案情簡介：簽訂房產(chǎn)認購書有無法律效力
2015年10月4日，周某應房產(chǎn)公司要求與其簽訂《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，并交付了定金2萬元，約定購買該公司開發(fā)的一處房屋。當時該公司聲稱該房屋的絕對不存在抵押等情況。簽訂協(xié)議后，周某遂于2015年10月9日攜帶購房款到房產(chǎn)公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經(jīng)向產(chǎn)權(quán)機關查詢得知他預訂的該套住宅已于2015年9月29日抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產(chǎn)公司返還定金2萬元；并提出在房產(chǎn)公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產(chǎn)公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，返還已交的2萬元定金并加倍賠償2萬元。
開庭后，房產(chǎn)公司辯稱：該房產(chǎn)確實已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實，銀行也同意公司銷售被抵押的房產(chǎn)，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有按時簽訂商品房買賣合同，已經(jīng)違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當，請求法院駁回其訴訟請求。
法院判決：房產(chǎn)公司返還定金，支付賠償金
法院審理后認為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認購協(xié)議書》時，沒有如實向購房者說明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，房產(chǎn)公司返還周某已付購房定金2萬元，并支付賠償金2萬元。
律師說法：房產(chǎn)認購書的法律效力
首先，在我國現(xiàn)有的法律法規(guī)體系中并沒有任何有關房屋買賣過程中簽署的"認購書"的法律概念，也沒有在簽訂《商品房買賣合同》前必須要簽訂此類"認購書"的強制性法律規(guī)定。因此，簽訂"商品房認購書"并非買房的必經(jīng)程序，是否簽署認購書完全取決于雙方當事人的自愿。
其次，關于認購書的性質(zhì)通說認為認購書屬于預約合同。"預約"是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，而將來應當訂立的合同則稱為"本約"。在商品房交易中，本約即正式的商品房買賣合同，而認購書則是約定訂立正式的商品房買賣合同的預約合同。兩者在法律上也具有不同的性質(zhì)和效力，商品房買賣合同在認購書成立時尚未成立，而認購書的訂立后，當事人也僅僅負有將來要訂立正式商品房買賣合同的義務，對于商品房買賣過程中的權(quán)利義務則要通過商品房買賣合同來加以約定。
再次，對于認購書的法律效力問題，由于前面已經(jīng)談到認購書是一種合同，故應當依據(jù)《合同法》關于合同法律效力的規(guī)定對其效力加以判斷。
最后，關于購房定金的作用。
對于商品房買賣過程中如何適用定金罰則最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定："如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理：因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。"
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