農(nóng)村房屋贈與兒子未辦理變更登記，后離婚經(jīng)法院調(diào)解協(xié)議給予再婚配偶，視為撤銷贈與！

農(nóng)村房屋贈與兒子未辦理變更登記，后離婚經(jīng)法院調(diào)解協(xié)議給予再婚配偶，視為撤銷贈與！

---景某1、景某、萬某第三人撤銷之訴（離婚糾紛）案（再審）法律解析

【關(guān)鍵詞】

農(nóng)村房屋贈與不動產(chǎn)變更登記撤銷贈與無權(quán)處分調(diào)解協(xié)議第三人撤銷之訴 民事行為能力訴訟行為能力

【要點提示】

根據(jù)法律規(guī)定，贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。本案例中，贈與人贈與給被贈與人的房產(chǎn)系不動產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，在產(chǎn)權(quán)登記變更前即權(quán)利轉(zhuǎn)移前，贈與人可以撤銷贈與。贈與合同簽訂后，爭議房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，之后贈與人在法庭主持離婚案件調(diào)解時，在明知爭議房屋已贈與給被贈與人的情況下又自愿將爭議房產(chǎn)給予離婚配偶，且事后對被贈與人隱瞞房屋處分情況，可以視為贈與人作出撤銷原贈與合同的意思表示。

【當(dāng)事人信息】

原告：景某1（上訴人、再審申請人）

被告：景某（上訴人、再審申請人）

被告：萬某（被上訴人、再審被申請人）

【案情簡介】

景某與其前妻楊某于1992年4月22日登記結(jié)婚，婚后于1993年1月3日生育一子即本案景某1。

2007年10月19日，景某與楊某經(jīng)法院判決離婚。判決具體內(nèi)容如下：“二、婚生子景某1由楊某撫養(yǎng)，景某每月給付景某1撫養(yǎng)費二百四十元（自二〇〇七年八月始至景某1十八周歲止，每半年執(zhí)行一次）。三、涉案房屋的正房四間，南房三間，東、西廂房各三間中的正房由東往西數(shù)第一間至第三間、東廂房三間、南房二間及院內(nèi)東側(cè)自建小北房一間歸景某所有，景某另行開門；正房西邊數(shù)第一間、西廂房三間、南房一間及西側(cè)自建小北房一間和門道一間歸楊某所有。雙方北自正房西數(shù)第一間和第二間的隔斷墻為界向南壘墻；南自南房西數(shù)第一間和第二間之間的隔斷墻為界向北壘墻至院內(nèi)西側(cè)小北房東山墻齊為雙方界墻?！痹撆袥Q已發(fā)生法律效力。

2008年5月楊某將景某訴至法院，要求變更景某1的撫養(yǎng)關(guān)系。法院經(jīng)審理后于2008年6月18日出具民事判決書，判決景某1由景某撫養(yǎng)，該判決亦已發(fā)生法律效力。

2011年10月16日，經(jīng)村委會同意，景某與景某1簽訂《贈與協(xié)議書》一份，內(nèi)容如下：一、贈與人（景某）自愿將涉案房屋的正房由東往西第一間至第三間、東廂房三間、南房東數(shù)第一間、第二間及院內(nèi)東側(cè)自建小北房一間全部贈與兒子景某1一人所有，上述房屋的相應(yīng)宅院使用權(quán)全部歸兒子景某1一人享有和使用?！?、景某將上述房產(chǎn)贈與兒子景某1后，景某只享有北房東數(shù)第一間、第二間房屋及東廂房南側(cè)第一間房屋的使用權(quán)。……

2012年6月8日景某與萬某登記結(jié)婚，景某系三婚，萬某系再婚。2013年初萬某訴至法院，要求與景某離婚。經(jīng)法院主持調(diào)解，萬某與景某自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議。法院于2013年4月1日出具民事調(diào)解書，協(xié)議內(nèi)容如下：一、萬某與景某協(xié)議離婚。二、涉案房屋內(nèi)北房東數(shù)第一間、第二間歸萬某所有。……

2015年1月19日，景某1以上述調(diào)解書第二項內(nèi)容侵犯其合法權(quán)益為由訴至法院，請求1.判令依法撤銷民事調(diào)解書第二項。

【法院判決】

一審：駁回景某1的訴訟請求。

二審：駁回上訴，維持原判。

再審：裁定駁回再審申請。

【案件評析】

一、農(nóng)村房屋僅簽訂贈與協(xié)議而未進(jìn)行房屋變更登記，再經(jīng)離婚調(diào)解協(xié)議給予離婚配偶，法院如何認(rèn)定該行為性質(zhì)？

首先，景某與景某1于2011年10月16日簽訂的贈與協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實的意思表示，不違法法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”本案中，景某贈與給景某1的房產(chǎn)系不動產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，在產(chǎn)權(quán)登記變更前即權(quán)利轉(zhuǎn)移前，景某可以撤銷贈與。贈與合同簽訂后，爭議房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。之后景某在法庭主持離婚案件調(diào)解時，在明知爭議房屋已贈與給景某1的情況下又自愿將爭議房產(chǎn)給予萬某，且事后對景某1隱瞞房屋處分情況，可以視為景某作出撤銷原贈與合同的意思表示。

二、農(nóng)村房屋贈與如何認(rèn)定房屋所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移？

在農(nóng)村地區(qū),農(nóng)村房屋贈與是比較常見的一種民事行為,本案的關(guān)鍵在于景某在與萬某離婚時，是否還對訴爭房屋享有處分權(quán)，即景某的贈與行為是否已經(jīng)發(fā)生效力。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，作為房屋這種不動產(chǎn)在發(fā)生物權(quán)變動時，應(yīng)當(dāng)辦理物權(quán)登記過戶手續(xù)。目前，我國城市房屋的物權(quán)流轉(zhuǎn)受公示公信原則約束,但對農(nóng)村房屋我國法律對其權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚無登記生效之規(guī)定，因此對農(nóng)村贈與房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移的問題上，實踐中存有爭議。

個人認(rèn)為，《合同法》規(guī)定贈與人行使任意撤銷權(quán)的前提是贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移尚未轉(zhuǎn)移，在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移的問題上，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，作為房屋這種不動產(chǎn)物權(quán)，在發(fā)生物權(quán)變動時，應(yīng)當(dāng)辦理物權(quán)登記過戶手續(xù)。目前，我國城市房屋的物權(quán)流轉(zhuǎn)受公示公信原則約束，但是本案贈與的房屋系農(nóng)村房屋，我國法律對農(nóng)村房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚無登記生效之規(guī)定。在《房屋登記辦法》第八十二條規(guī)定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用宅基地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記”，也并無關(guān)于農(nóng)村房屋所有權(quán)變更“應(yīng)當(dāng)”登記的規(guī)定。因此，根據(jù)目前的相關(guān)法律法規(guī)、政策及實際情況，農(nóng)村房屋往往不具備登記過戶/變更登記條件，無法辦理“產(chǎn)權(quán)過戶”。在不具備登記過戶的條件下，農(nóng)村房屋的財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以對房屋是否實際交付作為不動產(chǎn)變更的標(biāo)志判斷。

【涉案法條】

《中華人民共和國合同法》

第一百八十六條贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外.

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