何謂房改房？購(gòu)買、出售房改房應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)？
房改購(gòu)買13年后平價(jià)出售過(guò)戶他人，法院為何不支持無(wú)效、返還？
---黃某訴卞某3房屋買賣合同糾紛（二審）案例解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣 平價(jià)過(guò)戶 確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效借名、代持關(guān)系 合同無(wú)效 喪失行為能力 筆跡鑒定
【要點(diǎn)提示】
當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。本案中，出賣人主張其與買受人簽訂的合同無(wú)效，但是出賣人提交的證據(jù)不足以證明雙方系為了報(bào)銷供暖費(fèi)而將房屋過(guò)戶至買受人名下，故出賣人的該項(xiàng)請(qǐng)求，法院未支持。出賣人如欲追回房屋，需另行組織證據(jù)或另?yè)窭碛善鹪V。
【當(dāng)事人信息】
原告：黃某（出賣人、上訴人）
被告：卞某3（買受人、被上訴人 ）
注：黃某與卞某3系母女關(guān)系
【案情簡(jiǎn)介】
卞某1和其父親、卞某3都是某公司的員工，1987年其父親過(guò)世后，涉案房屋繼續(xù)由其母親黃某承租。 2000年10月15日房改，黃某與某公司簽訂《房屋買賣契約》，約定黃某購(gòu)買涉案房屋，房?jī)r(jià)款43298元。2013年11月5日，黃某與卞某3簽訂《存量房屋買賣合同》，約定黃某將其名下的涉案房屋出售給卞某3，房?jī)r(jià)款43010元。同日，卞某3取得該房屋所有權(quán)證書(shū)。后黃某主張其與卞某3之間既不屬于房屋買賣合同關(guān)系也不是贈(zèng)與關(guān)系，只是為了報(bào)銷供暖費(fèi)的類似代持、借名關(guān)系，房屋所有權(quán)仍應(yīng)當(dāng)歸屬于黃某。卞某3主張其與黃某之間應(yīng)當(dāng)是黃某為了履行當(dāng)時(shí)對(duì)于卞某3出資購(gòu)買涉案房屋而形成的房屋買賣合同關(guān)系，并不存在是為了報(bào)銷供暖費(fèi)的類似代持、借名關(guān)系，當(dāng)時(shí)在90年代購(gòu)買時(shí)就稱誰(shuí)出資就歸誰(shuí)，涉案房屋只是掛著黃某的名字，所以涉案房屋的實(shí)際所有權(quán)人始終就是卞某3，只是之前一直登記在黃某名下而已。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，黃某遂向法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)其與卞某3于2013年11月5日簽訂的《存量房屋買賣合同》無(wú)效；2.卞某3將涉案房屋過(guò)戶回其名下。
【法院判決】
一審：駁回黃某的訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、房改購(gòu)買13年后平價(jià)出售過(guò)戶，法院為何不支持無(wú)效、返還？
出賣人黃某認(rèn)為雙方系為了報(bào)銷供暖費(fèi)而將房屋過(guò)戶至買受人卞某3名下，此行為屬于以合法形式掩飾非法目的，但黃某提交的證據(jù)不足以證明雙方系為了報(bào)銷供暖費(fèi)而將房屋過(guò)戶至卞某3名下，因此黃某起訴合同無(wú)效的證據(jù)不足，法院難以支持。同時(shí)，黃某依據(jù)合同無(wú)效而要求返還房屋，因雙方合同未被法院確認(rèn)無(wú)效，故黃某的該項(xiàng)請(qǐng)求，法院不予支持。黃某如欲追回房屋，需另行組織證據(jù)或另?yè)窭碛善鹪V。
二、何謂房改房？購(gòu)買、出售房改房應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)？
房改房，是指于1994年國(guó)務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國(guó)城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)過(guò)渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購(gòu)公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。
“房改房”俗稱單位房，由于歷史的原因，這些房子一般地段優(yōu)越，且擁有較為成熟和完善的配套設(shè)施，成為二手市場(chǎng)上廣受熱捧的產(chǎn)品。但究竟什么樣的“房改房”才能買？購(gòu)買、出售時(shí)應(yīng)該注意哪些環(huán)節(jié)呢？
1、弄清“房改房”產(chǎn)權(quán)
“房改房”不同于商品房，弄清房改房“產(chǎn)權(quán)”是房屋買賣的“必修課”。二手房市場(chǎng)上的“房改房”無(wú)外乎兩種：完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。當(dāng)年職工參加房改購(gòu)買房屋時(shí)，有市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房三種選擇，這三種價(jià)格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購(gòu)買“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當(dāng)年按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以隨時(shí)上市交易；按成本價(jià)購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，但一般5年后才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，交易前要交納土地出讓金；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房的，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重來(lái)確定。
此外，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如軍隊(duì)、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，不可以隨便出售。
2、看看房子有無(wú)“前科”
和二手商品房買賣一樣，購(gòu)買前同樣要弄清“房改房”的即時(shí)信息，并對(duì)房屋所有人的情況有大致的了解。“房改房”的真實(shí)“年齡”究竟有多大，消費(fèi)者往往難以辨別，據(jù)專家介紹，“房改房”不像商品房那樣，在土地證上標(biāo)示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補(bǔ)交土地出讓金后，才會(huì)按照補(bǔ)交出讓金的時(shí)間開(kāi)始計(jì)算70年產(chǎn)權(quán)，但并不意味著“房改房”就成了新房子。消費(fèi)者可以根據(jù)房產(chǎn)證和戶主的相關(guān)證件，到房管局交易大廳查詢?cè)摲课莸臋n案，這樣可以確定“房改房”的實(shí)際“年齡”。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第六十四條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
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