十年后中國最便宜的東西有可能就是房子
如果剔除通貨膨脹的因素，十年后中國最便宜的東西有可能就是房子，說十年后房子便宜，是相對人均收入而言的，比如現(xiàn)在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元，而十年后人均月收入是1萬元時，房屋均價可能是每平方12000元，相對而言，房屋的價格當(dāng)然比現(xiàn)在便宜多了，因此，現(xiàn)在高價買的房屋放到十年后非但不保值增值，還會嚴(yán)重貶值！原因如下：
一、對比古今中外房價，中國現(xiàn)在的房價處在房價最高時期，以目前的房價，一個年收入8萬元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房，這個代價是非常高的，房價如果繼續(xù)上漲，社會各方面都無法承受，既然無法承受，房價就失去了上漲的動力，也就是說現(xiàn)在的房價，相對老百姓的收入來說確實已經(jīng)到頂了。
二、中國已經(jīng)實施了十幾年的“土地財政”政策，隨著“地王”時代的結(jié)束，“賣地財政”越來越難以為繼，政府部門開始轉(zhuǎn)變思路，將逐漸從“土地財政”向“物業(yè)財政”模式轉(zhuǎn)變，也就是向房屋持有人征收’物業(yè)稅”的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財富的吸引力。
三、那些目前全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，持續(xù)吸引外來人口流入，是促使房價不斷走高的主要因素之一，但是隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)步伐的加大和產(chǎn)業(yè)資本向欠發(fā)達(dá)地區(qū)的轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的總?cè)丝谠谑陜?nèi)會出現(xiàn)此消彼漲的趨勢，2010年開始的“用工荒”已經(jīng)是一個苗頭，預(yù)計十年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的外來人口將會是負(fù)增長的趨勢，人口的負(fù)增長當(dāng)然會導(dǎo)致房屋需求減少，進(jìn)而促使房價下降。
四、中國已經(jīng)實行30余年的計劃生育政策是終結(jié)房屋價格上漲的最強(qiáng)有力的殺手，支撐房價不斷上漲的最根本的動力還是“鋼需”，即“新人”的需要，可是由于國家的計劃生育政策，使得“新人”的數(shù)量逐年減少，事實上中國社會現(xiàn)在已經(jīng)步入“老齡化”國家，再過十年，中國社會將會更加衰老，年輕人將成為“稀缺”一代，對房屋的需求將會大幅度降低。
五、目前的社會中堅是60后、70后的這批人，這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強(qiáng)的，市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人，這些人中的許多人現(xiàn)在擁有不止一套高檔商品房，而這批人的后代恰恰都是“獨一代（獨生子女一代）”，十年后“獨一代們”也長大成人了，這些“獨一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達(dá)到“人均三套房”的水平，請問“獨一代”如何消耗這些房屋呢？只能或租或賣吧？可是指望同為“獨一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜談！
六、十年后，中國的老齡人口比例將達(dá)到25％，可能會有大量老年人住進(jìn)老人院（“獨一代”以一對四，無力照顧這些老人），老人們住進(jìn)老人院后會產(chǎn)生大量空置房屋，也許今天的許多老新村在十年后因人氣太少將淪為“鬼村”。
有外媒報道稱，無論中國的房價怎么漲，總會有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對于大多數(shù)人來說買房花費了自己大半生的積蓄，如果剔除通貨膨脹的因素，十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。
泡沫與否我們先不討論，十年后最便宜的是不是房子，現(xiàn)在尚不能確定。問題的關(guān)鍵在于建房背后的基本邏輯是否存在問題。過去十年可謂房地產(chǎn)的發(fā)展黃金時期，同時也是中國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過程。
可以這么說，房地產(chǎn)的繁榮只是城鎮(zhèn)化的表征。
中國的城市化問題經(jīng)歷了三大階段：
第一個是限制城市化問題，大量人口在城鎮(zhèn)集聚，帶來了管理與經(jīng)濟(jì)支撐困難，于是下鄉(xiāng)運動和逆城鎮(zhèn)化的過程在所難免。
第二個階段是擺脫城市化思路，選擇城鎮(zhèn)化作為推進(jìn)中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主要路徑。政府以土地為籌碼，開辟了土地財政的新路徑，在資本與土地雙重推動下，中國房地產(chǎn)市場迅速成為社會焦點，一座座光鮮的城市拔地而起。
第三個階段是中央最近提出的新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略。這個戰(zhàn)略核心點有兩個：一個是打破束縛人口流動的戶籍制度，一個是限制城鎮(zhèn)化的土地制度約束。所有這些問題歸根起來就一個問題：推進(jìn)城鎮(zhèn)化是社會共識，問題是從哪里獲得資本。這一問題仍然能難以擺脫對于土地財政的依賴。
在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，我們收獲了城鎮(zhèn)的繁榮，高樓林立，馬路寬敞，高鐵越修越遠(yuǎn)。
但任何事情總是平衡的，負(fù)面風(fēng)險也在集聚。
第一個風(fēng)險就是城鎮(zhèn)化負(fù)債風(fēng)險。最近一次危機(jī)的爆發(fā)是邯鄲樓市債務(wù)危機(jī)，民間借貸利率普遍高達(dá)20%到30%，所涉金額高達(dá)93億，且當(dāng)?shù)厥种患彝ゾ砣肫渲?。所謂鬼城，就是債務(wù)鏈條出了問題。中國經(jīng)濟(jì)增長核心推動力是固定資產(chǎn)投資，但是，大量資本投入固定資產(chǎn)的時候，會導(dǎo)致其他資本缺乏，同時容易引起資產(chǎn)泡沫，泡沫破裂會降低不動產(chǎn)的價值，甚至某個環(huán)節(jié)資本循環(huán)中斷，就會爆發(fā)大規(guī)模的債務(wù)危機(jī)。
這是世界很多國家在推進(jìn)城市化過程中遇到的普遍問題，中國問題更嚴(yán)重。原因很簡單，政府經(jīng)營土地財政會導(dǎo)致土地價格上漲和房地產(chǎn)市場上漲，擠出了很多實業(yè)和人口，在這種前提下，在這種前提下，很多地方大舉借債，如果沒有貨幣性超發(fā)，很多地方政府不知道破產(chǎn)多少次了。解決債務(wù)問題很多人寄希望于放開限貸令，但如果這樣做實際上會使得危機(jī)的“病毒”迅速傳播，無法控制。因此，我們一再強(qiáng)調(diào)，不能再用信貸寬松換取所謂短暫的繁榮了。
第二個風(fēng)險是土地轉(zhuǎn)型的風(fēng)險。土地轉(zhuǎn)型帶來的社會風(fēng)險主要體現(xiàn)在利益分配層次，這些年來土地財政的秘訣就是利用低價征地與高價拍地的差額，大小官員為了政績錦標(biāo)賽，開足馬力去推廣土地財政。而大多數(shù)人覺得拆遷利益分配不合理，不能就地購買自己想買的房子，心理難以平衡。因此，大量強(qiáng)拆與強(qiáng)行圈地現(xiàn)象也屢禁不止，維穩(wěn)壓力非常大。
問題出來后，維穩(wěn)的主體往往是制造問題的官員，這樣制造危機(jī)的一些官員又采取暴力手段對待上訪人員，以掩蓋問題和危機(jī)。
這種邏輯能夠讓人覺得心服口服嗎？
一些人總是說釘子戶和刁民，問題是為什么信訪壓力這么大，社會不滿情緒這么多，說來說去還是土地升值之后利益分配不公正的問題。當(dāng)然，也有些拆遷戶的要求確實超越了合理的界限，但整體上來說，問題根由還是在于土地轉(zhuǎn)型的風(fēng)險在放大這一機(jī)制上。當(dāng)然，隨著制度不斷完善，反腐力度不斷加大，一些地方官員確實收斂很多。
我們只能說，房地產(chǎn)市場已經(jīng)超越其本身的界限，變成了一個社會問題。
并不僅是房地產(chǎn)綁架了社會，而是社會綁架了房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)難以承受的。
如果這些基本機(jī)制沒有得到根本修補(bǔ)，十年后可能不是房子便宜與否的問題，而是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力與社會轉(zhuǎn)型雙重壓力可能會大幅度增加的問題。
既然結(jié)果是這樣，這次政府為什么會救市？
有一大批地方政府已經(jīng)資不抵債無力償還
審計署對全國地方債徹查的報告認(rèn)為地方債相當(dāng)嚴(yán)重，有一大批地方政府已經(jīng)資不抵債，也沒有能力償還這樣的債務(wù)。但是，以過去審計署那樣的清查方式根本查不到。
根據(jù)的調(diào)研，現(xiàn)在很多地方融資平臺，每個縣政府、地級市政府都有一個國有資產(chǎn)投資基金公司，這樣的國有企業(yè)他可以設(shè)立N個子公司，在N個子公司下還可以設(shè)立N個孫公司，一代一代地設(shè)下去，在N代后它同樣是全國性的企業(yè)。地方政府直接把地或資源撥到這樣的企業(yè)里，由這個企業(yè)和銀行勾結(jié)起來發(fā)行理財產(chǎn)品或者信托產(chǎn)品，最后把融到的資金又轉(zhuǎn)給了地方政府來用。
吳玲律師辦案心得：“歷寒暑以求成，沐風(fēng)雨以發(fā)展，瞻天下以存正義！” 受人之托，忠人之事，辦案要始終將當(dāng)事人的利益放在第一位。
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