占2%。
實踐中，部分當事人同時提出多項訴求，如要求將現(xiàn)有戶口遷出的同時，提出賠付違約金請求。
二、案件特點
1.涉及中心城區(qū)的案件相對多發(fā)。
對涉案房屋所處區(qū)域進行分析發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)的案件相對較多，遠郊區(qū)縣的案件較少。其中，涉及東城、西城區(qū)房屋的案件分別占案件總數(shù)的26%和32%，涉及豐臺區(qū)房屋的案件占20%，涉及大興區(qū)、房山區(qū)房屋的案件分別占10%和12%。
2.案件集中在學區(qū)房及連環(huán)買賣中。
在上述因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學區(qū)房買賣的案件占25%，如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學籍可能已被使用，影響學區(qū)房落戶導致買賣雙方發(fā)生糾紛；涉及連環(huán)買賣的案件占20%，如房屋中有賣房人或前手房屋所有權人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無法遷出，買房人要求遷出戶口并主張違約金等。
3.半數(shù)以上案件涉及案外人戶口。
在我院審理的戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件中，50%的案件涉及案外人的戶口，即涉案房屋中除了賣房人戶口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶口，或者前手房屋所有權人及相關人員的戶口，戶口遷移義務的履行主體通常是買賣合同雙方以外的人。
4.涉案違約金數(shù)額及獲賠比例較高。
實踐中，當事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發(fā)布的房屋買賣合同示范文本，對違反戶口遷移義務的違約金進行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務的違約行為持續(xù)時間較長，導致訴訟時違約金數(shù)額較高。據(jù)統(tǒng)計，根據(jù)違約時間的不同，多數(shù)當事人主張的違約金為數(shù)十萬元，部分當事人主張的違約金數(shù)額達百萬元，違約金最高數(shù)額達總房款的20%。同時，因戶口遲遲無法遷移，有的當事人分段主張已發(fā)生的違約金，導致后續(xù)多次訴訟。從法院判決情況看，由于合同明確約定了違約金條款，買房人主張違約金的請求獲支持的比例較高。
5. 案件事實情況較復雜。
當事人購買的房屋能否落戶、房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口遷移等，涉及公安機關對于戶籍管理的相關政策法規(guī)，不同地區(qū)、不同房屋的相關政策存在一定差異，造成案件事實情況較復雜。
6.案件調(diào)解撤訴率較低。
在我院近年審理的此類案件中，只有1起案件最終達成調(diào)解，遠低于房屋買賣合同糾紛案件的平均調(diào)撤率。由于戶口遷移問題的特殊性，當事人往往經(jīng)過長期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實無其他地方可落戶導致無法遷出戶口，加之違約金數(shù)額較高，雙方很難通過協(xié)商達成一致意見。
三、糾紛產(chǎn)生原因
1.房價攀升過快導致違約的情形增加。
近年來，隨著北京市房屋交易價格快速上升，我院每年審結的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量也呈逐年上升趨勢。由于二手房交易周期較長，尤其是在限購政策下改善性需求的購房者交易周期更長，有的賣房人在簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房價上漲、認為交易價格不理想，提出漲價、反悔或拖延不履行遷移戶口等合同義務的情況時有發(fā)生。在此情況下，對于買房人來說，尤其是購買學區(qū)房或急需落戶的買房人來說，其購房及落戶的合同目的自然無法實現(xiàn)。
2.購買學區(qū)房的落戶需求不斷增加。
近年來，由于教育資源不均衡、入學資格與戶籍掛鉤等原因，“學區(qū)房”交易市場較為活躍。部分以入學為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房目的無法實現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有的當事人購買“學區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房屋產(chǎn)權證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道，或者實際面積非常小，有的甚至不到2平米，此類房屋的登記面積或實際情況無法滿足居住條件，在落戶過程中可能存在障礙。
3.戶籍登記人不配合遷出或不具備遷出條件。
有的買房人在簽訂購房合同時未預先調(diào)查核實，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出義務，僅僅是賣房人答應讓其親屬遷出，以致于在合同履行過程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人、甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，導致戶口遲遲無法遷出的情況時有發(fā)生。還有部分戶口的登記人沒有其他落戶地點，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導致戶口無法遷出。
四、相關法律風險
1.買房人的法律風險。
一是戶口無法遷入的風險。有的房屋因實際情況無法滿足居住等原因不具備落戶條件，可能導致買房人無法辦理戶口遷入。
二是法院不直接判決遷移戶口。戶口遷移系公安機關戶籍管理的職權，不屬于人民法院民事案件處理的范圍，即法院無法判決遷移戶口，只追究賣房人的違約責任。如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據(jù)雙方買賣合同的約定，主張相應的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。但是，根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。
2.賣房人的法律風險。
一是可能面臨高額違約金的風險。由于房屋價格較高，違約行為持續(xù)時間長，如果合同約定按日計算違約金，那么賣房人因為延遲或不履行遷出戶口義務可能面臨高額違約金。即使是賣房人以外的其他戶籍登記人不配合或無法遷出戶口，賣房人作為房屋買賣合同的相對人，根據(jù)合同相對性原則，依然要按照雙方合同約定承擔相應的違約責任。
二是可能由于根本違約導致合同解除的風險。對于購買“學區(qū)房”或者其他有落戶需求的購房者，如果雙方在合同中明確約定其以落戶為主要購房目的，那么假如因賣房人的違約行為導致買房人一方的合同目的無法實現(xiàn)，買房人可以主張解除合同，而違約方依然要承擔相應的違約責任。同時，在房價不斷上漲的情況下，賣房人還有可能面臨買房人主張的房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失。
3.賣房人以外的其他戶籍登記人的法律風險。
如果涉案房屋中的戶籍登記人同意配合遷出戶口，但又反悔不愿繼續(xù)履行相應義務的，因為登記人反悔的行為導致賣房人對買房人構成違約并承擔相應違約責任，由此造成賣房人損失的，可由登記人依據(jù)雙方約定承擔相應法律責任。
五、相關建議
1.合同明確約定戶口遷移條款。
買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況。買房人可以在產(chǎn)權人同意的情況下，在屬地派出所查詢房屋內(nèi)登記戶口情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應違約責任。對于購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人，應依據(jù)相應學校的入學政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。另外，買房人可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務。
2.與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況。
雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。
3.提前向公安機關了解落戶政策。
戶口遷移問題屬于公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件，例如此前媒體曾報道的購買過道作為“學區(qū)房”等特殊房屋，最終能否落戶由公安機關根據(jù)相關政策予以確定，切莫僅憑賣房人或中介機構的保證就盲目購買，導致自身利益受損。
4.提前向教育部門核實學籍使用情況。
以購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區(qū)對學籍使用有限制，建議在合同明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失。
同時，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買受人使用，如果賣房人違約，有可能導致買房人購房目的無法實現(xiàn)，買房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位。根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百條的規(guī)定，人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當事人其他損害的案件，根據(jù)對方當事人的申請，可以裁定對其財產(chǎn)進行保全、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施。當然，由于保全行為可能對對方當事人造成損失，因此申請人應當按照法院的要求提供相應的擔保。
特別提醒，房屋買賣還是應以取得房屋產(chǎn)權作為主要交易目的，“學區(qū)房”溢價高，存在相關政策變化等風險，買房人要充分權衡利弊，切莫盲目跟風。
5.訴訟中可以請求調(diào)整違約金數(shù)額。
賣房人認為買房人主張的違約金過高的，可以請求法院酌情調(diào)整違約金數(shù)額。根據(jù)法律規(guī)定，違約金的數(shù)額應相當于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
因此，如果約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求法院予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求法院予以適當減少。對于買房人來說，如果因為對方逾期遷戶口的違約行為確實造成損失，應注意保存造成損失及相應損失數(shù)額的證據(jù)（這里提示下：當事人對于證明自己損失存在的證據(jù)較為薄弱，有的甚至只是在口頭上籠統(tǒng)地主張存在損失，無法具體說明存在何種損失及相應的損失數(shù)額，亦沒有相應證據(jù)佐證，就可能導致最終違約金數(shù)額的認定——法客提示：所以，遇到糾紛一定要記得委托律師）。對于出賣人逾期遷出戶口的違約行為，買受人分段起訴主張違約金的，如果前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實際損失的，出賣人也有權請求法院調(diào)整違約金數(shù)額。
另外，買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，出賣人有權要求其扣除已經(jīng)承擔的遲延履行違約金的數(shù)額。由于個案具體情況不同，雙方約定的違約金計算方法、計算標準與個案違約程度不盡相同，因此當事人在個案中主張的違約金的數(shù)額亦不相同，但最終判決承擔違約金的數(shù)額應相當于違約所造成的損失，對于符合法律規(guī)定調(diào)整違約金數(shù)額的情況，法院一般在造成實際損失的30%范圍內(nèi)予以調(diào)整。
（來源：法客帝國）
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權。
關注微信“張濤律師”(微信號zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“張濤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務所
咨詢電話： 13911056513
關注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關注最新糾紛審判動態(tài)，有效預防法律風險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務所
咨詢電話：13911056513
關注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關注最新糾紛審判動態(tài)，有效預防法律風險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
使用微信掃描二維碼
關注張濤律師
