案情簡(jiǎn)介：商品房買賣合同條款修改未達(dá)成一致
2015年9月初，原告李某欲購(gòu)買被告某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的坐落于某市某區(qū)西片4號(hào)小區(qū)地塊商品房，在被告某房地產(chǎn)公司售樓處看中該樓盤(pán)宣傳樓書(shū)中尚舒138，頂配3梯2戶，B戶型，建筑面積約138㎡的平面展示圖，該展示圖有裝修參考圖，裝修參考圖標(biāo)明各房間、客廳、衛(wèi)生間、廚房間餐廳等布局，左下方還有交付示意圖，示意圖上標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、電梯位置。
2015年9月11日，在被告某房地產(chǎn)公司售樓處，原告與被告某房地產(chǎn)公司分別簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》、《商品房預(yù)定協(xié)議補(bǔ)充內(nèi)容》，被告為甲方，原告為乙方，其中《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》約定，乙方住所為某市某區(qū)某路某號(hào)，乙方預(yù)定坐落某市西片4號(hào)小區(qū)地塊“大悅觀邸”第7幢1602號(hào)商品房，建筑面積138.51平方米，甲方拒絕簽訂《商品房買賣合同》的，雙倍返還已收取的定金，乙方拒絕簽訂《商品房買賣合同》的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金，同時(shí)甲方有權(quán)另行出售該房屋，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，約定期限內(nèi)未簽署的，本協(xié)議自動(dòng)失效，守約方有權(quán)單方解除合同并要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，以及其他內(nèi)容的約定；《商品房預(yù)定協(xié)議補(bǔ)充內(nèi)容》約定，甲乙雙方同意在商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)簽訂前有關(guān)文件、樓書(shū)及其他資料中就《商品房買賣合同》項(xiàng)下商品房及相關(guān)設(shè)備設(shè)施所做的表述，與《商品房買賣合同》及其附件規(guī)定不一致的，以《商品房買賣合同》及其附件為準(zhǔn)，原有的表述不視為合同要約或組成部分，銷售宣傳資料、沙盤(pán)模型等僅作參考，沒(méi)有合同約束力，最終以竣工后的建筑區(qū)域內(nèi)的房屋效果為準(zhǔn)，預(yù)定協(xié)議書(shū)第四條所指的《商品房買賣合同》采用浙江省建設(shè)廳、浙江省工商行政管理局聯(lián)合監(jiān)制示范文本，內(nèi)容以向房管部門備案的內(nèi)容為準(zhǔn)（含附件），雙方在預(yù)定協(xié)議書(shū)中提供的聯(lián)系電話、地址為雙方履行通知義務(wù)的聯(lián)系電話、地址，一方按本協(xié)議中對(duì)方的地址以掛號(hào)信或快遞形式寄發(fā)通知的，不論是否接收或由他人接收，均視為已送達(dá)對(duì)方，投遞能確定投遞時(shí)間的，以確定的投遞時(shí)間為準(zhǔn)，不能確定投遞時(shí)間的，以出賣人交付投遞之日起的第七天為投遞買受人的時(shí)間，一方如地址變更的，應(yīng)書(shū)面通知對(duì)方，如因一方通信地址變更而未及時(shí)通知對(duì)方，導(dǎo)致對(duì)方無(wú)法聯(lián)系到該方的，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任由責(zé)任人承擔(dān)，本《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)內(nèi)容》如與《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》約定條款有抵觸時(shí)，均以本補(bǔ)充協(xié)議書(shū)為準(zhǔn)，本協(xié)議在乙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，由甲方收回，以及其他內(nèi)容的約定。
簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》、《商品房預(yù)定協(xié)議補(bǔ)充內(nèi)容》同時(shí)，原告在被告某房地產(chǎn)公司擬好的兩份《聲明書(shū)》簽名確認(rèn)，其中一份向被告某房地產(chǎn)公司提供的《聲明書(shū)》內(nèi)容為“一、因本人委托某建設(shè)工程集團(tuán)有限公司對(duì)某小區(qū)指定公共部位及本人所購(gòu)商品房房屋內(nèi)外進(jìn)行優(yōu)化改造，本人請(qǐng)貴公司在竣工驗(yàn)收后交由某建設(shè)工程集團(tuán)有限公司實(shí)施上述優(yōu)化改造，為此，本人確認(rèn)交房時(shí)間在《商品房買賣合同》第九條約定的時(shí)間基礎(chǔ)上順延90天，具體交房時(shí)間以貴司書(shū)面通知為準(zhǔn)；二、本人接受某建設(shè)工程集團(tuán)有限公司上述優(yōu)化改造，同時(shí)接受貴公司按優(yōu)化改造后的商品房狀況交房，自愿承擔(dān)優(yōu)化改造造成的一切后果及責(zé)任，不會(huì)因此拒絕收房或向貴司提出索賠、退房等任何異議或權(quán)利主張；三、本人同意大悅觀邸小區(qū)其他業(yè)主均可進(jìn)行同類優(yōu)化改造，并充分知悉本人的優(yōu)化改造或其他業(yè)主的同類優(yōu)化改造可能會(huì)造成樓棟外立面等公共部位的變化，本人自愿承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，并不會(huì)因此拒絕收房或向貴司提出索賠、退房等任何異議或權(quán)利主張；四、本人同意部分樓棟四周局部綠化區(qū)域由相應(yīng)一層業(yè)主使用；小區(qū)內(nèi)各樓棟局部屋頂由該棟相應(yīng)頂層業(yè)主改造并使用；2#樓設(shè)備用房屋面及8#樓二層屋面由相應(yīng)樓層的業(yè)主改造并使用；五、本人轉(zhuǎn)讓所購(gòu)商品房的，承諾如實(shí)向受讓人告知聲明并要求買受人承受聲明內(nèi)容。否則，由此產(chǎn)生的責(zé)任與后果全部由本人承擔(dān)”。另一份向被告某建設(shè)工程集團(tuán)公司提供的《聲明書(shū)》主要內(nèi)容為“一、本人全權(quán)委托貴公司對(duì)大悅觀邸小區(qū)內(nèi)的電梯轎廂、電梯前室及門廳、凹廊、設(shè)備平臺(tái)、屋頂、幕墻、室外連廊及架空層、物業(yè)用房、地下室及公共景觀花園等公共部位進(jìn)行優(yōu)化、設(shè)計(jì)與施工。本人保證今后無(wú)任何異議，如因本人再行私自拆改由此引起的相關(guān)責(zé)任，由本人全權(quán)負(fù)責(zé)與承擔(dān)。二、本人全權(quán)委托貴公司對(duì)本人所購(gòu)商品房房屋內(nèi)外進(jìn)行優(yōu)化、設(shè)計(jì)與施工，優(yōu)化改造的標(biāo)準(zhǔn)及范圍參照《交房實(shí)際使用范圍示意圖》（見(jiàn)背面附圖）；本人同意大悅觀邸小區(qū)其他業(yè)主均可進(jìn)行同類改造，并充分知悉本人的改造或其他業(yè)主的同類改造可能會(huì)造成樓棟外立面等公共部位的變化，本人自愿承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；三、本人轉(zhuǎn)讓所購(gòu)商品房的，承諾如實(shí)向受讓人告知本聲明并要求買受人承受聲明內(nèi)容。否則，由此產(chǎn)生的責(zé)任與后果全部由本人承擔(dān)”。
上述簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》、《商品房預(yù)定協(xié)議補(bǔ)充內(nèi)容》、兩份《聲明書(shū)》原告簽名后，當(dāng)場(chǎng)交納定金30萬(wàn)元，被告某房地產(chǎn)公司開(kāi)具《統(tǒng)一收款收據(jù)》及相關(guān)優(yōu)惠證明（《展示開(kāi)放護(hù)照》、《送房款護(hù)照》等）交由原告收?qǐng)?zhí)，但被告某房地產(chǎn)公司以《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》、《商品房預(yù)定協(xié)議補(bǔ)充內(nèi)容》需要公司統(tǒng)一蓋章為由，至今未將《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》、《商品房預(yù)定協(xié)議補(bǔ)充內(nèi)容》交于原告，也未將兩份《聲明書(shū)》底稿內(nèi)容交于原告。
事后，2015年9月27日原告妻子曾某在浦發(fā)銀行卡內(nèi)籌集資金55余萬(wàn)元，其溫州銀行信用卡、農(nóng)商銀行信用卡都具備可透支款最高額度各5萬(wàn)元。
2015年9月29日被告某房地產(chǎn)公司通過(guò)EMS郵政快遞向原告住所寄發(fā)一份《通知函》，主要內(nèi)容為“尊敬的尚品半島業(yè)主，我司已通知您在2015年9月21日至2015年9月28日期間集中辦理簽約手續(xù)，您至今未來(lái)辦理，請(qǐng)您務(wù)必在2015年10月3日前攜帶好辦理簽約手續(xù)的資料（見(jiàn)附件一），前往尚品半島銷售中心辦理簽約手續(xù)”。2015年9月30日原告與其妻子一同到被告某房地產(chǎn)公司尚品半島銷售中心，要求銷售中心工作人員給看正式《商品房買賣合同》文本及其附件以及對(duì)之前簽署的兩份協(xié)議書(shū)復(fù)印，銷售中心工作人員回復(fù)正式《商品房買賣合同》原告簽名后，統(tǒng)一由被告簽名蓋章，再到房管局統(tǒng)一備案蓋章生效后，通知原告拿正式《商品房買賣合同》，不可能來(lái)一個(gè)客戶被告老總簽訂一份合同，原告還詢問(wèn)了其他樓盤(pán)相關(guān)事宜，最后認(rèn)為自己權(quán)利已受到侵害，未在正式《商品房買賣合同》上簽約。
2015年11月1日原告到被告某房地產(chǎn)公司尚品半島銷售中心，該中心主管拿正式《商品房買賣合同》樣本，回復(fù)正式《商品房買賣合同》中已經(jīng)商討加不了（拒絕在合同中明確交付房屋的狀況），向公司反饋沒(méi)有任何意義等，原告告知其公司行為已侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)，雙方仍未能達(dá)成一致意見(jiàn)。
2015年11月17日被告某房地產(chǎn)公司通過(guò)EMS郵政快遞向原告住所寄發(fā)一份《通知函》，主要內(nèi)容為“尊敬的尚品半島業(yè)李先生/女士，我司已通知您在2015年9月21日至2015年9月28日期間集中辦理簽約手續(xù)，您至今未來(lái)辦理，請(qǐng)您務(wù)必在2015年11月19日前攜帶好辦理簽約手續(xù)的資料（見(jiàn)附件一），前往尚品半島銷售中心辦理簽約手續(xù)，聯(lián)系電話0577-860××××5”。
2015年11月29日原告向被告某房地產(chǎn)公司發(fā)《函告》打印件，主要內(nèi)容為“具函人李某，通過(guò)貴司具體明確的宣傳要約向貴司預(yù)訂了“大悅觀邸”第7幢1602號(hào)房屋，并支付定金人民幣30萬(wàn)元，具函人在簽訂《商品房買賣合同》及其附件（以下簡(jiǎn)稱《合同》）前，發(fā)現(xiàn)貴司不僅采用虛假宣傳及欺詐消費(fèi)的形式騙取購(gòu)房人信任，并且所提供的《合同》也系極不平等的格式條款、文本，并強(qiáng)加具函人簽訂，該《合同》內(nèi)容不僅多處違法，且通過(guò)不斷加重對(duì)方責(zé)任，排除限制對(duì)方權(quán)利來(lái)免除貴司自身的責(zé)任義務(wù)，具函人已多次要求貴司協(xié)商《合同》內(nèi)容，但屢遭貴司無(wú)理拒絕，……，以及預(yù)定過(guò)程、交付定金經(jīng)過(guò)，問(wèn)題中提出發(fā)布的附件一戶型圖被告拒絕記入合同、放棄權(quán)利聲明，附件八內(nèi)容未經(jīng)備案，明顯逃避責(zé)任意圖、屬于欺詐等等，聲明具函人依法保留所有的權(quán)利等內(nèi)容”。
2015年12月4日被告某房地產(chǎn)公司通過(guò)EMS郵政快遞向原告住所寄發(fā)一份《函》，主要內(nèi)容為“李某先生：您好，我公司于2015年12月1日收到寄件人為您的快遞一件，內(nèi)有標(biāo)題為函告的文書(shū)一份，通篇為打印件，無(wú)手寫(xiě)內(nèi)容，該函告開(kāi)篇自稱具函人李某，但落款處具函人無(wú)人簽署，據(jù)此，我公司請(qǐng)您確認(rèn)上述函告是否為您出具和投寄？如果我公司不能在7日內(nèi)獲得您明確的答復(fù)，將不確認(rèn)為您所發(fā)。如果上述函告確為您出具和投寄，則我公司說(shuō)明如下：……且我公司通知您在接到本函件之日起15日內(nèi)前來(lái)我公司簽訂《商品房買賣合同》，特此函告，2015年12月4日（蓋公章）”。
2016年1月份、7月份期間，被告某房地產(chǎn)公司銷售中心主管多次與原告通過(guò)短信方式溝通簽約事宜無(wú)果。2016年8月3日被告某房地產(chǎn)公司通過(guò)郵政EMS繼續(xù)向原告住所郵寄《通知》，內(nèi)容為“您好，我公司曾多次通知您前來(lái)簽訂《商品房買賣合同》，您均未按約履行，據(jù)此我公司通知如下：1、如果您仍有意購(gòu)買原預(yù)定商品房的，則需在收到本通知之日起10個(gè)工作日前往我公司簽訂《商品房買賣合同》（以房管部門備案內(nèi)容為準(zhǔn)），且需根據(jù)商品房建設(shè)進(jìn)度，按照《商品房買賣合同》約定支付購(gòu)房款或辦理按揭貸款（含公積金貸款或組合貸款）；2、如果在本通知約定期限內(nèi)雙方不能完成簽約及由您支付購(gòu)房款（或按揭貸款），則我公司解除與您簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》，您預(yù)定的商品房不再保留，另售他人。誠(chéng)望您能慎重處置，特此通知，2016年8月3日（蓋公章）”。2016年下午因原告拒收退回。2016年8月5日被告某房地產(chǎn)公司再通過(guò)郵政EMS繼續(xù)向原告住所郵寄《通知》，內(nèi)容同2016年8月3日的《通知》，原告仍予以拒收。
2016年8月24日，被告某房地產(chǎn)公司通過(guò)溫州都市報(bào)刊登《通知》，內(nèi)容為“李先生：您與我公司簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》但又不前來(lái)簽訂《商品房買賣合同》，現(xiàn)請(qǐng)您在本通知發(fā)布之日起10個(gè)工作日內(nèi)前來(lái)我公司簽訂《商品房買賣合同》（以房管部門備案內(nèi)容為準(zhǔn)），并支付相應(yīng)購(gòu)房款或辦理按揭貸款（含公積金貸款或組合貸款），如果在上述通知約定期限內(nèi)雙方不能完成簽約，則我公司解除與您簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》，您預(yù)定的商品房不再保留，另售他人。誠(chéng)望您能慎重處置，2016年8月24日”。原告未予理睬，并于2016年9月19日訴至本院。
法律判決：商品房預(yù)約合同解除
從雙方函件往來(lái)磋商的內(nèi)容分析，本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，是否可以對(duì)該合同進(jìn)行修改，被告某房地產(chǎn)司認(rèn)為《協(xié)議書(shū)》中明確在約定的期限內(nèi)采用浙江省建設(shè)廳、浙江省工商行政管理局聯(lián)合監(jiān)制示范文本，內(nèi)容以向房管部門備案的內(nèi)容為準(zhǔn)的《商品房買賣合同》，簽訂《商品房買賣合同》時(shí)《協(xié)議書(shū)》由被告某房地產(chǎn)公司收回，約定期限內(nèi)未簽署的，《協(xié)議書(shū)》自動(dòng)失效，守約方有權(quán)單方解除合同，并另行出售等。而原告要求將涉案房屋改造后示意圖作為雙方簽訂的《商品房買賣合同》的附件及要求其他條款修改，雙方最終對(duì)《商品房買賣合同》主要條款多次磋商未能達(dá)成一致意見(jiàn)。依雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》約定，被告某房地產(chǎn)公司已多次通過(guò)各種方式向原告發(fā)《通知》，要求原告在期限內(nèi)按浙江省建設(shè)廳、浙江省工商行政管理局聯(lián)合監(jiān)制示范文本，內(nèi)容以向房管部門備案的內(nèi)容為準(zhǔn)的《商品房買賣合同》簽署，原告均置之不理，雙方多次磋商無(wú)果，致使簽訂《商品房買賣合同》的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，按《協(xié)議書(shū)》約定應(yīng)予解除。據(jù)此，被告某房地產(chǎn)公司反訴訴請(qǐng)確認(rèn)《協(xié)議書(shū)》解除，于法有據(jù)，本院予以支持。原告分別向兩被告遞交的《聲明書(shū)》，依其內(nèi)容是在履行《商品房買賣合同》交房后，對(duì)房屋進(jìn)行二次優(yōu)化改造內(nèi)容及改造后責(zé)任問(wèn)題，由于原告與被告某房地產(chǎn)公司多次磋商至今未簽訂《商品房買賣合同》，被告某房地產(chǎn)公司反訴訴請(qǐng)的《協(xié)議書(shū)》本院已確定予以解除，原告的訴請(qǐng)已無(wú)實(shí)際可能履行和存在的義務(wù)，故原告的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。針對(duì)《協(xié)議書(shū)》解除后，被告某房地產(chǎn)公司亦同意返還原告的定金30萬(wàn)元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)原告（反訴被告）李某與被告（反訴原告）某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》、《商品房預(yù)定協(xié)議補(bǔ)充內(nèi)容》解除；
二、被告（反訴原告）某房地產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）董富強(qiáng)定金30萬(wàn)元；
三、駁回原告（反訴被告）董富強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：因商品房買賣合同條款修改未達(dá)成一致導(dǎo)致預(yù)約解除
房屋買賣實(shí)務(wù)中經(jīng)常在簽訂正式的商品房買賣合同之前先簽訂商品房預(yù)約合同，本案中《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》及《商品房預(yù)定協(xié)議補(bǔ)充內(nèi)容》，正是商品房預(yù)約合同性質(zhì)。商品房預(yù)約合同是相對(duì)商品房買賣合同而言即是預(yù)約，一般指雙方當(dāng)事人為將來(lái)訂立確立性的商品房買賣合同（又稱本約）而預(yù)先達(dá)成的合意。其目的是先行將雙方訂立本約的意思表示達(dá)成一致并以合同條款的形式固定下來(lái)，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立，在預(yù)約中應(yīng)包含將來(lái)訂立本約的主要內(nèi)容或基本條款。預(yù)約在當(dāng)事人之間產(chǎn)生屆時(shí)簽訂本約的權(quán)利義務(wù)，因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠(chéng)信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。預(yù)約合同生效后亦有法律約束力，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
本案中爭(zhēng)議焦點(diǎn)正式圍繞著商品房買賣合同的簽署與否，購(gòu)房人在出售人多次催促后未按商品房預(yù)約合同的事先約定簽訂商品房買賣合同，在出售人行使法定解除權(quán)時(shí)使雙方合同法律關(guān)系歸于解除。購(gòu)房人對(duì)商品房買賣合同條款的修改主張能否對(duì)抗預(yù)約解除的抗辯，主要基于商品房預(yù)約合同的約定，本案中雙方已經(jīng)在商品房預(yù)約合同中明確約定了商品房買賣合同的文本特指。
附：
原裁判文書(shū)鏈接
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=3bd48a0a-1800-4a7e-b007-f51226be679f
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