僅僅和夫妻一方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

【案情】

張某和李某系夫妻關(guān)系，由于雙方感情不和，于2007年開(kāi)始分居。兩人在婚后購(gòu)買(mǎi)三室一廳的房屋一套，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上顯示所有權(quán)人為張某，共有人為李某。2008年5月份，張某和王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定張某將該房屋以53萬(wàn)的價(jià)格出賣(mài)給王某。協(xié)議簽訂后，王某于6月8日交付房款，后張某一直未將該房屋交付，王某便訴至法院，要求王某交付該房屋。在訴訟中李某向法院申請(qǐng)作為第三人參加訴訟，并稱張某出賣(mài)房屋未經(jīng)其允許，請(qǐng)求法院確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

【分歧】

與夫妻一方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效?

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。張某和王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議為雙方真實(shí)意思表示，王某在購(gòu)買(mǎi)時(shí)有理由相信系張某和李某的共同意思表示，王某為善意第三人，且王某交付房款，故李某不得以不知情為由對(duì)抗王某的善意取得，該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。張某獨(dú)自出賣(mài)房屋并非為日常生活需要，且善意取得的標(biāo)的物不適用不動(dòng)產(chǎn)。

【分析】

第一，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是合同的一種類型，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于合同效力的規(guī)定，合同分為有效合同、無(wú)效合同、效力待定的合同。合同的效力是合同的一種屬性，并不因?yàn)楹贤淖罱K結(jié)果而改變，所以不能以合同最終的歸屬來(lái)斷定合同本身的性質(zhì)。《合同法》第五十一條關(guān)于效力待定合同作出了如下規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?？梢?jiàn)效力待定是合同自身的屬性，如果權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)人獲得處分權(quán)時(shí)，合同才最終有效，否則合同無(wú)效。

第二，我國(guó)《婚姻法解釋(一)》第十七條規(guī)定，婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)利決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，張某處理夫妻共同所有的房屋不屬于日常生活行為，房屋是夫妻共同所有的不動(dòng)產(chǎn)，關(guān)系到夫妻雙方共同的利益，并且房屋在夫妻共同財(cái)產(chǎn)中所占比例大，夫妻任何一方都不能輕易對(duì)房屋作出處理。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定張某不能單獨(dú)處分房屋。

第三，張某與李某夫妻感情不合，并于2007年開(kāi)始分居，王某對(duì)該事實(shí)應(yīng)當(dāng)有所了解。并且，房屋產(chǎn)權(quán)所有證上顯示的所有權(quán)人是張某，但是也注明了共有人為李某，王某應(yīng)當(dāng)知道如果要處理該房屋，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)張某和李某雙方同意，僅有張某的同意是不能處理房屋的。所以，王某在與張某簽定的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為是善意第三人，不能對(duì)房屋善意取得。

第四，根據(jù)《合同法》第五十一條之規(guī)定，張某無(wú)權(quán)處分其夫妻共同所有的房屋，被視為無(wú)權(quán)處分人，所以張某與王某簽定的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議屬于一種效力待定的合同。如果能夠得到李某的追認(rèn)，則該合同即轉(zhuǎn)為有效的合同，王某可以取得房屋。但最終該合同本身的性質(zhì)是效力待定合同。

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