自貿(mào)區(qū)內(nèi)一房二租
隨著上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)房價水漲船高，一些房東面對巨大的利益誘惑，竟毀舊約立新約，導(dǎo)致市場交易上出現(xiàn)了一房二租的現(xiàn)象。近日，浦東法院開庭審理了一起房屋租賃合同糾紛案，判決房東吳某與承租人陳某解除合同，吳某返還保證金3800元，支付違約金3.7萬余元。
2013年10月1日，房東吳某與承租人陳某就自貿(mào)區(qū)湯臣國際貿(mào)易大樓某室房屋簽訂租賃合同，約定每月3800元的租金。然而，超過約定期限9天也不見吳某有交房意向，陳某怕耽誤生意，急著從浙江趕到上海與吳某協(xié)商交房事宜。而此時的吳某卻一口咬定先前與陳某簽訂的僅為意向合同，并表示想要與陳某解除合同。
陳某一紙訴狀將房東吳某告上法庭，要求吳某繼續(xù)履行租賃合同；支付3800元違約金；支付逾期交房滯納金；賠償期間差旅費、員工工資、公司預(yù)期經(jīng)營損失等費用14萬余元。據(jù)調(diào)查，2014年2月吳某夫婦將系爭房屋交付給甲公司使用，并且甲公司已在房屋內(nèi)辦理了工商注冊。
法院審理后認為，按照雙方合同內(nèi)容，如果吳某逾期交付房屋超過三十日，則每逾期一日按照應(yīng)付年租金的百分之一向陳某支付滯納金。由此算來，吳某需按每日456元的標準向陳某支付滯納金，共計3.3萬余元。同時應(yīng)支付合同解除違約金3800元，并返還租賃保證金3800元。對于陳某主張的預(yù)期經(jīng)營損失等費用，由于違約金已足以填補陳某主張的合理損失，且該損失與吳某違約行為之間無必然因果關(guān)系，在訂立合同時無法預(yù)見，因此，法院對于陳某的其他經(jīng)濟損失訴求不予支持。
惡意違約須擔責
房東吳某受到利益驅(qū)使一房二租，其行為嚴重損害了陳某的經(jīng)濟利益，更是違反了合同的相關(guān)規(guī)定，吳某應(yīng)當承擔違約責任。
我國《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
本案中，甲公司作為善意第三人可獲得房屋的租賃使用權(quán)。對于吳某給陳某造成的損害，吳某須按照合約規(guī)定承擔賠償。同時《合同法》第一百一十四條也規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
做人要講究誠信，一房二租不僅有違道德，更是有違法律的相關(guān)規(guī)定。合同一旦違約，就必須承擔相關(guān)的違約責任?？傊灰獮榱艘稽c蠅頭小利，而讓自己陷入到道德和法律的雙層夾擊當中。
董澤云律師辦案心得：當事人找我們打官司，是因為遇到難題，這時律師應(yīng)該站在他們的角度思考問題，只有這樣，才能與當事人產(chǎn)生共鳴并達成共識。在辦案過程中，一定要注意與當事人溝通，發(fā)現(xiàn)一切對當事人有利的事實和證據(jù)，有時多問幾個問題，多交流幾次，完全可能發(fā)現(xiàn)一些意想不到的收獲，為案件帶來重大轉(zhuǎn)機。
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