擅自改變自家房屋設施

董某是某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)。小區(qū)業(yè)委會于2007年10月12日制定的《管理規(guī)約》規(guī)定不得擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途、占用共用部位和共用設備設施、利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。

2012年5月18日，董某在未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準并且未向某物業(yè)管理公司申報登記的前提下，將其房屋東側(cè)未封閉部位用塑鋼窗封閉，將南側(cè)陽臺原有窗戶外加裝了一層塑鋼窗，并將東南側(cè)陽臺原有封閉窗戶改成推拉式窗。

某物業(yè)管理公司于當日發(fā)現(xiàn)并立即要求董某拆除并恢復原狀，但董某未予理睬。后某物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會在電梯、單元門通道的告示欄中聯(lián)名要求董某立即拆除陽臺上安裝的塑鋼窗戶并恢復原狀。董某均未采取措施。故某物業(yè)管理公司起訴至法院，要求董某將上述拆改部位恢復原狀。

法院經(jīng)過審理認為，某物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位，有權(quán)對該小區(qū)實施物業(yè)管理，有權(quán)對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止。董某作為小區(qū)的業(yè)主，應遵守管理規(guī)約的約定，不得擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。最終判決董某將改造部位恢復原狀，并清理干凈。

業(yè)主仍需承擔違約責任

知名房產(chǎn)律師，北京林鑫沃邦律師事務所房產(chǎn)部主任，魏國鵬律師提示，我國《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設施由業(yè)主共同決定。應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

依據(jù)《管理規(guī)約》，全體業(yè)主在使用自有房屋時，不得擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。顯然董某的行為已經(jīng)違法了合約的規(guī)定，理應恢復原狀。