沒有過戶的房屋存在三大法律風險，這是因為根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在房屋買賣中，即使買受人按照合同約定住進了購買的房屋，如果沒有及時辦理房屋過戶手續(xù)，仍然會承擔一定的法律風險，難以保障在購買的房屋內(nèi)長期“住下來”。
風險一：枉替他人還貸款房屋遭惡意出售
2000年，劉某與王某簽訂了房屋買賣合同后，按照約定支付了3萬元首付款，然后便搬進了購買的房屋并以王某的名義每月歸還銀行貸款。2012年，在即將還清銀行貸款辦理房屋過戶手續(xù)時，劉某卻發(fā)現(xiàn)王某又將自己住了近13年的房屋出售給了第三人崔某，并且崔某已辦理了房屋過戶手續(xù)，自己枉替王某還了13年的貸款。
法官提示：上述案例屬于典型的房屋所有權(quán)人違約中的“一房兩賣”情形。在目前市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋所有權(quán)人感覺自己以前的售價賣虧了，往往利用買主沒有辦理登記手續(xù)的漏洞，將自己名下已經(jīng)出售的房屋再次出售給第三人。
法官支招：如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋買受人可以請求法院確認房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。如果第三人基于對房屋登記公示公信原則的信賴，支付了房屋合理對價，不存在與原房主惡意串通行為，合法取得了房屋所有權(quán)，那么買受人只能要求房屋所有權(quán)人承擔違約責任。
風險二：辦理過戶不及時房屋遇法院查封
2013年，張某與劉某簽訂了房屋買賣合同。在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，劉某因債務(wù)問題，其名下待出售的房屋被法院查封，雙方無法再繼續(xù)辦理過戶手續(xù)。
法官提示：在二手房上市交易信息中，如果房屋所有權(quán)人著急出售房屋，有的是出于換房考慮急需用錢，也有的是因為存在其他債務(wù)糾紛，擔心房屋被法院查封，而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓，存在房屋無法順利辦理過戶的可能。
法官支招：如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被有權(quán)國家機關(guān)采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效，因此給買受人造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。如果簽訂合同后在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，因房屋所有人的個人債務(wù)問題，導(dǎo)致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限屆滿仍未辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可以請求解除合同，并要求房屋所有人承擔相應(yīng)的違約責任。
風險三：簽訂合同不謹慎房屋為無權(quán)處分
在中介提供的居間服務(wù)下，金某與劉某的代理人趙某簽訂了《存量房屋買賣合同》及《裝修款補充協(xié)議》，合同約定金某出資120余萬元購買劉某名下的房屋，并于簽約當日支付定金2萬元。在辦理過戶手續(xù)過程中，趙某以各種理由推脫。后來得知，在簽訂合同時，趙某屬于無權(quán)代理，并且事后也未獲得劉某追認。現(xiàn)房屋已被劉某與趙某出售給第三人唐某，并辦理了過戶手續(xù)。
律師提示：在二手房屋買賣中，囿于市場交易經(jīng)驗欠缺或者時間成本的考慮，有的房屋所有權(quán)人會委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，因此，買受人在簽訂房屋買賣合同時，一定要注意審查簽約人是否為房屋所有權(quán)人，如果房屋所有權(quán)人委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，要仔細查看代理人的委托權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。
律師支招：如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認或者獲得房屋的處分權(quán)，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。根據(jù)合同法第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。
梁國棟律師辦案心得：律師興，則法治興；法治興，則國家興。律師有三種境界：第一個境界是有高度責任心，全心全意為當事人服務(wù)；第二個境界是有社會良心，為弱勢群體、為權(quán)利被踐踏的人伸張正義；第三個境界是有歷史使命感，敢于為中國的法治與憲政，挑戰(zhàn)權(quán)威、挑戰(zhàn)體制。
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