【案情介紹】
王奶奶的家是位于天津海河邊上的一處老式雙層住宅，面積約150多平方米，房屋的外觀是老式的磚塊，木質(zhì)的樓梯走上去發(fā)出咯吱咯吱的響聲。王奶奶已是90歲高齡，她的女兒李女士也是60多歲了。老人另外兩個(gè)子女遠(yuǎn)在他鄉(xiāng)。這座房屋對(duì)于老人而言是意義重大的，雖已很破舊，但陪伴她走過了六十多年；在這里有她的家、她的愛情、她的子女的成長歷程。在她的老伴去世后，房屋的產(chǎn)權(quán)變更成了老人和子女共同共有。
但是，從2011年開始，這個(gè)古老的房屋被列入了拆遷范圍。王奶奶對(duì)于搬家的態(tài)度可以說是斬釘截鐵，這里是我的家，我哪里也不去。與此同時(shí)，老人的大女兒也在同拆遷人員協(xié)商著拆遷補(bǔ)償?shù)氖乱?，因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，雙方遲遲沒有達(dá)成一致。
令王奶奶氣憤的是，拆遷人趁老人一家不備，讓評(píng)估公司的人員對(duì)該房屋進(jìn)行了入戶評(píng)估，并且告訴老人，經(jīng)過評(píng)估，這所老房子的評(píng)估總價(jià)是兩百多萬。當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家法律規(guī)定的市場價(jià)的。按照當(dāng)?shù)氐牟疬w政策，老人和孩子還可以拿到兩套安置房指標(biāo)。
協(xié)商、談判，經(jīng)過了好幾輪，老人的其他子女也從外地趕回天津協(xié)商補(bǔ)償安置事宜，并且提出2500萬元的報(bào)價(jià)。拆遷辦在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上對(duì)于補(bǔ)償數(shù)額也從200萬提升到了800萬。但是，雙方的差距依然很大。雖然如此，雙方還是約好了再談，具體時(shí)間要等拆遷辦的通知。
然而這次，老人和李女士等來的并不是協(xié)調(diào)的通知，而是房地產(chǎn)管理局作出的《房屋拆遷裁決書》。裁決書中按照評(píng)估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)確定了老人一家的補(bǔ)償數(shù)額，并要求老人一家要在15天內(nèi)搬遷。更讓一家人氣憤的是，自家的房子的一側(cè)房頂被拆除工人在拆除鄰居房屋時(shí)“一不小心”砸漏了。面對(duì)拆遷方法律程序與流氓行徑“并行”的做法，老人的子女經(jīng)過理性分析，決定聘請(qǐng)專業(yè)律師展開維權(quán)。
【辦案掠影】
律師介入案件后，經(jīng)過分析指出：因?yàn)殡p方的差距很大，通過協(xié)商很難達(dá)成一致。政府啟動(dòng)了裁決程序，裁決書的作出是為了啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序。鑒于此，我們要在法律的框架內(nèi)合理的運(yùn)用法律維護(hù)自己的利益。律師還指出，2500萬的報(bào)價(jià)確實(shí)存在過高的情況，建議適當(dāng)降低訴求。針對(duì)李女士一家，律師為其量身定做了適合的維權(quán)方案。
辦案第一輯：巧用律師函之敲山震虎
律師向拆遷部門發(fā)了一份義正言辭的律師函，指出委托人對(duì)于自己的合法房屋，并未簽訂任何拆遷補(bǔ)償協(xié)議，未經(jīng)法院裁判貴方無權(quán)對(duì)委托人的房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除，否則將構(gòu)成刑事犯罪。屆時(shí)委托人有權(quán)采取相應(yīng)措施制止拆遷方的犯罪行為，其一切后果將由貴方承擔(dān)。
代理人奉勸拆遷方不要采取違法強(qiáng)拆或偷拆的錯(cuò)誤辦法對(duì)委托人的房屋進(jìn)行拆遷，并且要求拆遷方對(duì)于委托人的房屋進(jìn)行修繕，否則委托人將采取法律手段維權(quán)。沒過幾天，拆遷人就悄悄的將老人的房頂進(jìn)行了修繕。
辦案第二輯：調(diào)查項(xiàng)目情況之別有深意
所謂知己知彼百戰(zhàn)不殆，為了深入了解涉案項(xiàng)目的具體情況，律師緊接著向政府信息公開部門分別申請(qǐng)了該拆遷項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批情況。根據(jù)獲取來的材料，律師選擇性的提起了關(guān)于規(guī)劃的復(fù)議申請(qǐng)。申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人在對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行審批和核發(fā)規(guī)劃意見書的過程中，違反實(shí)體和程序性規(guī)定，在拆遷人提供的材料不齊全并不符合法定條件的情況下，被申請(qǐng)人未盡嚴(yán)格審查義務(wù)，違法作出了行政許可的行政行為，故該規(guī)劃許可證應(yīng)予撤銷。
辦案第三輯：裁決訴訟之定乾坤
隨后，律師又針對(duì)該裁決書提起了訴訟程序，在訴訟過程中律師指出：一、在本案中存在房屋不予受理裁決申請(qǐng)的情形，拆遷管理部門依法受理的行為存在錯(cuò)誤。根據(jù)天津市房屋拆遷行政裁決程序第一條（四）有下列情形之一的，房屋拆遷管理部門不予受理裁決申請(qǐng)：2、申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是拆遷當(dāng)事人的；本案中，趙某某既不是涉案房屋的所有權(quán)人，也不是涉案房屋的承租人，因此，裁決機(jī)構(gòu)不應(yīng)該受理該裁決申請(qǐng)。二、本案存在中止審理的情形，法院應(yīng)該依法中止本案的審理。我方已經(jīng)對(duì)涉案項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃許可證提起訴訟，法院正在審核過程中，由于規(guī)劃許可證合法性是人民法院做出房屋拆遷糾紛裁決書是否合法的基礎(chǔ)。在規(guī)劃許可證的合法性沒有作出終審裁判之前，法院無法對(duì)房屋拆遷糾紛裁決書是否合法作出認(rèn)定。因此，申請(qǐng)人特依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十六條第五款即本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)的，應(yīng)該中止的規(guī)定，請(qǐng)求法院中止本案的審理。三、本裁決書存在認(rèn)定事實(shí)和適用法律的多處錯(cuò)誤，裁決書應(yīng)該予以撤銷。首先，本案認(rèn)定的事實(shí)存在錯(cuò)誤，裁決依據(jù)的評(píng)估報(bào)告對(duì)涉案房屋的面積的認(rèn)定與房屋的實(shí)際面積不一致。其次，裁決的調(diào)解記錄應(yīng)該有被拆遷人簽字，裁決機(jī)構(gòu)提交的調(diào)解記錄沒有被拆遷人的簽字，該證據(jù)不能做為裁決的依據(jù)。再次，根據(jù)《天津市房屋拆遷行政裁決程序規(guī)定》第四條：經(jīng)調(diào)解，拆遷當(dāng)事人雙方仍不能達(dá)成一致意見或一方拒絕調(diào)解的，經(jīng)區(qū)、縣房屋拆遷管理部門領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定可以依法做出裁決。而本書面裁決沒有經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論，屬于程序錯(cuò)誤，故該裁決書的作出不符合法律規(guī)定，應(yīng)予撤銷。同時(shí)，本裁決的城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第十條房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）向被申請(qǐng)人送達(dá)房屋拆遷裁決申請(qǐng)書副本及答辯通知書，并告知被申請(qǐng)人的權(quán)利。而在本案中，被告并沒有向原告送達(dá)裁決申請(qǐng)書副本及答辯通知書，也沒有告知原告權(quán)利。尤其是原告王奶奶，是一個(gè)90多歲的老人，除了經(jīng)受拆遷人的騷擾，沒有被告知任何的權(quán)利。被告的行為，嚴(yán)重侵犯了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
辦案第四輯：分化不成終讓步
面對(duì)委托人的強(qiáng)勢出擊，拆遷人意識(shí)到自己的做法無法迫使委托人簽字。于是，他們悄悄找到了老人的大女兒李女士，并且告知李女士，房子里一直居住的是她和老人，按照拆遷政策，補(bǔ)償款的大部門應(yīng)該是老人和她的，而且，房屋安置也只能給老人和她，如果李女士現(xiàn)在愿意簽合同，拆遷人同意給她安置兩套本市區(qū)內(nèi)的高檔住宅，還可以額外給一部分的補(bǔ)償款。李女士一家的經(jīng)濟(jì)條件不是很好，也沒有自己的獨(dú)立住房，兒子也到了適婚年齡，房產(chǎn)的誘惑對(duì)于李女士來說是巨大的。李女士猶豫了很久，決定將這個(gè)情況告知其他親人。姐弟幾個(gè)針對(duì)這個(gè)情況請(qǐng)教律師如何應(yīng)對(duì)，律師指出，這是拆遷人的分化政策，拆遷人企圖從內(nèi)部瓦解他們，律師建議，姐弟三人要選擇一個(gè)三人均認(rèn)可的拆遷安置方案，然后對(duì)于拆遷安置分配事宜以書面的情況確定下來。之后，在律師的協(xié)助下，姐弟三人決定，不要安置房，只要貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償款由老人和姐弟三人平均分配。
之后，李女士告知拆遷人自己不會(huì)單獨(dú)簽協(xié)議，協(xié)議一定要一家人一起簽。后續(xù)情況的發(fā)展讓拆遷人無奈了，裁決書訴訟程序的提起，裁決書的漏洞百出，有可能出現(xiàn)撤銷裁決的情況，而內(nèi)部瓦解方法也徹底宣告失敗。于是各方又重新回到了談判桌前。經(jīng)過多輪協(xié)商，雙方各自進(jìn)行了讓步，最終以1450萬元達(dá)成了協(xié)議。
【律師說法】
房屋拆遷過程中，如果被拆遷一方是多人的，拆遷方在遲遲不能達(dá)成協(xié)議的情況下，往往對(duì)被拆遷方采取攻擊其薄弱環(huán)節(jié)，誘導(dǎo)其中一人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，進(jìn)而借此將拆遷中的矛盾轉(zhuǎn)嫁到家庭內(nèi)部。在全國各地的拆遷中，此類事件屢見不鮮，拆遷本來是件好事，但是就是因?yàn)椴疬w，讓很多親人反目成仇，因錢生恨。為了讓拆遷后的老百姓親情繼續(xù)，律師建議：對(duì)于拆遷時(shí)房屋的被拆遷人為多個(gè)家庭成員的情況，產(chǎn)權(quán)人要自行協(xié)商好分配方式，最好是簽訂書面協(xié)議以確定各自份額。然后全家人齊心協(xié)力，共同面對(duì)拆遷事宜，這樣既可以避免家庭矛盾產(chǎn)生，又可以使己方的拆遷利益最大化。
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