“按揭”通俗指以向銀行申請貸款的方式購買房產(chǎn)。按揭貸款在我國主要有如下幾種方式：個人住房貸款、個人再交易住房貸款、公積金個人住房貸款、個人住房組合貸款、個人商業(yè)用房貸款等。其中，個人住房貸款即通常所指的“一手房貸款”，個人再交易住房貸款即通常所指的“二手房貸款”，公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款可以用來購買“一手房”與“二手房”，個人商業(yè)用房貸款主要是用來購買商業(yè)性用房的按揭貸款方式。本文將主要討論以前四種方式為主的個人住房按揭貸款。
現(xiàn)實(shí)生活中，以個人住房按揭貸款的方式購買住宅占整體房屋交易付款方式的70%以上[①]，由此而產(chǎn)生的糾紛亦占房屋買賣合同糾紛的多數(shù)。筆者結(jié)合自己的行業(yè)經(jīng)歷、與相關(guān)從業(yè)人員的交流，意在通過本文試淺談未能按照合同約定辦理按揭貸款對房屋買賣合同的處理：
一、未能辦理按揭貸款之違約歸責(zé)
理清未能如約辦理按揭貸款所造成違約責(zé)任的前提是理清房屋交易各方的權(quán)利與義務(wù)。前文所述的四種個人住房按揭貸款的貸款方式、內(nèi)容、政策均不同，筆者以“提取公因式”之?dāng)?shù)學(xué)方式，對借款人（購房人）、開發(fā)商、存量房售房人相應(yīng)的義務(wù)進(jìn)行提取，也就是“最低限度義務(wù)”。
（一）購房人申請按揭貸款的基本義務(wù)
1、具有完全民事行為能力的自然人；
2、貸款用途明確、符合法律法規(guī)；
3、申請貸款的數(shù)額、期限合理；
4、具備還款意愿和還款能力；
5、信用狀況良好，無重大不良信用記錄；
6、由借款人對上述事項(xiàng)承擔(dān)提交相關(guān)證明材料的責(zé)任。
以上僅是向銀行申請按揭貸款的購房人所負(fù)的最低義務(wù)，現(xiàn)實(shí)情況中，由于存在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)交易政策、銀行按揭貸款政策的限制，購房人會承擔(dān)更多的義務(wù)（比如對首付款比例的要求、第三套房不能使用公積金貸款等）。在房屋交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同的情況下，如果是由于購房人不符合貸款條件，造成按揭貸款無法下發(fā)或下發(fā)的按揭貸款額度并未達(dá)到預(yù)期，進(jìn)而使房屋交易無法繼續(xù)進(jìn)行，那么購房人則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（二）開發(fā)商在辦理按揭貸款過程中的義務(wù)負(fù)擔(dān)
1、開發(fā)商是合法成立的法人機(jī)構(gòu)，具備相應(yīng)的資質(zhì)；
2、開發(fā)商所開發(fā)項(xiàng)目的行政審批、行政許可等手續(xù)齊備；
3、開發(fā)商自身財務(wù)狀況符合貸款銀行要求的條件；
4、所出售的房產(chǎn)符合當(dāng)?shù)?、國?nèi)對于房產(chǎn)上市交易的條件；
5、由開發(fā)商對上述事項(xiàng)承擔(dān)提交相關(guān)證明材料的責(zé)任。
在銀行要求開發(fā)商提供的材料中，其他比較常見的還有開發(fā)商企業(yè)負(fù)責(zé)人相關(guān)信息、企業(yè)財務(wù)報告、項(xiàng)目可行性報告、同意承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的保證書、回購保證書等。
如果由于開發(fā)商原因造成房屋無法辦理按揭貸款的，那么則應(yīng)該由開發(fā)商來承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（三）存量房售房人在辦理按揭貸款過程中的義務(wù)負(fù)擔(dān)
1、所售房屋已辦理房地產(chǎn)權(quán)證，具備進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通買賣的條件；
2、產(chǎn)權(quán)完整和明晰、售房人對該房有完整的處分權(quán)；
3、售房人對上述事項(xiàng)承擔(dān)提交相關(guān)證明材料的責(zé)任。
此外，銀行一般還要求所售房屋的房齡不超過20年、未被設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利、共有權(quán)人同意出售該房的證明、出售已購公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房還應(yīng)當(dāng)提供購房合同及有關(guān)批準(zhǔn)文件等條件。由于售房人的因素造成無法辦理按揭的，由售房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
此外，雙方的權(quán)利義務(wù)來源還有房屋買賣合同中的其他約定，由此也會產(chǎn)生相應(yīng)的抗辯權(quán)利。
二、違約責(zé)任的分類及合同的處理
我國《民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?nbsp;
《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”
以上法條規(guī)定了違約的基本形態(tài)和承擔(dān)違約責(zé)任的種類，那么結(jié)合實(shí)際房屋交易，一方出現(xiàn)違約后，對于房屋買賣合同的處理，應(yīng)有以下兩種方式：
1、繼續(xù)履行
繼續(xù)履行是違約行為出現(xiàn)之后的一種補(bǔ)救措施，沒有違約行為出現(xiàn)，當(dāng)事人不得要求對方繼續(xù)履行。其被列為《合同法》第一百零七條的首位可見其重要程度。繼續(xù)履行應(yīng)當(dāng)以原合同約定的方式繼續(xù)履行，而不能以其他標(biāo)的代替履行。以按揭貸款的方式購買房屋是買賣合同對于交易方式的約定，如果未能及時辦理貸款，足以影響到交易履行和主合同義務(wù)實(shí)現(xiàn)。據(jù)此，為了能夠保證交易的順利進(jìn)行，無論是在增量房還是存量房的交易，作為守約方一方，首先可以要求違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)，如要求對方提供相關(guān)的證明材料以供銀行審查等等。有些違約行為并不是違約一方主觀引起的，而是產(chǎn)生了客觀障礙，排除客觀障礙后，違約方是有意愿也有能力繼續(xù)履行合同的，因此在實(shí)際的交易過程中，守約方要求繼續(xù)履行合同具備合理性。但要注意的是，如果違約方對于非金錢的債務(wù)客觀上已經(jīng)履行不能或不適宜繼續(xù)履行，那么守約方要求繼續(xù)履行合同就不具備可執(zhí)行性，此時應(yīng)當(dāng)通過其他方式彌補(bǔ)利益損失。
2、合同解除
《合同法》第九十三條和第九十四條[②]分別規(guī)定了合同當(dāng)事人的約定解除權(quán)與法定解除權(quán)。合同解除并不是承擔(dān)違約責(zé)任的一個種類，但討論承擔(dān)違約責(zé)任，必然要涉及到合同的解除問題，合同解除乃形成之訴，單獨(dú)的解除合同關(guān)系并不具備更多的實(shí)際意義，形成之訴通常會伴隨給付之訴的具體內(nèi)容。
回歸房屋交易中，由于一方的違約行為導(dǎo)致無法辦理銀
行按揭貸款，交易已陷入停滯狀態(tài)，守約方與違約方均不想履行合同。雙方協(xié)商解除房屋買賣合同，并就違約方一方給守約方造成的損失協(xié)商賠償，這是一種比較理想的解決辦法。但實(shí)際生活中不會那么順利，更多的是違約方拒絕溝通、拒絕履行、拒絕賠償。因此我們要討論如何行使解除權(quán)與可要求哪些損害賠償。
（1）行使解除權(quán)的程序。
第一，行使解除權(quán)要確定符合合同法第九十四條或《商品房房屋買賣合同司法解釋》第二十三條[③]規(guī)定的情形。只有符合了合同的解除條件和法律規(guī)定的情況下，一方才享有通知一方解除合同的權(quán)利，這種權(quán)利的行使無需經(jīng)過對方同意。
第二，通知對方解除合同原則上應(yīng)當(dāng)采用書面的形式。雖然我國法律沒有嚴(yán)格要求采用書面形式，但采用書面形式是為了固定證據(jù)，防止未來發(fā)生爭議。
第三，行使解除權(quán)必須及時。《合同法》第九十五條：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！庇纱丝梢?，法律不保護(hù)躺上權(quán)利上睡覺的人，一旦出現(xiàn)了一方享有解除權(quán)的情況，一定要在合理的期限行使權(quán)利，或書面發(fā)函或提起訴訟。關(guān)于什么是“合理期限”，《商品房房屋買賣合同司法解釋》第十五條明確規(guī)定了：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”因此，享有解除權(quán)的一方行使權(quán)利的最長期限應(yīng)為1年。
（2）損害賠償
《民法通則》規(guī)定第一百一十五條：“合同的變更或者解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利?！薄渡唐贩糠课葙I賣合同司法解釋》第二十三條中也明確當(dāng)事人可以主張解除合同和賠償損失，因此我國法律是允許解除合同與損害賠償并存的?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！睂τ诤贤獬姆珊蠊?，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分兩段理解。一是“恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施”，規(guī)定的是合同解除后應(yīng)然的法律后果?；謴?fù)原狀，指的是恢復(fù)原有的權(quán)利狀態(tài)，包括返還物權(quán)與返還金錢。比如由于售房人違約，售房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還購房款及利息的責(zé)任。采取補(bǔ)救措施，是由于不能恢復(fù)原狀而造成額外的支出。比如房屋買賣合同簽訂后，房屋進(jìn)行了現(xiàn)實(shí)交付，在履行過程中，購房人對房屋進(jìn)行了損毀，那么購房人對此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任（修復(fù)、折價補(bǔ)償?shù)龋?/p>
而“有權(quán)要求賠償損失”，則應(yīng)考慮到雙方的違約責(zé)任問題，這一法律后果并不是必然發(fā)生的。比如說，因訂立房屋買賣合同，購房人支付了中介費(fèi)用，但由于售房人的原因無法辦理按揭貸款，造成合同無法履行[④]，那么售房人還應(yīng)當(dāng)對購房人此部分的損失進(jìn)行賠償。在此，售房人承擔(dān)的就是損害賠償責(zé)任。但是如果不是由于售房人的原因造成無法辦理按揭貸款，也不是由于購房人的原因，單純就是由于政策性調(diào)整或其他不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因造成的，那么購房人的已付中介費(fèi)則無權(quán)要求售房人承擔(dān)。由此可見，“有權(quán)要求賠償損失”與違約責(zé)任是緊密聯(lián)系的。
此外，《合同法》第一百一十四條亦規(guī)定了違約金條款：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?！?/p>
實(shí)務(wù)中，對于違約金多有爭論，對于違約金存在的形式、名稱、目的、性質(zhì)始終沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，《合同法司法解釋二》第二十九條亦采取綜合考量的辦法賦予法官自由裁量權(quán)，其目的是為了保證合同的全面、正確的履行。在房屋買賣交易過程中[⑤]，對于沒有給守約方造成實(shí)際的金錢性損失（比如時間損失、與其他主體訂立交易的損失等），是否承擔(dān)違約金的問題，從近幾年的裁判觀點(diǎn)來看法院是保護(hù)的。在約定合法有效的情況下，違約就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這不僅是對違約方的懲治，更是鼓勵更多的交易主體誠信守約，這是文明和法治社會的基本要求，更是社會進(jìn)步的必然。
除了概括性關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定之外，一方違約，另一方有權(quán)要求賠償損失亦有明確的制定法標(biāo)準(zhǔn)，《合同法》第
一百一十五條：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定，一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！狈课葙I賣交易的交易習(xí)慣亦非常符合該法條的敘述。
三、總結(jié)
基于以上法律分析，看似簡單的貸款購房但實(shí)際并不簡單。當(dāng)事人遇到交易障礙，應(yīng)該首先協(xié)商解決，無法解決的，應(yīng)當(dāng)找尋專業(yè)法律人士解決問題。
[①]合富合富研究院大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年5月廣州二手住宅市場成交當(dāng)中，一次性付款購房比例為29%，與4月的23%相比，增加6個百分點(diǎn)，而按揭購房比例則從4月的77%相應(yīng)降至5月的71%。廣州市對個人購房實(shí)行限購政策，銀行貸款審批也更為嚴(yán)格。因此，綜合考慮收入水平、房價等因素，其他地區(qū)采用按揭貸款購房的比例不會低于同期廣州市的比例。
[②]第九十三條
當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
[③]《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
[④]中介機(jī)構(gòu)的主要居間義務(wù)是提供訂立合同的機(jī)會，因此我們假定中介機(jī)構(gòu)沒有任何責(zé)任。
[⑤]筆者認(rèn)為，開發(fā)商的售房目的一般是明確的，即為商事目的。而購房者的購房目的卻不盡然，如果購房人有足夠充分的證據(jù)證明其是以房屋投資增值為目的而購買的房屋，那么售房一方的違約責(zé)任亦應(yīng)當(dāng)與售房者與以居住為目的購房者簽訂合同所承擔(dān)的違約責(zé)任相區(qū)別。
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