未經消防驗收的房屋租賃合同效力如何？
作者：謝瑛律師
張某承租了許某所有的三間臨街商鋪，用于開網吧，但因許某不能提供涉案房屋的消防驗收證明材料，導致張某無法取得營業(yè)執(zhí)照，無法正常經營。對于張某與許某的租賃合同效力上有兩種意見分歧：
第一種意見：本案所涉房屋未經消防驗收合格即對外出租，違反法律的強制性規(guī)定，且不能實現(xiàn)合同目的，該房屋租賃合同應為無效合同。
第二種意見：依法成立的合同受法律保護，對雙方當事人均具有約束力，雙方當事人應當按照合同約定全面履行合同的義務。張某與許某是在在平等自愿的基礎上簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，該合同應合法有效。因許某無法提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)直接導致張某不能實現(xiàn)合同目的，張某可以解除合同，因導致合同解除過錯在許某，許某應當返還張某租金并賠償損失。
在分析以上案例前，我們首先了解什么是消防驗收，其指的是公安機關消防機構對申報消防驗收的建設工程，應當依照建設工程消防驗收評定標準對已經消防設計審核合格的內容組織消防驗收。對綜合評定結論為合格的建設工程，公安機關消防機構應當出具消防驗收合格意見；對綜合評定結論為不合格的，應當出具消防驗收不合格意見，并說明理由。消防驗收分為工程主體的消防驗收及賓館、飯店、商場等經營場所裝飾裝修的消防驗收。前者消防驗收的申報義務在于建設單位即出租人；一般而言，后者消防驗收的申報義務在于作為經營者的承租人，當然并不排除租賃協(xié)議雙方就該問題另行約定。兩種情形涉及的主體責任承擔不同，因此需要略作區(qū)分，本案主要針對前者的情況。
根據《最高人民法院關于未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函》，第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當?shù)毓蚕罊C構申報消防安全檢查的義務人為該企業(yè)的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。江蘇省高級人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第五條規(guī)定：“不屬于法律明確規(guī)定必須經過消防驗收的房屋，當事人以租賃房屋未經消防驗收或者經消防驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持?！?/span>
顯然，房屋未通過消防驗收，并不必然導致租賃合同無效，區(qū)別房屋本身是否屬于必須通過竣工消防驗收的工程才是關鍵。
根據《消防法》第十一條規(guī)定：“國務院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。”。第十三條規(guī)定：“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收；（二）其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。”。
可見，必須經過消防驗收的工程指的是國務院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程。該類工程若未經消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防法》的強制性法律規(guī)定，租賃合同無效。
據此，筆者認為前述的第二種意見認為租賃合同有效的觀點是正確的，符合上述的法律依據分析所得出的結論，涉案房屋為臨街商鋪，在規(guī)劃建設時，并不屬于國務院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，不屬于消防法強制進行消防驗收、備案的工程，故涉案房屋租賃合同有效。
【作者簡介】：謝瑛，南京知名房產律師，畢業(yè)于南京大學法學院，中國法學會會員，現(xiàn)為江蘇鐘山明鏡律師事務所高級合伙人，理事會委員。曾獲南京市律師協(xié)頒發(fā)的南京律師優(yōu)秀業(yè)績獎、為南京廣電集團法律365欄目的特約嘉賓并當選為2017年度最受聽眾喜愛的律師等。
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