買賣、贈(zèng)與和繼承，哪種方式房產(chǎn)過(guò)戶稅費(fèi)最低？|2017最新版

作者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)

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買賣、贈(zèng)與和繼承，哪種方式房產(chǎn)過(guò)戶稅費(fèi)最低？|2017最新版

經(jīng)常有人來(lái)我們律所咨詢：“我有一套房子，想過(guò)戶到我女兒名下，房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈(zèng)與，哪種方式最省錢？”房?jī)r(jià)這么高，把房子過(guò)戶給子女到底要花多少錢？易居房產(chǎn)律師團(tuán)為您算算這筆賬。

首先，我們分別了解一下三種過(guò)戶方式相應(yīng)的稅費(fèi)情況。

第一種：父母將房產(chǎn)“賣給子女”，即以買賣的方式按照交易的程序去辦理過(guò)戶。

房產(chǎn)買賣相應(yīng)的房屋成交價(jià)需遵循房產(chǎn)所在地的政府指導(dǎo)價(jià)，親屬之間為節(jié)省稅費(fèi)一般按地區(qū)最低指導(dǎo)價(jià)交易過(guò)戶。

房產(chǎn)買賣的稅費(fèi)情況較為復(fù)雜。其中，70年產(chǎn)權(quán)的住宅與40、50年產(chǎn)權(quán)的非住宅，房產(chǎn)買賣稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，以北京地區(qū)為例：

注: 根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào),經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

相關(guān)法律法規(guī)：

1、《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》2013年8號(hào)

2、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅[2008]137號(hào)

3、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》財(cái)稅[2016]23號(hào)

4、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)

5、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問(wèn)題的公告》國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第73號(hào)

6、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)

第二種：父母將房產(chǎn)“贈(zèng)與”子女。房產(chǎn)贈(zèng)與，指一方（贈(zèng)與人）自愿把自己所有的房屋無(wú)償贈(zèng)與他人（受贈(zèng)人），他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書(shū)面合同。

辦理房產(chǎn)贈(zèng)與，房管局將對(duì)所贈(zèng)房產(chǎn)重新評(píng)估。房產(chǎn)贈(zèng)與需要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅，以及公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)。

相關(guān)法律法規(guī)：

1、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》 （財(cái)稅[2014]4號(hào)）

2、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2016]23號(hào))

3、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》 （財(cái)稅[2009]78號(hào)）

4、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 （財(cái)稅[2008]137號(hào)）規(guī)定

5、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]111稅）

第三種：子女正常繼承房屋，按照《繼承法》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承是指被繼承人死亡后,其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有,依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行析產(chǎn)。

選擇公證的繼承人，可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)，登記部門按照相關(guān)規(guī)定辦理。

不選擇公證的繼承人，則可以向檔案窗口申請(qǐng)查詢擬繼承（受遺贈(zèng)）的不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)情況。登記大廳將先查詢此房產(chǎn)是否可以登記、進(jìn)行繼承材料查驗(yàn)、對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行詢問(wèn)，經(jīng)查驗(yàn)符合條件的進(jìn)入受理、審核、公示、登記環(huán)節(jié)。

注: 根據(jù)《北京市繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記工作程序（試行）的通知》市規(guī)劃國(guó)土發(fā)[2016]101號(hào), 自2017年1月1日起，公證不再成為市民在繼承房產(chǎn)或者接受遺贈(zèng)房產(chǎn)時(shí)的必選項(xiàng)。因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)的，按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定辦理登記；申請(qǐng)人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)的，該通知也專門規(guī)定了相應(yīng)的辦理程序。

房產(chǎn)繼承沒(méi)有增值稅、個(gè)稅和契稅。

相關(guān)法律法規(guī)：

1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》 （國(guó)稅函[2004]1036號(hào)）規(guī)定

2、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》 （財(cái)稅[2009]78號(hào)）

3、 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》

• 張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。

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