案情簡介：險村搬遷自購房引糾紛
趙某系北京市密云區(qū)某村村民，1994年其原戶籍所在村被納入泥石流搬遷范圍。根據(jù)當年的政策要求，安置原則為就地搬遷，個人可自找門路遷入本鎮(zhèn)、外鎮(zhèn)、外縣的某個村。趙某為投靠親友于當年購買了外鎮(zhèn)居民康某的農(nóng)房一處，并一直在涉案房屋內(nèi)居住至2016年。2016年康某將趙某訴至法院，以趙某并非爭議房屋所在村的集體經(jīng)濟組織成員為由要求確認買賣合同無效。趙某在庭審中答辯稱自己在購買房屋時雖然不是爭議房屋所在村的集體經(jīng)濟組織成員，但系因險村搬遷、投靠安置而購買了康某房屋，且爭議房屋所在村的集體經(jīng)濟組織同意接收趙某一家戶口遷入，購房當年趙某之子的戶口即遷入爭議房屋所在村，戶別為農(nóng)業(yè)戶口，故趙某與康某簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)為有效。
法院審理：所簽合同應(yīng)有效
法院經(jīng)審理后認為：本案中，首先，趙某就爭議房屋簽訂買賣合同發(fā)生在《中華人民共和國土地管理法》1999年修訂之前，當時其雖然不是爭議房屋所在村的集體經(jīng)濟組織成員，但其確因險村搬遷從原戶籍所在地至涉案房屋所在村購買房屋，且趙小某的戶口已遷至涉案房屋所在村，現(xiàn)房屋由趙小某占有使用，且趙小某取得該爭議房屋并不違反法律的強制性、禁止性規(guī)定，故應(yīng)視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的成員。再者，康某在出售房屋及訴訟時均為城鎮(zhèn)居民，其生活保障并不因其出賣該房屋而受到影響，亦不存在剝奪農(nóng)戶宅基地使用權(quán)的問題。綜上，本院認為康某與趙某于1994年簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，為維護雙方現(xiàn)有的穩(wěn)定生活狀態(tài)及平衡雙方的利益，根據(jù)誠實信用原則，應(yīng)當認定康某與趙某之間的農(nóng)村房屋買賣合同有效。
律師說法：險村搬遷所簽合同是否有效
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，對于非本集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋的行為應(yīng)以無效為原則。但考慮個案的不同情況，可以根據(jù)實際情況依法確認合同的效力。本案中，趙某購買房屋時雖然不是爭議房屋所在村的集體經(jīng)濟組織成員，但其確因險村搬遷從原戶籍所在地至爭議房屋所在村購買房屋，其搬遷購置房屋的行為確因政策的要求，且趙某之子的戶口已經(jīng)遷入涉案房屋所在村，現(xiàn)房屋的占有使用人為趙小某，故應(yīng)視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的成員。故康某與趙某于1994年簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定應(yīng)認定合法有效。
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