鄰里建房起矛盾 建房協(xié)議效力如何認(rèn)定

案情簡介：

原告陳某、被告閆某系南北院鄰居，原告居西南院，坐北朝南，走南門，被告居?xùn)|北院，坐北朝南，走東門。原告老宅原是坐西朝東，走東門，1994年12月31日給其頒發(fā)的集體土地建設(shè)用地使用證上的附圖標(biāo)注其宅基地東西長16.05米、南北長13.9米。后原告在2007年翻建老宅時，與被告發(fā)生糾紛，經(jīng)村委會成員組織調(diào)解，原、被告于2007年4月20日達(dá)成一份建房協(xié)議，主要內(nèi)容是“陳某在蓋新房時，東擴(kuò)占到閆某閑地，房蓋成后陳某房（主房）距閆某房2.2米，另陳某房的墻往東、往南至路的閑地歸閆某所有。（陳某主房沿下的地方歸閆某）”。原告房屋建成后，其房屋改為坐北朝南，走南門，東西長縮短為14.2米、南北長延長為17米?，F(xiàn)原告以建房協(xié)議違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，要求確認(rèn)原、被告簽訂的建房協(xié)議無效。

法院判決：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告于2007年4月20日簽訂的建房協(xié)議，其中約定“陳某房的墻往東、往南至路的閑地歸閆某所有”，本院認(rèn)為宅基地屬于農(nóng)民集體所有，原告無權(quán)處分其宅基地歸被告所有，原告只有對其宅基地的占有和使用的權(quán)利，其處分宅基地的行為，違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條、第九條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條，《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定，判決如下：陳某與閆某2007年4月20日簽訂的建房協(xié)議無效。

張美玲律師觀點：

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

本案中，原告陳某與被告閆某之間的建房協(xié)議對集體所有的宅基地進(jìn)行了處分，但依照法律規(guī)定，原告陳某對其宅基地僅有占有和使用的權(quán)利，沒有對宅基地進(jìn)行處分的權(quán)利，故處分宅基地的行為，符合上述法律規(guī)定的“違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”條款，具有合同無效的情形，故該建房協(xié)議無效。

該建房協(xié)議具有違法性、不履行性及自始無效的特點。具體來說是指該協(xié)議違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會公共利益；雙方當(dāng)事人不承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任；因該建房協(xié)議違反了法律的規(guī)定，國家不予承認(rèn)和保護(hù)。合同從訂立之日起就不具有法律約束力，以后也不能轉(zhuǎn)化為有效合同。

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