住宅小區(qū)的停車位問題

一、小區(qū)地面停車位

地面停車位是指直接設置在小區(qū)地表，以劃線分割方式表明界限的停車設施，可分為規(guī)劃地面停車位和占用業(yè)主共有道路或其他共有場地的停車位。

1、規(guī)劃的地面停車位。該類車位是指經規(guī)劃部門批準，小區(qū)開發(fā)商在小區(qū)紅線范圍內設置的停車位，該類停車位在施工圖、竣工圖上均有體現(xiàn)?！段餀喾ā返?4條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位?！段餀喾ā返?3條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”。第74條第3款明確規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。對于該類地面車位的歸屬，因法律明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有，所以其權屬爭議不大。但在實踐中容易引起業(yè)主不滿的主要原因是物業(yè)公司常常對這些車位收取車位使用費。物業(yè)公司收取車位使用費的作法是有法律依據的，物業(yè)公司收取的車位場地使用費在扣除部分車位管理物業(yè)費后應納入小區(qū)業(yè)主共有賬戶，車位管理物業(yè)費的提取比例一般由物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商確定。

二、人防地下停車位

人防地下停車位是指結合地下人防工程修建的停車位，這些停車位屬于人防工程的組成部分。對于人防地下停車位的權屬理論界存在爭議，主流觀點分兩類：一類觀點認為人民防空工程屬于國防工程的組成部分，所有權歸國家所有，開發(fā)商無權處分；另一類觀點認為人民防空工程因由開發(fā)商投資建造，所以應屬于開發(fā)商所有，但戰(zhàn)時國家可無條件征用。

三、非人防地下停車位

《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》對該類車位的權屬有不同于物權法的規(guī)定，該法規(guī)25條規(guī)定，“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰處分’的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃”。對于該類地下車位，開發(fā)商可以選擇向國土部門繳或者不繳土地出讓金，如果開發(fā)商繳納該車位的土地出讓金，國土部分可以為包含該類車位的地庫辦理權屬初始登記，但因為單個地下車位不符合“房屋”獨立使用空間的特征，即使該地庫辦理了初始登記也無法辦理該類車位的單獨的產權證。

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