未經(jīng)夫妻一方同意處分房屋的行為是否有效

基本案情

   2017年6月中旬，魏某某因經(jīng)營(yíng)公司過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂，急需回籠資金，于是向其名下的一處夫妻共有的房屋出賣給林某某，并向其謊稱得到了其妻子周某某的同意。林某某知情魏某某并為獲得其妻子周某某的同意，但是為以較低的價(jià)格獲得該房屋，便同意和魏某某簽訂買賣合同；雙方簽訂了房屋買賣合同后，林某某將合同約定的購(gòu)房款打到魏某某銀行賬戶中。之后魏某某的妻子周某某以魏某某擅自處分夫妻共有房屋為由主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。

法院判決

法院認(rèn)為：在本案中的房屋買賣糾紛中涉及兩個(gè)層次的問(wèn)題，首先是合同效力的問(wèn)題。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分不影響合同效力，本案中魏某某的妻子周某某以無(wú)權(quán)處分為由主張合同無(wú)效的，法院不予支持。其次是對(duì)于買賣房屋的物權(quán)行為，由于在本案中所處分的標(biāo)的物為夫妻雙方共同共有的財(cái)產(chǎn)，林某某明知魏某某在出賣房屋未經(jīng)其妻子周某某同意，該處分行為不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，故林某某不能取得該房屋的所有權(quán)，其可以依據(jù)與魏某某之間存在的合同關(guān)系主張解除合同以及承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

律師評(píng)析

 在本案中需要注意的是，區(qū)分物權(quán)行為和合同行為之間生效要件的不同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”

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