國(guó)家住房銀行條件或已成熟

日前，有住建部公積金監(jiān)管司相關(guān)人員指出，我國(guó)設(shè)立國(guó)家住房銀行條件已基本成熟，可利用現(xiàn)有全國(guó)342個(gè)公積金管理中心機(jī)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)和人員，組建國(guó)家住房銀行分行和支行，將全國(guó)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金中500多億元的超額撥備，轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金，以此來遏制商業(yè)銀行高額浮動(dòng)的貸款利率，提高家庭的購(gòu)房能力，從而減少購(gòu)房過程中的違約糾紛。

亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示，住房公積金貸款受資金來源和管理體制限制，貸款規(guī)模難以迅速擴(kuò)張，支持作用弱化。“簡(jiǎn)言之，即使政府想以更寬松的住房貸款政策救市，但商業(yè)銀行不積極落實(shí)，各地公積金管理中心又存在無法互聯(lián)互通、金融屬性不足等問題，因此，設(shè)立全國(guó)住房銀行已箭在弦上。”

通過設(shè)立國(guó)家住房銀行，整合各市管理中心，可以有效提高資金管理集約化、專業(yè)化和精細(xì)化水平，降低管理運(yùn)營(yíng)成本，充分發(fā)揮住房公積金作用，保障繳存職工權(quán)益。而且，張其光等人也認(rèn)為，目前我國(guó)住房公積金、住房維修資金規(guī)模巨大，分別達(dá)3.7萬億元和5000億元，如允許每年發(fā)行專項(xiàng)金融債券1萬億元，今年資金規(guī)模接近6萬億元，預(yù)計(jì)2020年達(dá)到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

設(shè)立住房銀行對(duì)家庭購(gòu)房的意義

購(gòu)買住房是家庭主要支出項(xiàng)目,資金需求巨大,一般都需要貸款支持。因貸款期限長(zhǎng),且按復(fù)利計(jì)息，利率水平對(duì)還貸成本十分敏感。一筆本金100萬元、期限20年的個(gè)人住房貸款，利率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款利息支出增加14萬元。貸款利率對(duì)住房需求影響巨大，是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的核心要素。商業(yè)銀行在盈利性和流動(dòng)性目標(biāo)約束下，難以降低個(gè)人住房貸款利率。通過國(guó)家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高家庭購(gòu)房能力，增加住房消費(fèi)需求。

商業(yè)銀行貸款利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房合同是否有影響

銀行貸款利率的升高，對(duì)于購(gòu)房合同已然成立在先的購(gòu)房者而言是不會(huì)有什么損失的，因?yàn)橘?gòu)房者實(shí)際支付的是變動(dòng)前的利息。但是如果不升反降，那么對(duì)于本就不富裕的購(gòu)房者來說可能就不是那么的舒心了，其能通過法律途徑讓自己舒心嗎？

根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，“情勢(shì)變更”是已然成立合同可撤銷的一種法律規(guī)定的情形，而情勢(shì)變更原則的適用有以下幾項(xiàng)條件：（1）應(yīng)由情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；（2）情勢(shì)變更，須為當(dāng)事人所不能預(yù)見的，如果當(dāng)事人在合同訂立時(shí)能預(yù)見到相關(guān)的情勢(shì)變更，即表明其知道相關(guān)情勢(shì)變更所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并自愿承擔(dān)，此時(shí)并不適用情事變更原則；（3）情勢(shì)變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起；（4）情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生于合同成立之后，履行完畢之前；（5）情勢(shì)發(fā)生變更后，如繼續(xù)維持合同效力，則會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平。

當(dāng)然在具體的司法實(shí)踐中，情勢(shì)變更原則主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策的巨大變化，與國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的干預(yù)有直接關(guān)系，如價(jià)格調(diào)整、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、通貨膨脹等情形一般可以認(rèn)定為情勢(shì)變更，而政策法規(guī)的調(diào)整，一般不能認(rèn)定為情勢(shì)變更。

購(gòu)房解除的“正當(dāng)理由”

商業(yè)銀行貸款利率的變動(dòng)，或許并能成為購(gòu)房者解除合同的法定依據(jù)。但是依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人有下列情形時(shí)，還是可以單方通過書面通知解除合同的：

1、不可抗力:因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同；

2、賣方明示違約:在履行期限屆滿前，開發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即開發(fā)商明確表示不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同；

3、先賣后抵押:商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同；

4、一房二賣:商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同；

5、隱瞞無證售房事實(shí):賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同；

6、隱瞞房屋抵押的事實(shí):賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同；

7、隱瞞房屋已出賣或?yàn)椴疬w安置房屋的事實(shí):賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同；

8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格:因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同；

9、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題:因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同；

10、面積誤差比超過3％:賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3％的，買受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息；

11、過分遲延交付房屋的:賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同；

12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶:商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。

盡管法律賦予了購(gòu)房者一定解除合同的權(quán)利，但是因單方解除合同需要具備嚴(yán)格的法定條件，并要遵循一定的程序，不當(dāng)行使合同解除權(quán)也將構(gòu)成違約。因此，望慎重?。ǚò罹W(wǎng)）