二手房交易中為少交稅等目的，存在簽訂“陰陽(yáng)合同”的情況。有人為買(mǎi)賣(mài)一間地下室，雙方前后竟然簽訂了4份合同，約定3種房?jī)r(jià)，結(jié)果陷入惱人的官司中。近日，安徽省銅陵市中級(jí)人民法院對(duì)這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出終審判決，認(rèn)定其中一份合同合法有效。
買(mǎi)賣(mài)地下室雙方共簽4份合同
2015年4月25日，袁先生的女兒小袁與李女士通過(guò)房產(chǎn)中介簽訂《售（購(gòu)）房協(xié)議書(shū)》，將產(chǎn)權(quán)屬于袁先生的位于銅陵市五松鎮(zhèn)某小區(qū)一間地下室出售給李女士，價(jià)款為30萬(wàn)元。當(dāng)天，李女士向小袁支付了1萬(wàn)元定金，向房產(chǎn)中介支付了合同保證金3000元。過(guò)后，袁先生與李女士直接簽訂一份《售（購(gòu)）房協(xié)議書(shū)》，約定：在辦理房地產(chǎn)交易、登記手續(xù)時(shí)，國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅、過(guò)戶費(fèi)全部由雙方共同承擔(dān)；李女士承擔(dān)稅費(fèi)25000元，超出部分由袁先生支付。
同年5月4日，袁先生與李女士簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并將該合同送到銅陵縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局存檔備案。合同約定：李先生自愿將建筑面積68.87平方米的地下室出售給李女士，房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款為17萬(wàn)元，一次性付款。國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅、費(fèi)由李女士承擔(dān)。
同年6月9日，袁先生、李女士與銅陵市住房置業(yè)擔(dān)保中心簽訂了《銅陵市存量房交易結(jié)算資金托管協(xié)議》。該協(xié)議中約定，涉案房屋總價(jià)為27萬(wàn)元。李女士交納了27萬(wàn)元房款以及契稅、辦理過(guò)戶手續(xù)的各項(xiàng)費(fèi)用2.6萬(wàn)余元。
雙方辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，李女士取得該房屋產(chǎn)權(quán)。
同年8月27日，李女士發(fā)短信要求袁先生將房屋交付給她。袁先生要求李女士將購(gòu)房款30萬(wàn)元全部支付完畢，否則不予交付房屋。
李女士向銅陵縣人民法院起訴，請(qǐng)求判令解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，袁先生雙倍返還李女士定金2萬(wàn)元并賠償產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、過(guò)戶稅款、中介費(fèi)保證金等損失30341元。
起訴后，李女士向銅陵市住房置業(yè)擔(dān)保中心提出，因房屋買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議較大，要求暫時(shí)不要向袁先生支付托管的購(gòu)房款27萬(wàn)元。
袁先生提出反訴，請(qǐng)求法院判令確認(rèn)2015年4月25日雙方簽訂的《售（購(gòu)）房協(xié)議書(shū)》合法有效；判令李女士按雙方約定向袁先生支付剩余房款共計(jì)29萬(wàn)元，并承擔(dān)違約金1萬(wàn)元。
一審認(rèn)定價(jià)款30萬(wàn)元合同有效
一審法院審理認(rèn)為：此案所涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同共4份。袁先生女兒與李女士簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，收取1萬(wàn)元定金。隨后，袁先生與李女士重新簽訂了房款為30萬(wàn)元的合同，雙方對(duì)前一合同中關(guān)于稅費(fèi)的承擔(dān)條款進(jìn)行了變更。該合同經(jīng)雙方簽字后即成立并生效，且不存在法定的合同無(wú)效情形，系本案所涉買(mǎi)賣(mài)合同的有效合同。
房款為27萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與房款為17萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同備案號(hào)均為2015013，且房款為17萬(wàn)元的合同系在銅陵縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局登記備案的，房款為27萬(wàn)元的合同復(fù)印件，系在銅陵市住房置業(yè)擔(dān)保中心存檔的。法院認(rèn)定房款為27萬(wàn)元的合同的形成，是為了便于托管購(gòu)房款27萬(wàn)元，是履行袁先生與李女士簽訂的房款為30萬(wàn)元的合同約定的付款義務(wù)。且李女士未能提供房款為27萬(wàn)元的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的原件，因此，這份合同不能作為本案房屋買(mǎi)賣(mài)的有效合同。
房款為17萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方都認(rèn)可其非合同雙方的真實(shí)意思表示，通過(guò)該合同進(jìn)行避稅的行為擾亂了國(guó)家正常的稅收秩序，損害國(guó)家利益，故該份合同無(wú)效。
袁先生與李女士簽訂的房款為30萬(wàn)元的合同成立并生效后，雙方應(yīng)依該合同約定履行各自的義務(wù)。袁先生作為出售方已履行了相應(yīng)的過(guò)戶義務(wù)。在房屋過(guò)戶后，銅陵市住房置業(yè)擔(dān)保中心托管的購(gòu)房款27萬(wàn)元的付款條件已經(jīng)成就，該中心應(yīng)將其托管的購(gòu)房款支付給袁先生。剩余房款2萬(wàn)元，李女士也應(yīng)依約支付，但依據(jù)合同約定，李女士只承擔(dān)過(guò)戶稅費(fèi)25000元，超出部分由袁先生承擔(dān)。
一審法院判決：駁回原告李女士的全部訴訟請(qǐng)求，一次性支付袁先生其余房款17658余元。
終審駁回原告上訴維持原判
李女士不服一審判決，向銅陵市中級(jí)人民法院上訴提出，袁先生單方違約提高房?jī)r(jià)，構(gòu)成違約，且明確表示她不支付30萬(wàn)元價(jià)款就不交付房屋，導(dǎo)致她不能實(shí)現(xiàn)合同目的。請(qǐng)求二審法院改判支持她的一審全部訴求。
袁先生當(dāng)庭辯稱(chēng)，購(gòu)房款為30萬(wàn)元的合同合法有效，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示。27萬(wàn)元的合同復(fù)印件雙方并未實(shí)際簽訂，只是為了便于托管房款27萬(wàn)元而編造的。我要求李女士支付30萬(wàn)元價(jià)款，并不是單方違約提高房?jī)r(jià)，而是根據(jù)合法有效的購(gòu)房合同要求她支付。李女士的無(wú)故拒絕實(shí)際上構(gòu)成違約。李女士利用我的好心，故意不予付款，導(dǎo)致他的房屋已實(shí)際上不屬于自己，卻至今還拿不到全部房款。
二審法院認(rèn)為，房產(chǎn)中介公司工作人員陳某全程參與雙方合同簽訂、過(guò)戶手續(xù)的辦理，陳某證明四份合同中，2015年4月25日簽訂的價(jià)款為30萬(wàn)元的合同是雙方真實(shí)意思表示。在二手房交易中，為少交稅等目的，普遍存在“陰陽(yáng)合同”的情況。在銅陵縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局登記備案的同一案號(hào)下就有兩份價(jià)款不同的合同，一份為17萬(wàn)元，一份為27萬(wàn)元，這是不符合法律規(guī)定的。
現(xiàn)在，涉案房屋已辦理完過(guò)戶手續(xù)，合同約定的權(quán)利義務(wù)已基本完成，李女士在支付完余款后，袁先生應(yīng)依約交付房屋，不存在合同目的不能實(shí)現(xiàn)之情形，李女士要求解除合同的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。銅陵中院終審判決駁回上訴，維持原判。
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