導讀：居間人對影響房產交易的重要事實未進行審核和如實報告，在房屋買賣合同無效的情形下，居間人可以要求支付報酬嗎？
案情介紹：房屋買賣合同無效，買房人要求退還居間報酬
2013年1月28日，在高鵬公司居間下，原告與賣方（黃遠明及黃美秀）簽訂《房地產預約買賣協(xié)議書》。合同約定，原告向黃遠明及黃美秀購買坐落于廈門市集美區(qū)“古龍御景”×××梯×層××單元房產，購房款總計為93萬元。合同簽訂后，原告依約向賣方支付了部分購房款計312817元（其中包括首付款273847元，銀行按揭貸款還款額4700元／月×4月＝18800元、辦理產權支出的費用6400＋180＋13590=20170元）；原告亦向高鵬公司支付傭金及代理費共計15800元。由于黃遠明及黃美秀購買上述房產時向中國農業(yè)銀行股份有限公司廈門思明支行（以下簡稱農行思明支行）貸款，將上述房產抵押給農行思明支行。又因黃遠明及黃美秀累計19個月沒有向農行思明支行還款，2012年4月黃遠明及黃美秀被起訴到法院，并判決向農行思明支行歸還借款70萬余元。2013年4月1日原告在為黃遠明及黃美秀辦理上述房產產權證書后（原本合同約定產權證辦理由黃遠明及黃美秀自行負責，由于黃遠明及黃美秀沒有時間辦理，后委托原告辦理，辦理費用原告先行予以支付，折抵購房款），上述房產即被廈門市思明區(qū)人民法院查封以實現抵押權。由于被告高鵬公司作為房屋買賣的中介機構，有義務將出賣方房屋的真實情況告知買受方，并在提供居間服務的時候書面告知買受方該房屋所存在的風險。因中介機構未盡到相應的義務，導致原告誤購因實現抵押權而被法院查封的上述訟爭房屋。對于原告的損失，被告高鵬公司應當承擔賠償責任。綜上所述，被告的行為嚴重失職，違反相關法律規(guī)定，嚴重侵害了原告的合法權益，給原告造成了嚴重的損失。為維護原告的合法權益，特向法院起訴請求判令：（1）被告歸還原告?zhèn)蚪?、代理費共15800元，被告償還原告經濟損失38970元；（2）請求判令本案訴訟費用由被告承擔。
法院判決：判決合同無效，居間人不得要求支付居間報酬
法院經審理認為，據原審查明，本案案外人黃遠明出售訟爭房產給王寶樹的行為已被認定為合同詐騙。既為合同詐騙，黃遠明與王寶樹簽訂的合同即為無效合同。而高鵬公司作為中介方，依照《合同法》的相關規(guī)定，居間人負有如實報告義務，如其故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付居間報酬并應當承擔損害賠償責任。
律師說法：未盡到居間人應盡的義務，致使委托人利益受損，在出賣人因被認定為合同詐騙行為而導致房屋買賣合同無效的情形下，居間人不應要求委托人向其支付報酬
1.《中華人民共和國合同法》第四百二十四條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
2.第四百二十五條規(guī)定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
3.在居間合同糾紛中，居間人未盡如實報告義務，在其促成的合同被認定為無效時，居間人不得要求買受方支付居間報酬；因此造成買受方損失的，居間人承擔賠償責任。
本案中，案外人黃遠明出售訟爭房產給王寶樹的行為已被認定為合同詐騙。既為合同詐騙，黃遠明與王寶樹簽訂的合同即為無效合同。而高鵬公司作為中介方，依照《合同法》的相關規(guī)定，居間人負有如實報告義務，如其故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付居間報酬并應當承擔損害賠償責任。
由于合同條款復雜，在發(fā)生合同糾紛時，應詳細了解相關的法律法規(guī)，必要時咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。
王忠明律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
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