備案登記后就能高枕無(wú)憂了嗎?

【案情介紹】

2010年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購(gòu)買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)B0710號(hào)、B0711號(hào)、B0712號(hào)房屋分別以135.7萬(wàn)元、92.8萬(wàn)元、207.9萬(wàn)元（三套合計(jì)436.4萬(wàn)元）的價(jià)格賣給原告，原告一次性付清總價(jià)款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于2011年10月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。2011年3月25日，原告將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年11月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元。同年12月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并使用至今。

2014年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí)，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與第二被告徐某于2013年12月13日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬(wàn)元、58萬(wàn)元、133.3萬(wàn)元（合計(jì)276.6萬(wàn)元）的價(jià)格再次賣與徐某，并進(jìn)行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場(chǎng)早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進(jìn)行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)買合同》有效。

【觀點(diǎn)分歧】

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的備案登記，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。同時(shí)，在沒有按照物權(quán)法規(guī)定開展預(yù)告登記的城市，備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記，應(yīng)認(rèn)定為準(zhǔn)物權(quán)登記，具有排他性。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定經(jīng)過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請(qǐng)求。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)按照締約目的，來(lái)判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認(rèn)合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于第二份合同，并實(shí)際占有使用該房屋，故應(yīng)判決確認(rèn)原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無(wú)效。

【張律師評(píng)析】

商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜，涉及到對(duì)商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。

我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！笨梢?，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國(guó)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來(lái)看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進(jìn)行預(yù)售登記（即預(yù)告登記），不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開發(fā)商；而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來(lái)確認(rèn)合同的效力。

張律師認(rèn)為，本案中應(yīng)該注重審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理。

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