案情簡介：房屋買賣合同簽訂后引糾紛
原告曹某、季某（乙方）與被告崔某、徐某（甲方）于2011年5月11日在江蘇省南通市通州區(qū)金沙鎮(zhèn)天誠房產(chǎn)中介所簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，合同約定甲方將其所有的位于金沙鎮(zhèn)花行橋新村20號樓202室（67.93平方米）出售給乙方，總售價為41.8萬元。中介成交費由甲、乙雙方各負擔4000元。付款方式：簽訂合同時乙方預付定金人民幣2元，余款39.8萬元，甲方2011年8月份交鑰匙時，乙方款清后，雙方即辦理過戶（交房前所產(chǎn)生的電費、水費等相關費用由甲方結清）。房產(chǎn)證過戶費、契稅由乙方承擔，個人所得稅由甲方承擔。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠償金為總房價的20%。原告曹某于當日匯款2萬元定金給被告，被告崔某于次日向原告出具了收條。
另查明，徐某未出面簽訂合同，合同上徐某的簽字系由其丈夫崔某代簽；出售房屋的土地性質為劃撥土地。天誠中介負責人錢某證明，在原、被告簽訂合同時，約定由原告負擔將劃撥土地轉為出讓土地的土地出讓金。
曹某、季某認為，劃撥土地不應進入市場流通，案涉合同應為無效。同時，本案徐某未在合同上簽字，房屋買賣合同未成立。遂起訴至南通市通州區(qū)人民法院，要求兩被告返還房屋定金2萬元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并要求兩原告繼續(xù)履行合同。
法院審理：合同有效應履行
通州法院經(jīng)審理認為，依法成立的合同，自成立時生效。兩原告與兩被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強制性規(guī)定，應為有效。訟爭房屋的土地性質為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，當事人繳納相應的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對原告訴稱合同無效的主張，法院不予支持?，F(xiàn)兩被告始終愿意出售房屋，并無違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還定金的請求法院不予支持。通州法院判決：駁回兩原告的訴訟請求。
律師說法：劃撥土地房屋買賣合同的效力
根據(jù)物權法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。因而本案當事人約定轉讓房屋則該房屋占用的建設用地使用權也應依法轉讓。由于該房屋所占用建設用地使用權系被告通過劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉讓時應報有批準權的人民政府審批，獲得批準后還應繳納土地使用權出讓金。本案中，雙方當事人在簽訂售房協(xié)議時未經(jīng)過政府部門批準，那么是否影響到協(xié)議的效力？
根據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強制性規(guī)定而無效。但僅違反管理性強制性規(guī)定的，則應當根據(jù)具體情況認定其效力。本案中，兩被告房屋所在小區(qū)土地使用權均為劃撥取得，兩被告轉讓房屋不改變土地使用性質，仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國家利益和公共利益，且該小區(qū)未列入政府拆遷計劃范圍，政府不存在不予審批的理由。因此，兩原告完全可以通過采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權。
另外，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權為合同標的的轉讓行為，因土地使用權的轉讓有可能改變土地使用性質，涉及規(guī)劃變更，同時，劃撥土地為無償取得，故需政府審批前置。而當事人在轉讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時約定將占用的國有劃撥土地使用權概括轉讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。
以上就是房屋買賣合同簽訂后引糾紛，劃撥土地房屋買賣合同的效力的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對司法實踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。
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