導(dǎo)讀：生活中，買賣已抵押的二手房普遍存在，其是否存在風(fēng)險？未經(jīng)抵押權(quán)人同意而出售已抵押的房屋，其買賣合同是否有效？很多人對此會有所疑問，我們將通過案例為您解析。
案例簡介：買賣已抵押的二手房，因無法解押訴至法院解除合同
原告訴稱，2015年6月8日，經(jīng)原、被告雙方協(xié)商簽訂《存量房買賣合同》，合同中約定原告向被告購買2-1117號房屋，成交價為37萬元。被告承諾該房屋無產(chǎn)權(quán)爭議，原告在簽訂《存量房買賣合同》時首先要支付定金40000元。原、被告在《存量房買賣合同》中約定被告在7月10日前解除該房屋抵押，保證能到房產(chǎn)交易中心辦理房屋正常過戶手續(xù)。但是，被告到了7月10日仍不能解除該房屋的抵押，于是被告與原告協(xié)商，要求原告把被告解押的時間推遲到8月10日前，原、被告于7月10日簽訂了《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，該補(bǔ)充協(xié)議約定：被告于8月10日前解押，原告在被告解押后的7日內(nèi)向被告支付首付尾款34000元（房屋首付款：74000元，其中包括購房定金：40000元，首付尾款：34000元）。8月10日過后，被告仍不能按《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》約定的時間解押，導(dǎo)致該房屋買賣無法正常進(jìn)行，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本違約，故原告訴至法院，請求判令：1、解除原、被告于6月8日簽訂的《存量房買賣合同》及原、被告于7月10日簽訂的《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》；2、被告向原告退還購房定金40000元；3、被告向原告支付違約金40000元。
被告辯稱，原、被告間簽訂的《存量房買賣合同》及《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》因被告的房屋辦理了抵押貸款，轉(zhuǎn)讓抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意而無效。
法院判決：《存量房買賣合同》及《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》合法有效
本案中《存量房買賣合同》及《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，被告未在約定的期限內(nèi)辦理解押手續(xù)，構(gòu)成違約，雙方均無繼續(xù)履行合同的意思表示，原告要求解除合同，符合法律規(guī)定，本院予以支持。判決如下：1、原告與被告于2015年6月8日簽訂的《存量房買賣合同》及2015年7月10日簽訂的《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》于起訴狀副本送達(dá)被告之日即2015年10月17日解除；2、被告向原告雙倍返還定金80000元。
律師說法：買賣已抵押的二手房存風(fēng)險 無法解押導(dǎo)致合同解除
關(guān)于本案《存量房買賣合同》及《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》的效力問題。最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》（2011年6月）第8條規(guī)定：“未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，不能依據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷，請求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度等予以確定?！痹?、被告簽訂的《存量房買賣合同》及《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立，系雙方的真實(shí)意思表示，被告雖在簽訂合同時將涉案房屋抵押給銀行，但該抵押并不影響合同效力，本案《存量房買賣合同》及《存量房買賣補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。而涉案房屋因被告無法在約定期限內(nèi)辦理解押手續(xù)而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，原告無奈只得解除合同。若處于房價上漲周期，更可能錯失買房機(jī)會，造成更大遺憾。在此提醒您，若對已抵押的房屋有購買意向，一定了解清楚房屋抵押情況，避免損失。
以上就是對“買賣已抵押的二手房存風(fēng)險 無法解押導(dǎo)致合同解除”相關(guān)問題的解答。生活中當(dāng)您遇到諸如此類的問題，不要焦慮，請及時咨詢房產(chǎn)方面的專業(yè)律師，相信他們會為您提供一個合理的解決方案。
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