根據(jù)最新消息，沈陽已取消限購，限購政策悄然退市的節(jié)奏恐怕會蔓延，除北上廣深之外的其他城市也會不同程度地效仿，直至完全取消。但人們的消費心理總是很奇怪，當(dāng)下的房價走勢已與限購前不可比，取消限購并不等于房價就一定整體上漲，也有可能出現(xiàn)漲跌不一的局面。

由于政府的強制干預(yù)，這幾年房價經(jīng)歷了過山車式的起起落落，房價漲跌左右著人們的交易心理，有人為沒在漲價前買房而后悔不跌，有人為“賣虧了”或“買虧了”而心潮難平，所以每一次“降價潮”都落都伴隨著“退房潮”，每一撥上漲行情的背后，都出現(xiàn)各式各樣“不賣了”的違約糾紛。

案例：2007年5月，徐女士與李爹爹簽訂合同，購買李爹爹位于漢口的房改房，約定價款33.2萬元，雙方約定簽約后即付房款，留余款4萬元兩年內(nèi)付清后辦理過戶手續(xù)。8月李爹爹將房屋鑰匙交給徐女士，10月辦理水電過戶手續(xù)，2008年初徐女士裝修入住，2008年底徐女士要求交付購房余款并辦理過戶手續(xù)，李爹爹以賣房時沒得到家人同意為由拒絕，徐女士遂于2009年5月向法院提起訴訟，要求李爹爹履行合同。

案件審理過程中，李爹爹的妻子張婆婆稱，由于涉案房屋原本用于出租，她們夫妻并沒在那兒住，所以婆婆不知道爹爹賣房的事，爹爹無權(quán)獨自處理兩人共有的房產(chǎn)，她也不同意賣房，徐女士與爹爹簽訂的合同無效，應(yīng)該把房子還回來，爹爹退錢給徐女士。徐女士則說爹爹夫妻就住在離這個房子不遠(yuǎn)處，她收房后裝修花了近兩個月時間，一家人又在房子里面住了將近兩年，婆婆不可能不知道賣房的事，況且有人證實當(dāng)徐女士找爹爹要求騰房子時婆婆在場。

法院認(rèn)為：根據(jù)審理查明的事實，婆婆應(yīng)當(dāng)知道房子被賣的事實，且在知道后并沒有提出反對意見，應(yīng)該認(rèn)為默認(rèn)了爹爹的賣房行為，爹爹與徐女士簽訂的買賣合同是雙方真實意思表示，合法有效，爹爹應(yīng)該按照合同約定全面履行義務(wù)，徐女士要求支付房屋尾款后過戶的請求應(yīng)該予以支持，判決徐女士勝訴。

2007到2009年兩年間，涉案的房屋市場價格上漲幅度較大，賣方在此情況下以一方不知情為由反悔，無非是出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮。但彼時既已作出賣房決定，就應(yīng)該自行承擔(dān)賣出后房價漲跌的風(fēng)險，基于維護(hù)誠實信用的出發(fā)點，法律維護(hù)契約關(guān)系的穩(wěn)定性，維護(hù)守約方的合法利益是契約精神的基礎(chǔ)。

該案判決后，最高人民法院于2012年7月1日實施的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規(guī)定，對于當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。這一司法解釋進(jìn)一步堵住了房屋共有權(quán)人以無權(quán)處份為由反悔的大門，其主旨在于盡量維護(hù)契約的效力。

同樣，在房價下跌的時間窗口，也不乏買房者以各種理由要求退房的案例，形式上表現(xiàn)為前期業(yè)主大鬧甚至打砸售樓部，司法實踐中表現(xiàn)為退房訴訟猛增。針對這一情況，最高人民法院在2012年下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢下加強民事審判切實保障民生若干問題的通知》(下稱《通知》)，要求法院嚴(yán)格適用情事變更原則，正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場風(fēng)險、交易風(fēng)險之間的界限，提高市場行為的可預(yù)見性和合同利益的確定性與可信賴性。《通知》明確，單純的房價漲跌屬于雙方簽約時應(yīng)該預(yù)見到的交易風(fēng)險，不能作為解除合同退房的正當(dāng)理由，也是以維護(hù)契約為出發(fā)點的。

限購政策出臺后，在筆者接待的與退房有關(guān)的法律訴求中，有不少是由于開發(fā)商或其委托的銷售代理公司人員，為了攬客而做出違規(guī)代為辦理社保憑證、繳稅憑證或者承諾辦理銀行貸款等事項，而事后又無法兌現(xiàn)導(dǎo)致購房者實際無法完成買房交易導(dǎo)致的，購房者交完定金或首付后，無法獲得后期貸款、無法進(jìn)行商品房買賣合同備案而產(chǎn)生糾紛，但由于承諾事項往往系口頭約定，一旦發(fā)生糾紛購房者往往陷于被動。筆者認(rèn)為，只有合乎法律規(guī)定的契約權(quán)益才受保護(hù)，立約雙方對此都應(yīng)有明確認(rèn)識，謹(jǐn)慎從事。也許隨著限購政策的落幕，上述情形將會成為歷史，但社會生活總是不斷更新，只有一點不會改變，合法的契約是當(dāng)事人之間的法律，一旦成立生效則須信守。

作者：趙莉，北京盈科(武漢)律師事務(wù)所，高級合伙人律師。湖北省環(huán)境與資源法律專業(yè)委員會委員、武漢仲裁委房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、湖北省總工會律師團(tuán)成員、國家注冊土地價格評估師、土地登記代理人。專注房地產(chǎn)、教育、知識產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)。