導(dǎo)讀：有些人為了獲取額外收益，明知違建房屋將面臨無(wú)法辦理產(chǎn)證手續(xù)，但是，為了多獲取收益仍然違建并用于出租，一旦引發(fā)糾紛，承租人可能不愿意繼續(xù)繳納租金，且雙方簽訂的租賃合同將被法院認(rèn)定為無(wú)效。那么，出租違建房屋被認(rèn)定無(wú)效，出租人有權(quán)主張租金滯納金嗎？請(qǐng)看專業(yè)房產(chǎn)律師以案說(shuō)法。
案例簡(jiǎn)介：房屋違建租賃合同無(wú)效出租人主張租金滯納金
原告訴稱，2011年6月20日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，原告將上海市寶山區(qū)XX號(hào)樓房出租給被告經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限自2011年10月1日至2021年9月30日。租金先付后用，每半年支付一次。但被告自2013年10月開始就拖欠租金，自2014年3月31日以后的租金至今未付。因被告長(zhǎng)期拖欠租金，致使原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故原告起訴，要求：1、解除雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋租賃合同》，被告從承租的上述房屋中搬離；2、被告支付自2013年10月1日至2015年7月31日拖欠的租金37萬(wàn)元，并按照年租金30萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2015年8月1日起至實(shí)際搬離系爭(zhēng)房屋日止的租金；3、被告支付自2013年10月1日起至2015年7月31日止拖欠租金的滯納金。
被告辯稱，原告的訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。系爭(zhēng)房屋無(wú)任何權(quán)屬證明，屬違章建筑，原告對(duì)該房屋不享有物權(quán)，也不享有基于該房屋所產(chǎn)生的租金。按照合同約定，原告應(yīng)在合同簽訂后五日內(nèi)，向被告提供租賃房屋必要的權(quán)屬證明，但原告至今未提供，導(dǎo)致被告無(wú)法辦理相關(guān)證照，并被罰款，致使被告至今無(wú)法開業(yè)，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因原告交付的房屋有重大瑕疵，被告有權(quán)拒絕支付原告租金。因系爭(zhēng)房屋系違章建筑，故雙方簽訂的租賃合同無(wú)效，不存在解除問(wèn)題。因系原告違約在先，原告也無(wú)權(quán)要求解除合同。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
法院判決：租賃合同無(wú)效承租人支付使用費(fèi)
法院認(rèn)為，本案的房屋租賃合同無(wú)效。判決：1、原告與被告簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；2、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)，從承租的上述房屋內(nèi)搬離，將上述房屋交還給原告；3、被告支付原告使用費(fèi)；4、原告要求被告支付拖欠房租滯納金的請(qǐng)求，不予支持。
律師說(shuō)法：出租違建房屋被判無(wú)效出租人無(wú)權(quán)主張租金滯納金
律師認(rèn)為，在本案中，原告、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂了《房屋租賃合同》，由于原告所出租的房屋至今未取得房地產(chǎn)權(quán)證，原告也無(wú)法提供該房屋建造的建設(shè)工程規(guī)劃許可證等批準(zhǔn)文件，故該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。租賃合同被確認(rèn)為無(wú)效后，被告理應(yīng)從承租的房屋內(nèi)遷出，將系爭(zhēng)房屋交還給原告。由于被告至今仍在使用承租的系爭(zhēng)房屋，故被告應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付房屋占有使用費(fèi)。經(jīng)計(jì)算，截至2014年9月30日，被告尚欠原告使用費(fèi)12萬(wàn)元。自2014年10月1日起的使用費(fèi)，參照合同約定的每年30萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。關(guān)于原告主張的滯納金或利息損失，因雙方的租賃合同無(wú)效，原告作為出租人，具有一定的過(guò)錯(cuò)，其要求被告按照租賃合同的約定支付逾期支付租金的滯納金或利息損失請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，法院不予準(zhǔn)許。
法律依據(jù)：1、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。2、《合同法》第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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