購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員能否對(duì)房屋預(yù)售許可提起訴訟

案情簡(jiǎn)介：購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員能否對(duì)房屋預(yù)售許可提起訴訟

2011年11月4日，江蘇省溧陽(yáng)市住建委收到萬(wàn)恒公司要求頒發(fā)商品房預(yù)售許可證的申請(qǐng)，萬(wàn)恒公司同時(shí)向溧陽(yáng)市住建委遞交了項(xiàng)目批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等材料。溧陽(yáng)市住建委受理后進(jìn)行了調(diào)查、審核，制作了現(xiàn)場(chǎng)筆錄。2011年11月8日，溧陽(yáng)市住建委依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》第三十八條之規(guī)定，作出溧房許準(zhǔn)字[2011]第46號(hào)準(zhǔn)予行政許可決定書，對(duì)萬(wàn)恒公司申請(qǐng)的陽(yáng)光城市南和園10#樓、16#樓商品房預(yù)售許可事項(xiàng)準(zhǔn)予行政許可，并向萬(wàn)恒公司核發(fā)了溧（2011）房預(yù)售證第（046）號(hào)《常州市商品房預(yù)售許可證》。蔡勤等96人在商品房預(yù)售許可證核發(fā)前均向萬(wàn)恒公司繳納了5000元/人的會(huì)員費(fèi)，成為購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員。蔡勤等96人主張，萬(wàn)恒公司在廣告中承諾的預(yù)售房?jī)r(jià)為“鐵定低于7000元/平方米”，預(yù)售前卻違反承諾，將房?jī)r(jià)提高到9000元/平方米，溧陽(yáng)市住建委的發(fā)證行為侵害了其合法權(quán)益，遂訴至法院，請(qǐng)求撤銷上述商品房預(yù)售許可證。

法院判決：駁回起訴

法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售加強(qiáng)管理，系為維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，商品房預(yù)售方案需要一房一價(jià)備案，但商品房預(yù)售許可證不對(duì)預(yù)售商品房的價(jià)格進(jìn)行干預(yù)。蔡勤等96人向萬(wàn)恒公司交納會(huì)員費(fèi)成為購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員的目的，系為享受會(huì)員購(gòu)房的相關(guān)服務(wù)和優(yōu)惠。由于商品房預(yù)售許可證并不對(duì)預(yù)售商品房的價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，因此，蔡勤等96人所主張的因萬(wàn)恒公司違反承諾抬高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的權(quán)益損害并非由商品房預(yù)售許可行為引發(fā)，而系其與萬(wàn)恒公司之間的民事權(quán)益糾紛，即蔡勤等96人與被訴預(yù)售許可行為不存在法律上的利害關(guān)系。法院裁定：駁回蔡勤等96人的起訴。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定是否具有訴訟主體資格

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行（中華人民共和國(guó)行政訴訟法）若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定，“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對(duì)該行為不服的，可以依法提起行政訴訟?！北景傅臓?zhēng)議焦點(diǎn)為，蔡勤等96人與被訴預(yù)售許可行為是否存在法律上的利害關(guān)系，即蔡勤等96人是否具備本案原告的訴訟主體資格。

參照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明、商品房預(yù)售方案等證件及資料。國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售加強(qiáng)管理，系為維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，商品房預(yù)售方案需要一房一價(jià)備案，但商品房預(yù)售許可證不對(duì)預(yù)售商品房的價(jià)格進(jìn)行干預(yù)。

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